“跌”声一片！新房价格连跌3个月，未来跌幅或超二手房

◎无论新房市场还是二手房市场，“价格下跌”成为近期的关注焦点。11月70城市85%的城市新房价格下跌，90%城市二手房价格下跌。11月百城新建住宅平均价格为16183元/平方米，环比下跌0.04%，为2015年5月以来的第二次下跌（第一次下跌出现在新冠疫情初期的2020年2月）。虽然近期多城出台相应的“救市”措施，但效果如何，还有待观察。

85%的城市新房价格下跌，90%城市二手房价格下跌。

这是国家统计局12月15日公布的11月70城房价数据。当月新房价格环比上涨的城市仅有9个，二手房价格环比上涨的城市仅有3个。

中指研究数据则显示，11月百城新建住宅平均价格为16183元/平方米，环比下跌0.04%，为2015年5月以来的第二次下跌（第一次下跌出现在新冠疫情初期的2020年2月）；同比上涨2.72%，涨幅较上月收窄0.36个百分点。百城二手住宅平均价格为16013元/平方米，环比下跌0.08%，跌幅较上月扩大0.04个百分点；同比上涨3.66%，涨幅较上月收窄0.38个百分点。

贝壳研究院首席市场分析师许小乐向《每日经济新闻》记者分析认为：“11月房价整体延续回落态势，一方面是当前市场成交热度仍处底部调整期，买方话语权较强；另一方面，临近年底部分银行释放出按揭贷款额度，购房需求活跃度有所恢复，在此背景下供给端为了在年底前尽快将房源售出而下调售价。”

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房价下跌城市继续增加

新房和二手房价格依旧呈现下行趋势。

11月70城中仅三亚、杭州、北京、上海等9个城市新房价格环比微涨。但同比上涨的城市仍有54个，其中重庆、银川、长沙、西安、广州等5个城市涨幅超过6%；二手房价格方面，有63个城市环比下跌，4个城市持平，仅赣州、海口、唐山三个城市微涨。

据易居研究院对11月70个大中城市新房、二手房销售价格的测算，70城新房价格环比下跌0.3%，跌幅扩大0.08个百分点，也是自9月起连续第3个月下跌；70城二手住宅价格环比跌0.4%，自8月以来连续4个月下跌，跌幅扩大0.05个百分点。预计未来3个月新房价格大概率继续维持下跌，或超过二手住宅跌幅。

《每日经济新闻》记者者梳理今年1月以来70城房价涨跌幅情况发现，一线城市及强二线城市房价仍然有支撑，部分三四线城市房价下跌明显。

一线城市中，广州今年曾4次登上新房涨幅前三、5次上榜二手房涨幅前三；11月份，上海、北京、深圳全部进入新房环比涨幅前10位。与2020年初相比较，广州新房价格上涨了9.3%，北京上涨了6.4%、上海上涨5.7%、深圳上涨了4.9%。二手房价格方面，广州上涨10.9%、北京10.7%，上海和深圳分别为9.4%和7%。

易居房地产研究院研究员潘竑羽指出，“自2015年4月开始的本轮周期中，北上广二手房价格总涨幅均未超过80%，而深圳的二手房价格总涨幅则高达116.7%。西安和武汉的新房价格涨幅远高于二手房，主要原因是新房限价严格，可能存在市场炒作，而二手房市场发育不太成熟，可能被低估。作为近几年迅速崛起的强二线城市代表，合肥和杭州的新房和二手房价格涨幅已逼近一线城市，可能被高估。”

值得注意的是，上半年安庆新房价格曾连续三个月领跌70城，昆明、唐山、石家庄则在下半年取代安庆领跌70城。11月份尽管大多数城市二手房价格同比仍然上涨，但牡丹江、长春、锦州等东北地区城市和南充、岳阳、遵义等持续环比跌幅靠前。与2020年初相比，牡丹江二手房价已经下降了8.9%，南充下降7.5%，安庆下降4.6%。

易居研究院报告显示，本轮周期中，一二三线城市二手住宅价格同比涨幅分别于2021年3月、6月、5月见顶，此后相继回落，目前分别已连续回落8个月、5个月和6个月。预计未来几个月新房和二手住宅价格下跌城市数量大概率都将超过90%，甚至明年年初70城房价可能全部下跌。其中三线城市二手房价格同比涨幅12月大概率将转负，一二线城市则可能在明年上半年转负。

多城“救市”效果如何？

《每日经济新闻》记者查阅今年以来70城房价涨跌幅排名情况发现，除四个一线城市外，华东、华南重点城市均同环比涨幅靠前，而跌幅靠前的城市多为弱三四线城市，如锦州、岳阳、大理、牡丹江、唐山、南充等城市。

从区域分布来看，11月份黑龙江、辽宁、四川、广西、河北等省份多个三四线城市新房和二手房价格跌幅皆较大。这些三四线城市经济发展水平相对落后，市场热度不足。

易居研究院指出，在全国房价进入下跌周期初期时，此类城市下跌行情通常较突出。甚至一些省会的房价涨幅在全国排名连续数月倒数，如哈尔滨、石家庄等。

记者观察发现，近期有多个城市监管部门陆续松绑调控或直接出台救市政策，但从部分城市的房价反应数据来看，并未带来实质性效果。

如9月28日沈阳提高人才首次购房补贴；10月1日哈尔滨打响了地方政府救市第一枪，出台包括人才购房补贴、放宽公积金贷款等多条政策；同月，甘肃全面放开落户；12月初，保定发文表示，“购买被动式超低能耗商品住宅，可不受区域性商品住房限购政策的限制”。

此外，近期还有包括呼和浩特、荆门、衡阳、开封、南宁、南通海安、重庆璧山和万州、黔南布依族苗族自治州龙里、六安金寨等地也都出台了相应楼市促进政策。

这些救市政策效果如何？以哈尔滨为例，其新房及二手房价格已连跌4个月，11月环比分别下跌0.7%和1%。与2020年初相比，哈尔滨新房价格下跌了1.6%，二手房下跌了3.3%；沈阳新房价格则环比下跌0.4%，二手房环比下跌0.3%。

其他城市的救市措施效果如何，尚有待进一步观察。

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