房企信用债发行提速 彰显地产精细化的融资变革

李宇嘉（广东省住房政策研究中心首席研究员）

据报道，近期房企信用债券发行提速。截至11月21日，本月房企计划发债规模已达296.70亿元，明显超过10月份房企境内发债总额，也超过了去年同期的债券融资规模，这被看作是房企融资环境实质性好转的信号。今年以来，受“三线四档”“贷款集中度”，资金回归实体经济，遏制房地产金融化、泡沫化势头等金融宏观审慎管理的影响，房企各方融资渠道全面收紧。

截止到今年10月份，房企到位资金连续4个月负增长，而且呈现出“两头挤压”的运行态势。首先，受调控紧缩、购房预期降低的冲击，占房企资金来源54%的内源资金（即定金和按揭贷款），今年以来连续5个月下降；其次看外源融资，受上述金融审慎管理的影响，再加上近期部分开发商债务违约、信用风险显现等，无论是各项贷款，还是债券融资，都出现了明显的下降。

于是，部分处于“三道红线”绿档或降档的企业也出现了违约的情况，其中包括几家处于规模排行榜前面的企业。再加上，我国坚定地推进长效机制建设，去除房地产依赖、控制杠杆率，投资者据此认为其此前可能高估了房企的信用，因此房企美元债价格明显调整，并出现了少部分高杠杆、经营不稳健的企业信用风险传染，国际评级机构也密集下调房地产企业的信用评级。这就导致全市场对房地产企业信用风险的预期升高，开发商融资环境日趋逼仄，甚至出现抽贷、到期贷款不续贷的现象。

对这些出现问题或未来可能出现问题的企业，自救是其唯一出路，也是获得后续发展机会的前提，包括获得全市场和金融机构的信任和信心。因此，干预和纠偏在金融层面是很慎重的。对债务违约事件，金融管理层已经明确，仅仅局限在少数违规加杠杆或盲目多元化经营的企业。于是，我们看到，金融结构性纾困的是机构投资者密集、风险识别度比较高的银行间信用债。

11月10-21日，据克而瑞研究中心不完全统计，有25家房企及城投企业宣布在银行间市场融资，全部是经营稳健、信用等级较高的国企央企、坚持主业的龙头民企和地方城投。可见，加大境内债券市场扶持，就是要通过信息更加透明的信用债市场，让机构投资者识别哪些企业是可投资的。对杠杆率较高、在融资市场圈内恶名在外的开发商，即便获得审批，估计债券也难以发得出去。

另外，在房地产与实体经济协调发展的新背景下，获准在银行间市场发债的开发商，在城市更新、老旧小区改造、区域开发、公共配套补短板等方面，承担着更加重要的任务。很多业务被定性为具有社会责任的属性，或者它们就是功能性国企。而公共工程或者是现金流错配的（短期投入大、回收期长），或者是亏损的。地产开发和销售是为了平衡现金流，也是地产稳定的基础。

除了银行间市场以外，近期交易所对房企公司债的发行也明显提速，发行主体也基本都是经营稳健、信用良好的企业。可以说，信用债发行提速，既稳定了市场预期，也稳定了房地产在企业层面的“基本盘”。

房地产市场化已经20多年了，对于企业和市场的风险事件，我们要坚持法治化、市场化的解决路径。在告别房地产依赖，去化房地产泡沫、降低房地产杠杆的过程中，必然会出现一些债务违约、企业债务风险现象，甚至一些大的企业走向破产和重整的境地。企业自身经营不善，盲目加杠杆、盲目多元化，首先应该以自己的资产来承担，该变卖的变卖，该盘活的盘活。对于投资机构、投资者，也要承担一定的损失，谁家的孩子谁抱走，这是行业高质量发展的必然。

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