2022年，葡萄牙是否仍会受到中港投资者的青睐？

  （2021年11月，伦敦）近年来，葡萄牙房地产越来越受中国大陆和香港高净值人士（HNWI）和投资者的欢迎，这要归功于葡萄牙具有竞争力的税收制度、他们对国际投资的欢迎态度、包括黄金签证计划在内的保护性法规，以及居民可以享受的高品质生活。

  形容葡萄牙为欧洲最热门的市场并不为过，葡萄牙是2020年中国大陆和香港投资者的首选目的地，今年前九个月的咨询量激增了176%（根据私营房地产销售和媒体公司居外IQI的数据）。在最有吸引力的投资城市名单中，葡萄牙的首都里斯本也是名列前茅的（根据普华永道“2019年欧洲新兴趋势”研究）。

  据莱坊（Knight Frank）合伙人兼葡萄牙销售主管Alex Koch de Gooreynd称，据估计，在全球疫情爆发和英国“脱欧”之前，来自中国大陆和香港的买家占黄金签证计划所有申请人的75%以上。

  葡萄牙黄金签证计划的变更将从2022年1月1日起生效，这意味着该国的某些地区将不再是符合黄金签证条件的投资可选地；但是，在亚速尔群岛（Azores）、马德拉群岛（Madeira）或包括阿尔加维（Algarve）和阿连特茹（Alentejo）某些地区在内的内陆地带，购买用于住宅目的、价值至少50万欧元的房产仍然符合该计划的条件。

  用于住宅目的房产的购买和维修，需达到至少35万欧元，而且房产所属地区只有在特定地区才能够合乎黄金签证的条件。比如，亚速尔群岛（Azores）、马德拉群岛（Madeira）或包括阿尔加维（Algarve）和阿连特茹（Alentejo）某些地区在内的内陆地带。

  尽管即将面临政策变动，葡萄牙是否会在2022年继续成为中国大陆和香港买家的首选投资目的地？这股趋势将如何演变？会不会有新的机遇和挑战？

  总部位于伦敦的漫一传播咨询公司（11K Consulting）访问了10位来自亚洲和欧洲备受尊敬的专家，提供他们独特的第一手见解，解读中国大陆和香港买家未来12个月在葡萄牙的投资趋势将如何演变。

  重点发现：

  1. 中国大陆和香港买家在葡萄牙寻找房地产机会的主要原因包括：葡萄牙对国际投资的欢迎态度、具有竞争力的税收制度、黄金签证计划等保护性法规以及良好的生活质量和安全指数。

  2. 最受中国大陆和香港买家热捧的葡萄牙城市是里斯本，因为这里交通便利、生活水平高、具有世界一流的设施；房产价格通常为50万欧元到150万欧元不等。波尔图和阿尔加维紧随其后，成为最受中国大陆和香港买家欢迎的第二和第三大的房地产投资城市。

  3. 在全球疫情爆发和英国退欧之前，来自中国大陆和香港的买家占黄金签证计划所有申请人的75%以上。

  4. 尽管黄金签证计划即将发生变化，但与其他欧洲国家相比，葡萄牙仍将是中国大陆和香港投资者明智的投资选择；有赖于其房产升值潜力之大、容易承担的生活成本、温暖的气候以及作为旅游热点的吸引力。

  5. 在葡萄牙购买住宅物业时，建议聘请信誉良好的律师；如果希望在黄金签证计划的变更实施之前完成房产购买，建议直接与开发商合作以推进置业进度；寻找可以为买家指导、搜罗和展示可供选择的最佳区域和房产的当地专家；并对物业、开发商和代理商进行尽职调查。

  一：过去几年中国大陆和香港投资者在葡萄牙购买住宅物业的主要驱动因素

  葡萄牙继续成为中国大陆和香港买家的热门投资目的地的原因有很多。

  Reward Properties总监Sean Gaskell指出，葡萄牙在欢迎国际投资方面享有盛誉。黄金签证计划等税收举措巩固了葡萄牙房地产的地位，让葡萄牙继续成为让中国大陆和香港买家兴奋的投资机会和重点。他还解释了该国向科技重镇的转型如何吸引着全球人才，进而吸引来自海外的投资。

  “经过多年的经济结构变革，葡萄牙正在蓬勃发展，对基础设施的重大投资有助于葡萄牙进一步转型成为一个宜商重商的国家。里斯本也在迅速发展为全球企业首选的进驻城市；近年来，许多企业进驻Parque de Naçoes等地区，安居于此，包括微软、华为、梅赛德斯-奔驰和法国巴黎银行。与这些国际巨头一起并肩前进，里斯本日渐庞大的初创企业阵营也使得葡萄牙成为一个新兴的科技热地，有助于吸引来自世界各地的人才，包括来自中国大陆和香港的人才。”Gaskell 说。

  莱坊集团葡萄牙销售主管兼合伙人Alex Koch de Gooreynd补充说，具有竞争力的税收制度以及黄金签证计划等计划提供的保护性规定是中国大陆和香港买家投资葡萄牙市场的原因，这是得到数据确证的。

  “在全球疫情爆发和英国退欧之前，来自这些市场的买家占黄金签证计划所有申请的75%以上。黄金签证计划加上具有吸引力的房地产价格、稳定的国家政局、良好的交通枢纽和整体经济稳健增长，使葡萄牙成为一个有吸引力的投资市场。”Alex Koch de Gooreynd补充道。

  Montague Real Estate董事总经理Thomas Balashev强调，生活方式的选择是中国大陆和香港买家投资葡萄牙地产的强大动力。葡萄牙提供着特别有吸引力的投资机会；房地产价格低廉意味着居民可以负担得起良好的生活质量。Balashev表示，除了黄金签证计划外，非常住居民计划还为外国买家提供有吸引力的公民福利（持有人免缴所得税10年）。

  他补充说：“葡萄牙尤其是首都里斯本是最具吸引力的投资地点之一。里斯本的高品质生活以及不断增长的经济对中国大陆和香港买家来说具有巨大吸引力。”

  里斯本联合国际学校联合创始人Chitra Stern提供了以教育为重点的观点；她说，上一学年，里斯本联合国际学校招收的中国大陆和香港学生人数增加了85%，这表明许多中国大陆和香港家庭正在移居葡萄牙。

  Coldwell Banker Portugal的房地产和生活方式专家Christopher Kirby-Higgs表示，中国大陆和香港买家在葡萄牙投资房产机会的主要驱动因素包括葡萄牙对国际投资的欢迎态度、具有竞争力的税收制度、通过黄金签证和非常住居民计划等实施的保护性法规、良好的生活质量和国家安全。根据全球和平指数，葡萄牙被评为仅次于冰岛和新西兰的全球第三安全国家。

  Kirby-Higgs补充说，葡萄牙仍然处于新技术和绿色经济投资的最前沿，2019年吸引了10几个投资项目，外资投资价值7500万美元。

  二． 中国大陆和香港买家在葡萄牙哪些城市进行投资？哪些类型的房产最吸引他们？

  Chawla认为，对于中国大陆和香港买家来说，位置比任何其他考虑因素都重要。就葡萄牙而言，他们更喜欢里斯本的优质住宅物业，因为这个城市拥有良好的交通网络、文化生活和高品质的设施；他们所喜欢的房产通常从50万欧元到150万欧元不等。波尔图和阿尔加维紧随其后，成为最受中国大陆和香港买家欢迎的第二和第三大的房地产投资城市。

  Reward Properties总监Sean Gaskell同意Chawla的观点，对于许多中国大陆和香港买家，尤其是那些使用黄金签证计划的买家来说，位置比任何其他考虑因素都重要。这类买家对易于维护、高品质功能和便利设施的房屋的渴望，意味着他们所聚焦的重点是新建房产而不是旧房或转售房屋，典型的入门级价格约为50万欧元。

  “在里斯本，香港和中国大陆买家都在寻找成熟优质的中央住宅区，这些地区不仅为买家提供了一份安心，还提供出色的连通性和生活方式设施。例如，我们位于理想的Amoreiras社区的LX Living项目，因其享有盛誉的地址、交通便利且靠近里斯本市中心，吸引了这些买家的需求。”

  第一太平戴维斯葡萄牙住宅部主管Ricardo Garcia解释说，中国大陆和香港买家似乎对葡萄牙主要城市里斯本和波尔图最感兴趣，尤其是这些城市里最高端地区的公寓，价格在50万欧元至150万欧元区间。他们寻找高质量的装修、中心位置、全新建筑和靠近商业中心的地方。

  香港Sunew Immigration Consultancy的李至杰表示，对于他在中国大陆和香港的大多数客户来说，价格和位置是两个最重要的考虑因素；因此，与其他地区相比，他们通常更喜欢里斯本，因为投资回报相对较高。 “从里斯本出发去出国旅行也很方便；房产起价约为50万欧元，”Lee补充道。

  葡萄牙Fine & Country高级管理合伙人Nuno Durão认为，里斯本、卡斯卡伊斯或波尔图是中国大陆和香港买家投资葡萄牙房产的热门地点。 “他们可以花50万到100万欧元买一套漂亮的公寓，或者以100万欧元买一套带有花园和游泳池的豪华别墅。”

  Leading Real Estate Companies of the World董事兼开发营销全球负责人Parikshat Chawla表示，葡萄牙受欢迎的三个城市是里斯本、波尔图和阿尔加维。 “里斯本是葡萄牙最昂贵的住房市场，价格与其他欧洲主要城市相匹配，波尔图更实惠一些，阿尔加维的价格一直非常相宜。许多外籍人士选择在这些城市购买1-2居室公寓，但在过去几年中，也出现了购买房屋或别墅的热潮，”Chawla补充道。

  三．允许外国投资者可以获得居留身份的葡萄牙黄金签证计划即将实施变更，从2022年1月开始，该计划将受到地域限制。葡萄牙在2022年仍将是中国大陆和香港买家的首选房产投资目的地吗？

  人们普遍认为，除了黄金签证计划这个因素以外，葡萄牙仍是中国大陆和香港买家选择投资目的地的明智之选，当中原因有很多。包括：与其他欧洲目的地相比，具有竞争力的房产价值、负担得起的生活成本、宜人的气候和作为旅游热点的吸引力。

  Reward Properties总监Sean Gaskell指出，与其他欧洲目的地相比，具有竞争力的房产价值，加上旅游业的显着增长、低利率和新建住宅项目的稀缺性，使得葡萄牙房地产的市场需求很大。

  “虽然近年来房价增长迅速，但长期资本增长仍有极好的机会。当然，葡萄牙也以其高品质的生活、宜人的气候以及丰富的文化遗产而闻名，所有这些因素都将继续吸引来自世界各地的买家。此外，一些重点投资热门地点如里斯本的本地买家的增加，也将进一步推动市场发展并带来机会。”

  Gaskell补充说：“全球投资者也有其他机会。例如，买家可以寻求符合资格的房地产基金，例如RE Capital Property Fund，该基金为投资者提供了参与葡萄牙开发项目的机会，因此也可以参与黄金签证计划。”

  Henley & Partners高级客户顾问Yat Wan Yeung补充说，除了黄金签证计划外，葡萄牙对商业欢迎和友好的环境意味着它对香港和中国大陆商人仍然具有吸引力。 “葡萄牙是世界上对加密货币最友好的国家之一。葡萄牙对加密货币和相关业务表现出欢迎的态度，这是许多中国大陆和香港投资者感兴趣的领域。许多人可以考虑搬到葡萄牙，既能满足商业目标，也能获得优质生活方式，“Yat Wan Yeung解释道。

  Montague Real Estate董事总经理Thomas Balashev预测，随着黄金签证计划的变化，里斯本和波尔图将不再是该计划的一部分，这两地可能受到的影响最严重。 “但是，需求可能会转移到诸如 Comporta等领域，以及房地产发展正在兴起的地区，这些地区仍然符合签证计划的要求。Comporta已经备受买家和开发商的极大关注，”Thomas Balashev说。

  四：对于在葡萄牙购买住宅物业的中国大陆和香港买家的建议？有何特定城市？

  在葡萄牙购买住宅物业时，建议投资者聘请信誉良好的律师；如果希望在黄金签证计划的变更实施之前完成房产购买，建议直接与开发商合作以推进置业进度；寻找可以为买家指导、搜罗和展示可供选择的最佳区域和房产的当地专家；并对物业、开发商和代理商进行尽职调查。

  Reward Properties总监Sean Gaskell建议说：“黄金签证是投资者及其家人最快和最具成本效益获得公民身份的途径，该计划将于2021年12月31日结束，如果想要利用这个计划的独特优势，投资人需要迅速采取行动。我们的首要建议是聘请一位实力雄厚、能干胜任的律师，并直接与开发商合作，在新政即将生效的截止日期之前推进购买。”

  关于最佳投资城市，Sean Gaskell说：“作为首都，里斯本仍然是买家的首选，这是可以理解的。它拥有一些最好的基础设施，其位于该国中心的位置意味着交通和连通性非常理想，居民前往北部的波尔图（Porto）和杜罗河谷（Douro Valley ）等目的地和前往南部世界著名的阿尔加维之间的距离相等。

  在里斯本之后，阿尔加维（Algarve）可以说是最受海外游客欢迎的第二大目的地，拥有世界一流的海滩、度假村和阳光明媚的气候。对于有意寻找独家海滨地点的买家来说，阿尔加维标志性的Vale de Lobo度假胜地是热门地点，而我们将于今年年底在该地区推出的Villas Lobo项目预计会在国际买家市场上有很大需求。”

  第一太平戴维斯葡萄牙住宅部主管Ricardo Garcia补充说，最重要的是找到一位当地专家，他可以提供指导并展示可供选择的最佳地区和房产。

  “其次，位置、位置、位置仍然是房地产投资的最佳属性。我们预计里斯本、波尔图和阿尔加维（Algarve）仍将是国际投资者的首选目的地。还有其他地方，例如Comporta，我们预计在未来4到5年内会吸引许多投资者，”加西亚说。

  Coldwell Banker Portugal的房地产和生活方式专家Christopher Kirby-Higgs表示，总的来说，葡萄牙的沿海地区是备受青睐的，这些地区房产价值的稳步提升也相应地得到有效保障。

  “这包括我们的一些主要城市——里斯本、波尔图；然而，还有许多其他选择，像阿连特茹地区（Alentejo）、阿尔加维（Algarve）、科英布拉（Coimbra）、塞图巴尔（Sétubal）以及大里斯本地区如卡斯卡伊斯（Cascais）、卡帕里卡（Caparica）、辛特拉（Sintra）、马夫拉（Mafra）、埃里塞拉（Ericeira）、塞辛布拉（Sesimbra）。这些城镇都拥有卓越的生活质量和负担得起的房产，”Christopher Kirby-Higgs说。

  里斯本联合国际学校的联合创始人Chitra Stern将里斯本描述为科技、艺术和文化以及优质教育的创新中心。对于在葡萄牙购房的家庭来说，一所好的国际学校是优先考虑的事情。她补充说，北里斯本的国家公园（Park of Nations）和马维拉（Marvila ）等地区代表着良好的投资潜力，被比作伦敦的国王十字（King’s Cross）、巴特西公园（Battersea Park）和金丝雀码头（Canary Wharf）。这些地区拥有丰富而蓬勃发展的文化景观，吸引了来自世界各地的知名艺术家，以及世界一流的设施，并且与机场和市中心非常接近且交通便利。

  尽管黄金签证计划的变更将于2022年1月生效，但葡萄牙房地产市场预计仍将保持强劲和稳健。对于那些希望在黄金签证计划变更之前进行投资的人，专家建议他们尽快行动。 2022年1月该签证的变更正式实施之后，中国大陆和香港投资者可能会扩大他们在里斯本和波尔图以外地区的搜索范围，在其他地区、乡村或沿海地区寻找房产。

  尽管如此，不再被纳入黄金签证计划的城市将继续受到欢迎，因为它们拥有世界一流的便利设施、丰富的文化遗产以及作为科技创新中心的地位。值得注意的是，里斯本最近被Cognizant评选为21 个未来城市之一，因此，专家预估里斯本在2022年仍将是中国大陆和香港买家房地产投资的理想目的地。

  关于漫一传播咨询公司 (11K Consulting)

  漫一传播咨询公司于2015年在伦敦成立，是一间专注为房地产、建筑、室内设计行业及高档生活方式品牌提供全方位服务的公关及传播机构，并在上海及香港拥有专业的公关团队。11K为欧美客户打造推广策略，协助其接触潜在的亚洲高净值顾客群，打开亚洲市场。 2016年，11K被英国最权威的公关类奖项Public Relations and Communications Association's （PRCA） Dare Awards评为New  Consultancy of the Year。

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