地产债市场转暖？地产公司回购、政策利好频传

在长达几个月的地产债阴霾之下，一些房企为提振市场信心，展示自身的发展实力，宣布提前赎回相关债券。如正荣地产、中国奥园、世茂集团、弘阳地产等房企正着手美元债的回购，新城控股已经发布公告提前赎回3.5亿美元债券，地产美元债似乎正寻求自救之路。

在政策方面，11月8日国务院发展研究中心在深圳召开深圳房地产形势座谈会，对当前房地产总体形势进行调研。11月9日，中国银行间市场交易商协会也举办了房地产企业代表协会，据透露，碧桂园、招商蛇口、保利发展等房企近期均有计划在银行间市场注册发行债务融资工具。

在多方利好消息刺激下，11月9日，国内地产债明显走强，“19禹洲02”涨幅一度超过26％，“20阳城03”涨幅约为17％，“20世茂04”“20世茂G1”分别涨14％与12％，“20阳城04”“20阳城01”有较大幅度上涨。

提前赎回美元债

11月8日，新城控股发布《新城控股关于提前赎回境外美元债券的公告》，披露其计划提前赎回3.5亿美元余额的美元债，是2019年12月16日，其境外子公司NEWMETROGLOBALLIMITED（下称“新城环球”）在境外发行的无抵押固定利率债券。

兴业银行金融市场业务首席债券策略师，兴银理财研究总监徐寒飞为记者分析：“提前赎回可能与地产相关的融资政策边际上有改善相关。”

公告显示，本期美元债券期限为2年；票面年息为7.5％，每半年支付一次，将于2021年12月16日到期。按照公告内容，此债券需要在11月8日至17日期间进行赎回申报，发行方同步支付票面价值与利息。

对于提前一个多月的赎回，新城控股向投资者回应，本次赎回的资金来源为公司自有资金。为促进公司长期稳定发展，基于对自身价值及未来发展的信心，公司结合当前实际经营及财务状况，本次提前赎回境外美元债券符合公司偿债计划及发展战略，公司现金流充裕。

徐寒飞向记者表示：“提前赎回可以提高投资者对发债公司的信心，减轻二级市场抛售的压力从而缓解投资者抛售压力，最终改善再融资的压力。”

除企业回购等市场利好消息外，政策面或有望陆续迎来利好消息。据了解，此次深圳房地产形势座谈会调研了包括结合深圳实际，谈谈对当前房地产总体形势的看法；对当前房地产风险情况的判断以及相关政策建议；房地产税的看法和建议等议题。对中国房企当前现状做了深刻的分析。

自救之路漫漫

新城控股的举动打响了近期A股房企提前赎回美元债的第一枪。在中资地产美元债持续疲软的背景下，新城控股似乎成为寒冬回暖的“迎春花”。

11月9日中资地产美元债大部分虽然仍在走弱，但是跌幅似乎处在小范围内。不过，令人意外的是，今日中国投资级美元债却创下今年4月以来最大跌幅。

记者了解到，据新城控股2020年年报显示，公司在境外通过发行高级美元债券，募集资金8亿美元，为公司的发展提供了稳定的资金支持，整体平均融资成本为6.72％。公司有9支美元债，在应付债券期末余额占比约六成。

此外，据其2021年中报披露，其国内公司债券目前有10个，债券余额为72.82亿元，其中2021年到期的仅两笔；2022年到期的票据本息压力较大，18新城05到期还本余额为21.6亿元，利率为5.9％。

以新城控股为缩影看，近几年中国房企大手笔发行的美元债集中到期的压力，使得房企自救之路漫漫。地产美元债频繁违约事件发生以来，发行数量与速度都有明显下降。

据Wind数据统计，目前中资地产债存量615支，合计规模2087亿美元。10月中资美元债一级市场发行规模达到83.03亿美元，其中地产美元债仅发行8.5亿美元，同比与环比均有所下降。

目前来看，整体的美元债市场仍旧处在低迷疲软状态下。美元债市场难以发新还旧，国内一旦收紧房企融资政策，银行收紧贷款，加之政策下房产市场不景气，房产美元债市场仍旧难以提振，目前持续萎靡的状态下极易发声踩踏行情。不少达到“三道红线”或评级较好在BB＋以上的房企也卷在这个漩涡中了，个别房企靠着较强的实力，也只能独善其身。

“这个情况大概会持续1-2年，市场目前处在调整出清状态。未来仍会出现房企暴雷事件，投资者要警惕。”一位银行分析师向记者表示。

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