建发宝山低溢价拿新地背后的上海老项目进退难题

来源：房产装修家居资讯时间：2020-05-12 07:53

观点地产网 5月8日,上海土地市场信息显示，厦门汇珑房地产开发有限公司以24.39亿元摘得上海宝山区一宗宅地，成交楼面价约2.1万元/平米，溢价率0.2%。

企查查资料显示，厦门汇珑房地产开发有限公司共有两位股东，两位股东背后均为建发房地产集团有限公司。

值得一提的是，这是建发自2016年以来，首次在上海拿地。上一次还要追溯到2016年8月，建发联合中粮、首开以67.9亿元的成交价格竞得宝山顾村“地王”。此后，建发便未在上海土地市场上公开拿地。

低溢价再夺宝山宅地

据观点地产新媒体了解，宝山区罗店镇美罗家园大型居住社区01单元0117-02地块，土地用途为住宅用地，四至范围东至陆翔路，南至美爱路，西至罗真路，北至美丹路，出让面积57954.7平方米，容积率为2，建筑面积115909平方米，地上建筑限高60米，局部住宅高度可突破60米，控制在80米以内。

根据出让公告显示，该地块内将建住宅套数下限719套，中小套比例不低于80%，全装修面积比例不低于50%。自持租赁住宅建筑面积不低于15%，配建保障性住房建筑面积应占5%以上。

从交通来看，该地块处于罗店板块，距离7号线美兰湖站不到900米，距离美兰湖景区1公里左右。

从周边项目来看，附近有一个大型TOD项目，项目名为中集金地美兰城，由中集产城和金地商置联合打造，总建筑面积约70万平方米，其中包含13.3万平方米住宅、约11.8万平方米购物中心、约19.7万平方米标准办公、长租公寓等城市配套。当前在售精装高层的均价为44800元/平方米。

上海中原地产资深市场分析师卢文曦表示，此次建发拿地2.1万/平方米的楼板价比较划算的。即便有自持租赁住宅和配建保障房的要求，但能整体还是有一定的盈利空间存在。

此外，对于此次拿地，建发国际投资集团副总经理卢金文表示，建发近期正拓展一些利润率高、销售流量比较确定的项目。在市场条件允许的情况下，又有一些合适的土地，建发会尽可能增加在上海的土储。

“地王”项目困局

获得了一块不错的土地自然是一件值得高兴的事情，但对于建发而言，上一次在上海拿地开发的项目至今仍在“艰难”的去化过程之中，这多少会让建发在获取新地块时格外警惕一些。

2016年是房地产市场最火热的年份之一，也是建发在上海表现最为“激进”的一年。

当年6月17日，建发以总价41.98亿元竞得嘉定区嘉定新城E27-1地块，将此前金地20.1亿的嘉定地王记录拔高了近一倍，成交楼面价30289元/平方米，溢价率68.27%。

短短两个月后，建发联合体再度拿下宝山地王，以总价67.9亿元摘得宝山顾村N12-1101单元06-01地块，楼板价为53727元/平方米，溢价率115%。据悉，竞争者中不乏龙湖、融创、万科等实力强劲的一线房企。

按当时报道记录，该地块出让要求较为严格。其中中小套型住宅建筑面积不得低于地块住宅总建筑面积的60%。同时，开发商需配建5%的保障房，且自持15%的住宅物业用于租赁。

9月，建发与金茂、保利置业签订合作开发协议，共同开发嘉定地王项目，该项目交由金茂操盘，命名为“西郊金茂府”；而宝山地王项目，由建发负责开发操盘，定名为“央玺”。

然而，自2016年底起，上海房地产市场开始施行了限购、限价等多重严格调控。在限价状态之下，上海诸多地王项目陷入漫长的入市等待。

以2015年以来的上海成交的16宗地王为样本统计显示，这些入市地王的平均入市周期达33个月，远高于全国平均入市周期18个月。而西郊金茂府项目和央玺也未能幸免，最终分别与于2019年2月、2019年6月方才入市。

根据第三方平台数据显示，央玺项目当前主推的是85平方米、95平方米两种户型，均价在6.2万元/平方米左右。而经过推算，该项目实际可售商品住宅楼面价约为6.69万元/平方米。

事实上，建发股份(600153,股吧)方面也曾作出过“挣扎”。据观点地产新媒体了解，该楼盘曾经报备过8.8万元/平方米的价格，但因为限价等原因一直未能批复，只能无奈“割肉”入市。

类似也出现在了西郊金茂府的身上，第三方平台显示其均价为46400元/平方米，距离原先业内人士预估售价6万元/平方米有着不小的距离。

对此，卢文曦分析到，“限价短期不会取消，因此豪宅再捂也捂不出更多利润，及时出货回笼资金才是最好选择”。

此外，央玺项目的销售情况似乎也并不理想。据网上房地产数据显示，央玺分别于2019年6月、10月两次开盘，截至5月11日，央玺仍有235套房源可售房源，开盘近11个月，去化刚过六成。其中，今年1-4月，分别售出28、14、31、64套。

卢文曦指出，价格是央玺项目去化缓慢的主要原因。他表示：“央玺作为地王项目的价格顶在这里，它售价6万/平方米，周边人家才5万/平方米。价格相较周边同类楼盘毫无优势，自然去化得比较慢。”

（责任编辑：徐帅）