成都放松预售资金监管：接近停工、急需建设资金项目可申请预售款例外支取

经济观察网 记者 丁文婷 11月初，成都市住建局发布通知，对预售资金支取条件进行优化，并调整了预售款例外支取管理方式，同时强化了对开发企业、监管银行和属地监管部门违规行为的处理措施。

不过，一家成都房地产企业相关负责人表示，销售和回款情况无法改善的情况下，此次针对预售监管资金调整政策所能释放的资金无法明显缓解房企的压力。

2020年12月，成都市人民政府办公厅印发《成都市商品房预售款监管办法》，对预售监管资金的监管额度、节点余额要求、支取例外等作出明确要求。

和《监管办法》相比，《通知》的调整主要体现在以下三个方面：

首先，《通知》对预售款支取条件做出优化。

《监管办法》第十九条规定，预售款未达到监管额度时，开发企业要求支取用于非工程建设的款项，不得准予支取预售款。

而《通知》更新为，预售商品房项目的监管分户账内资金未达到监管额度但工程形象进度已达到《监管办法》第十六条规定支取节点，且账户内资金已超过该节点留存余额要求的，开发企业也可按节点支取多余部分资金。并且，申请支取的多余部分资金可用于农民工工资支付。

其次，《通知》对开发企业就预售款的“支取例外”做出新增和补充。

《监管办法》仅规定，开发企业取得预售许可证后因商品房销售不畅等原因导致预售款未能达到监管额度的，经监管部门核实确认后，可支取预售款用于工程建设。

而《通知》则更新为，预售商品房项目因销售不畅等原因监管分户账内的资金未达到监管额度，且工程形象进度及账户余额不满足《监管办法》第十六条要求，但工程已接近停工状态，急需资金用于工程建设的，按照《监管办法》第十八条规定，开发企业可提出预售款例外支取申请，经区（市）县人民政府（管委会）集体研究同意后，将该项目纳入区（市）县重点监管，预售款按照规定流程进行例外支取。

第三，《通知》新增补充，如预售商品房项目出现重大经营性风险、可能引发重大矛盾纠纷的，经属地监管部门核实并报请研究同意后，将该项目纳入区（市）县重点监管，可对预售款按照规定流程进行例外支取。各区（市）县人民政府（管委会）可根据风险防控需要，指定单位另设监管专户（原则上监管银行不变），确定监管部门严格监督预售款收存、支取，对每笔资金审核用途后，直接划转至施工、材料等收款单位银行账户。

这些纳入区（市）县重点监管的项目的开发企业，在申请办理后续批次预售许可时，要参照《监管办法》规定的D级信用管理，监管额度需要上浮40%。

对《监管办法》第十六条的节点余额要求，《通知》并未调整。

一名成都本土房企相关人士表示，此番调整只是针对性的优化，谈不上对企业资金监管的放松。“从条款来看，调整仅对支取资金用于工程建设和发放农民工工资进行一些优化，而不能用于其他用途。这对施工建设、防止烂尾和民生保障来说肯定是有好处的。但实际上对开发商资金使用仍然是进行了严格的限制。”

一家全国性房企成都区域相关负责人也表示，此番调整对缓解成都开发企业的资金压力意义并不太大。目前成都市场收得很紧，二手房指导价出台导致流速下降，流通性的严重不足加上疫情的叠加，市场信心也受到影响。这些都影响了开发企业新房的去化。而回款方面，房地产贷款集中度管理规定，加上本地人民银行窗口指导的双重影响，导致各银行按揭投放积压情况严重，年底前都消化不完。

“有的银行目前积压的额度有100多亿，按揭回款周期很长，商贷的回款周期在70-80天，公积金回款在100-120天，组合贷周期更长。”他表示，虽然行业监管、金融相关支持措施在逐渐落地，个贷放款额度有适度放松，部分银行已将明年的投放计划转在今年进行投放，但是速度周期并没有看到明显的好转。“主要原因还是‘三道红线’、‘集中度’新规，再加上持续的疫情和房企爆雷等因素的叠加，各银行积压的具备投放条件的规模太大，需要一段时间来消化巨大的存量。”

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