全国房价都在跌，湾区房价却在涨？

今天这篇文章是我们公众号每个月都会发布的大湾区各城市楼市月总结。

每个月到我们都会整理过去一个月大湾区城市的房价和成交信息以及接下来一个月深圳的新盘信息供大家参考，希望大家多多转发、收藏。

对于文中数据和信息有以下说明：

1.房价数据来源于中国房价行情网，数据为挂牌价格，部分价格数据由于是被平均的数据，所以和部分市场真实价格数据可能会有出入，数据仅供参考。

2.当月各城市的成交量数据公布会有时间差，部分数据可能滞后到月中才会整理出炉，所以文中收集的成交数据可能会有一些缺失和偏差。

3.吹风入市的新盘受多种因素影响，可能会出现原本打算当月入市但最终未入市的情况，具体是否准时入市可持续关注我们的文章了解市场动向。

房价走势

和上个月相比，大湾区城市这个月房价上涨的城市明显多于下跌的城市

8座统计城市中，上涨的城市有5个，下跌的城市有3个。

下跌幅度比较大的是中山和东莞。

之前中山的房价能上涨，主要得归功于深中通道给新房带来的热度，最近这段时间，中山整体的市场受调控影响，大家对于深中通道的热情在下降，新房的热度冷却，市场无可避免会进入开始回调。

长期来看，中山的回调时间还会持续一段时间，现在这个时间点买入中山并不合适。

东莞则是明显受到了指导价影响，成交量暴跌，不少二手房也开始降价，很明显，东莞现在处于去泡沫的时期，如果要买东莞，可以再等一等，等它的泡沫挤得差不多了再入场也不迟。

上涨的城市中佛山的涨幅最大，和东莞形成鲜明对比。

与东莞相比，佛山的调控政策相对温和，加上佛山的本地市场始终比较坚挺，房价才能稳中有进。

深圳和广州，房价几乎没有变化，分别微涨了0.2%和0.5%。

经历了几轮调控重锤之后，楼市当下迎来回暖的信号，但对于两个头部城市，调控政策始终没有放松，现阶段两个城市的市场信心被严重冲击，可以预见的是，即便未来楼市会进一步回暖，恐怕短期内深广的房价也很难有大的波动。

再看深圳各区的房价。

各个区的房价变化浮动都不大，房价下跌区有3个，上涨区有6个。

其中下跌的区域是盐田、南山和罗湖，盐田和罗湖这两个区的下跌幅度比南山更大，也就是说，东部的房价下跌幅度反而超过泡沫更大的西部。

由于现在深圳市场上只有指导价，而该数据又是挂盘价数据。因此，该数据呈现的是挂盘的指导价数据，这个数据的波动和现实的成交价以及挂盘价关系不大，和区域内楼盘的挂盘结构以及挂盘量有关系。

理解这一点之后，就会明白，盐田和罗湖房价下跌很可能是因为区域内那些高指导价的小区挂盘量在减少，而那些低指导价的小区挂盘量在增加。

同理，涨幅最大的福田，可能是因为高指导价的小区挂盘量在增加，而那些低指导价的小区挂盘量在减少。

总的来说，这个数据并不能客观反映当下市场的价格情况，价格的变动对于市场变动的参考价值有限。

成交数据

上个月大湾区各个城市的新房成交量相比9月有所好转，东莞、佛山和深圳环比9月都大幅上涨。

深圳新房成交量增长和新房供应增加有关；而佛山的涨幅大，更多是因为前几个月的成交量实在太低，去年同期佛山的新房成交量是14107套，7月份的时候成交量还有11588套，相比行情好的时候，现在这个成交量只能说比之前稍有回暖，并不能说明新房市场已经复苏。

东莞的增长，很大程度上是因为调控之后购房者已经放弃二手，把更多把注意力投向了新房，现在东莞的市场，和深圳是越来越像。

下跌的城市中，惠州和广州的成交量跌幅比较大。

广州的原因很简单，指导价政策形成的后遗症影响了整个市场的信心，也一定程度上打击了新房的市场，不过可以预见的是，相比二手房，新房市场应该会更快恢复。

惠州的新房是一个靠外地人支撑的市场，现在的市场行情下，即便惠州很多地方都在搞降价促销，但也就只有局部区域的少数楼盘能有成交，总体而言，大多数楼盘的成交都在探底。

二手房方面，有数据出炉的城市，成交量都在下滑。

深圳二手房上个月的成交只有1609套，二手房成交量连续7个月下跌，已经创下本年度新低。

东莞最夸张，上个月颁布二手房指导价之后，政策效果立竿见影，整个10月只有582套二手成交，环比跌了72.54%。

此外，广州、佛山、江门的二手成交也不乐观，跌幅都很大。

现在这个行情，大家都清楚房价的趋势整体向下，在买涨不买跌的心态下，人们都会对楼市更加谨慎。

具体看深圳的成交。

宝安、光明和龙岗向来是深圳的成交大户，三个区的新房成交量排名前三，二手房成交也都在前列。

值得一提的是，此刻深圳的新房是光明+宝安+南山的成交量比罗湖+盐田+龙岗更多；

而二手房则是龙岗+罗湖的成交量多过宝安（包含光明+龙华）+南山，

这充分体现了现在深圳的行情是：

新房专注西部，二手聚焦东部。

本月入市新盘

解析：

福田：福田即将入市的有4个新盘，预算门槛基本在600万以上。4个盘中要重点关注的是海德园、佳兆业航运红树湾。

海德园位处豪宅地段，户型都是120㎡以上的改善户型为主，而且套数有限，打新竞争会更激烈；相比之下，佳兆业红树湾均价在9万/㎡左右，入场门槛会更低。

南山：南山这5个盘，关注度都不低，价格上，楼盘均价都在10万/㎡以上，户型上，5个盘的户型基本都是100㎡以上的改善户型，开云府和华润城润玺还都是120㎡以上的大户型，基本上适应的都是改善需求。

这5个盘的地段都不错，基本都是打到就赚到，其中蛇口的新世界临海揽山御园已经备案，这两天开始线上登记。

宝安：值得关注的新盘是榕江壹号院、泰福名苑和玖玖颂阁。

这几个盘的预算门槛不同，榕江壹号院会更适合改善客，预算最低门槛在900万以上，泰福名苑和玖玖颂阁更适合刚需。泰福名苑单价在5万/㎡上下，玖玖颂阁在8-9万/㎡万之间，价差很明显。

罗湖：3个新盘都是刚需盘，其中京基水贝城市广场是综合体，除了住宅之外还有大量的写字楼，居住纯粹感不强，东海富汇豪庭处在罗湖莲塘，项目附近的景观是一大优势；独树阳光里同样靠近围岭公园，地段上离核心区也更近一些，均价在8-9万/㎡左右。

东海富汇豪庭和独树阳光里比较类似，如果对于景观和居住感有需求，可以考虑这两个盘。

龙华：本月入市5个新盘中最值得关注的是鸿荣源博誉府。

博誉府地段上处于红山，这个地断片区已经很成熟，配套上没有明显短板，项目均价在7.5万/㎡左右，和周边二手房有明显的倒挂，唯一的不足可能是学校，项目不处于深高北的学区，否则其热度恐怕会直追南山、福田的网红盘。

光明：本月3个光明新盘的均价都在5万/㎡以下。其中龙光玖瑞府限价4.98万/㎡,同一地段的二手盘龙光玖龙玺均价8万/㎡；另外两个新盘中，中信凯旋君庭限价4.91万/㎡，深铁瑞城限价4.75/㎡，价格门槛大概就在450万左右，对于刚需来说性价比都很高

综合地段和地铁配套，深铁瑞城＞龙光玖瑞府＞中信凯旋君庭

龙岗+坪山+盐田：需要关注的是坂田的3个新盘和中心城的和昌拾里华府。

坂田的三个盘的价格门槛在500万左右，户型设计和价格上都是典型的刚需盘。

3个盘的位置靠得很近，周边很多工业园，界面比较差，3个盘中联发天境雅居最接近地铁，通勤优势会大一些。

龙岗中心城的和昌拾里华府预计会在本月加推，项目相比同区域的缙悦花园，更加靠近地铁，周边配套也更成熟。和坂田几个盘相比，龙中的新盘居住感上会更好

其余两个区中，坪山的和城里的摇号结果已经出炉！盐田的新盘基本都不用抢，除非交通条件比较便利或者是在盐田附近工作，否则不推荐买盐田的新盘。

-end-

以上为正文，来自湾区区长

扫码添加微信

▼

房价全面回暖，大湾区接下来要怎么买？具体如何分析城市和板块？如何选择项目？有任何买房的问题，记得扫码下方二维码，李老师及其研究团队成员将会为你一对一解答！

看完文章点个赞和“在看”哟

本文首发于微信公众号：大胡子看深圳。文章内容属作者个人观点，不代表和讯网立场。投资者据此操作，风险请自担。

相关知识

全国房价都在跌，湾区房价却在涨？
全国房价“南涨北跌”,房地产离全面复苏还有多远?
惠州、广州分别领涨全国新房二手房市场 未来大湾区房价如何走？
房价会跌的理由很多,但房价会涨的理由有更多!
深圳上海房价上涨引关注：戴着口罩抢房子 周边都在跌
房价不会跌的N个理由!!!
房价会涨还是跌？参考这个数据
全国最新房价榜出炉:一线城市房价全部下跌上海跌超5%
房价涨，房租跌，太诡异了！
2020年房价涨幅榜出炉：43城房价上涨，深圳领先，你家房子是涨还是跌？