城市更新市场化加速，已成为新常态下房企战略选择｜北京资管周度报告

本期「资管周度报告」涵盖了政策规划、行业动态、企业动态、项目动态、大宗交易5个部分，主要覆盖商办、租赁及产业园市场。

本周要点（10月25日-10月31日）

头条：城市更新市场化加速，已成为新常态下房企战略选择！

行业：房地产行业进入新调整周期；湖南省住建厅等六部门联合发布10条措施推进非住宅商品房去库存；武汉出台加快发展保障性租赁住房意见，两年建设筹集6万余套；广州住房公积金可按月支付房租；西安新出让土地应足额建自持租赁住房，自持年限至少10年。

企业：中国平安(601318)联合体中标广州广花城际交通项目，金额总计257亿元；雅居乐与广州开发区控股合作，80亿打造粤港澳大湾区科技金融中心；华润置地重庆万象城CMBS成功发行，规模45.01亿。

项目及交易：南宁Livat荟聚、厦门集美iOi MALL等项目开业；彩生活邻里乐100%股份已转让予碧桂园服务；太和控股收购河南安阳一购物中心；京能置业(600791,股吧)拟出售全资子公司京能物业。

01

本周头条

城市更新市场化加速，已成为新常态下房企战略选择！

2021年3月，“十四五”规划明确提出实施城市更新行动，“城市更新”首次写入政府工作报告中，并成为当下热议的高频词。

8月31日，北京市发布印发《北京市城市更新行动计划（2021-2025年）》的通知。

9月，《住房和城乡建设部关于在实施城市更新行动中防止大拆大建问题的通知》重磅文件出台，宣告了传统地产逻辑的城市更新将彻底结束。

9月28日，国内首单城市更新CMBS——“百联资控城市更新CMBS”在上海交易所成功发行。据悉，此次打包进行资产证券化的项目共计4个。

克而瑞点评：

从企业角度而言，在房企维持健康的土储规模、改善净利率水平的诉求下，城市更新已成新常态下房企的重大战略选择。从近几年表现来看，房企早期布局城市更新项目已陆续开盘贡献销售，并呈现出稳定转化的趋势释放红利。

后续随着各地配套政策的加紧制定和陆续出台，城市更新单元的逐渐推开，以及各种前融、文保修缮水平、运营能力的全面提升，城市更新项目的整体盈利性仍具有较高的增长潜力。2021年3月，“十四五”规划明确提出实施城市更新行动，“城市更新”首次写入政府工作报告中，并成为当下热议的高频词。9月以来政策风向转变，《住房和城乡建设部关于在实施城市更新行动中防止大拆大建问题的通知》重磅文件出台，宣告了传统地产逻辑的城市更新将彻底结束。此外，北上广深等重点城市均出台了城市更新相关文件，城市更新进入新的发展阶段。

从市场层面来看，北京市物业改造升级空间大，商办楼龄超15年的物业占比均超三成。据克而瑞资管北京监测，十大商务区写字楼房龄超15年的建筑面积占存量总面积的38%，商业物业占比亦超过33%。同时，北京城市更新领域，专业机构涌现，通过城市更新实现资产盘活与价值提升。北京已连续三年大宗交易超过500亿元以上，2020年北京大宗交易统计成交39宗共计664亿元，其中涉及城市更新类交易额占比约25%。

02

行业动态

1）房地产行业进入新调整周期

国家统计局发布9月70大中城市房价变动情况数据显示，9月，新建商品住宅价格下跌的城市数量自2015年6月以来首次超过半数，而二手住宅价格下跌的城市数量已接近样本总量的75%。与市场走势一致，房地产开发投资增速也由正转负。业内人士表示，“过冬”、“回归”或是一段时期内房地产行业关键词。他们认为，虽然决策层日前轮番释放信贷微调信号，但随着房地产税等房地产长效机制的加速落地，房地产市场观望程度将进一步加深，楼市供需结构或将迎来一定程度的调整。

2）湖南省住建厅等六部门联合发布10条措施推进非住宅商品房去库存

近日，湖南省住建厅等六部门联合印发《关于推进非住宅商品房去库存的若干意见》，发布10条措施推进非住宅商品房去库存。包括严格控制非住宅商品房用地增量、加快盘活非住宅商品房用地存量、控制非住宅商品房供应、促进非住宅商品房租售等。原则上，当年非住宅商品房用地供应计划转化建筑面积总量不得超过上两个年度平均销售总量。

3）武汉出台加快发展保障性租赁住房意见，两年建设筹集6万余套

10月27日，武汉市人民政府办公厅发布《关于加快发展保障性租赁住房的意见》，武汉市将在“十四五”期间，计划建设筹集保障性租赁住房25万套（间），其中今明两年建设筹集6万余套（间）。《意见》表示，凡在武汉市正常缴纳社会保险，且无自有住房的新市民、青年人及符合武汉市人才租赁房承租条件的对象，均可租赁保障性租赁住房。保障性租赁住房以小户型为主，单套房屋建筑面积原则上不超过70平方米，配套基本生活设施，租金将按不高于同地段同品质市场租赁住房租金的85%评估确定。

4）天津津南区“拿地即开工”政策推动项目实施

津南区政务服务办持续推进工程建设项目审批制度改革，打造“容缺受理”升级版——“拿地即开工”改革实施方案，改革方案主要面向社会投资低风险工业项目和政府投资重大项目等类别，联合规划、住建等多家单位，将原先需要顺次完成的取得土地、立项、规划、施工图设计、审查、施工许可等手续，变“串联”为“并联”，加快企业前期手续的推进。

5）广州住房公积金可按月支付房租

10月27日，据广州市政府新闻办消息，广州住房公积金管理中心在保障性租赁住房中，率先试点公积金“按月还租”，住房公积金缴存人可授权住房公积金中心，每月将所缴存的住房公积金直接划转给收租方，用于支付房租。

6）西安：新出让土地应足额建自持租赁住房，自持年限至少10年

10月29日，西安住建局和西安市自然资源和规划局发布《关于进一步加强对配竞自持租赁住房管理的通知》。西安市行政区内（不含临潼区、高陵区、阎良区、蓝田县、周至县和航空基地）新出让商品住宅用地，应按照土地“招拍挂”竞拍确定的宗地地上住宅规划建筑面积配竞比例，足额建设自持租赁住房。自持租赁住房，自持年限不低于10年，自持起始时间自取得竣工验收备案表之日算起。

03

企业动态

1）中国平安联合体中标广州广花城际交通项目，金额总计257亿元

平安建投官微10月25日披露，于10月21日，中国平安、中铁建、广州建筑三方联合体成功中标广州东至花都天贵城际项目，中标金额总计257亿元。据悉，广花城际是广州市首个引入社会投资者的标杆性轨道交通项目，也是平安建投轨道交通投资在大湾区的首宗项目。广花城际线路长约39.6km，新建7座车站，设计时速160km，为广州市牵头推进广州都市圈城际铁路首个开工项目，同时为2021年下半年首个开工建设的大湾区城际铁路项目。

2）雅居乐与广州开发区控股合作，80亿打造粤港澳大湾区科技金融中心

10月28日上午，雅居乐地产集团华南区域与广州开发区投资控股有限公司正式签署战略合作框架协议，根据协议，将以粤港澳大湾区（广州）科技金融中心项目为合作切入点开启双方全面战略合作，在地产开发、产业园区综合开发运营、城市更新等领域中进行全面合作。粤港澳大湾区科技金融中心定位高端城市综合体，总建面约40万㎡，总投资额约80亿元，将打造为黄埔的地标建筑。

3）招商蛇口(001979,股吧)与深圳龙华区战略合作携手综合运营

10月27日，招商蛇口与深圳市龙华区政府签订战略合作框架协议。根据协议，双方将发挥各自优势，在统筹片区开发、园区社区开发运营、城市配套建设运营、国企经营管理等领域，开展全面战略合作。

4）华润置地重庆万象城CMBS成功发行，规模45.01亿

近日，华润置地控股有限公司作为原始权益人和差额支付承诺人的“中信证券(600030,股吧)-华润置地重庆万象城资产支持专项计划”在交易所成功发行。项目规模45.01亿元，其中优先档45亿元，期限18年（3+3+3+3+3+3年），AAA评级，发行利率3.58%；次级档0.01亿元，无评级。底层基础资产为重庆市九龙坡区杨家坪商圈内的多个商业综合体项。

5）招商蛇口前三季度归母净利同比增189.76%，REITs收益14.58亿元

10月27日，招商蛇口发布第三季度报告，第三季度营业收入为371亿元，同比增长43.81%，前三季度，营业收入为817.57亿元，同比增长63.13%。归属于上市公司股东的净利润同比增长189.76%，主要系：公司房地产业务结转规模同比大幅增长；此外，以公司万融大厦、万海大厦两处产业园物业作为底层资产的蛇口产园REIT作为首批基础设施公募REITs之一成功上市，产生税后收益14.58亿元。

6）深圳人才安居集团与国家开发银行深圳分行签署融资1000亿

10月27日，深圳市人才安居集团与国家开发银行深圳市分行签署“十四五”开发性金融合作协议，双方将依据项目进展及资金需求开展相关金融合作，合作融资总量预计1000亿元。深圳市人才安居集团为政策性、功能性市属国企，截至2021年10月，深圳市人才安居集团累计开工项目68个，总建筑面积约1151万平方米；累计筹建公共住房14.46万套，供应5.11万套。

7）华侨城拟发行不超过100亿元公司债

10月25日，深圳华侨城股份有限公司公告宣布要发行公司债券。据了解，根据公告本次债券票面金额为100元，公开发行的公司债券规模不超过100亿元（含100亿元）。发行的公司债券的期限为不超过10年（含10年），可以为单一期限品种，也可以为多种期限的混合品种。华侨城表示，将全部用于偿还回售/到期的公司债券等有息债务、补充流动资金等。

04

项目动态

1）北京太古里西区将开业

北京太古里西区即将开门迎客。部分品牌已经显露出来，如优衣库全球旗舰店、Nike RISE北方首店、陶陶居北京首店等等。虽然西区作为太古里南区的延伸，但在定位上西区更为年轻、大众化。

2）朝阳大悦城(000031,股吧)官宣首任潮流数字推荐官Vila

朝阳大悦城官宣超写实数字人 Vila 成为首位潮流数字推荐官。Vila 以一套朝阳大悦城 SELF-PORTRAIT 秋季新品的穿搭打卡完成了首次亮相，之后她将和朝阳大悦城在时尚、美食等多个方面进行跨界合作。

3）全国第6座宜家荟聚10月29日开业

10月29日，全国第6座、南宁Livat荟聚正式开业，该项目由英格卡集团（即，原来的宜家集团）旗下的宜家零售（IKEA Retail）、英格卡购物中心（Ingka Centres，原名为宜家购物中心）通过综合开发的方式共同打造。该项目为“宜家家居+荟聚”商业组合模式，总占地面积约63.787亩，总建面约12.48万㎡，总投资10亿元，为单体建筑形态，涵盖地下二层、地上三层。

4）厦门集美iOi MALL 10月28日开业

10月28日，马来西亚IOI产业集团首个中国商业项目——19万m?超大体量购物中心厦门iOi MALL 正式开业。项目地处集美大道与杏林湾路交会处，建筑面积19万平方米，引进了国内外近200家优质品牌的强势入驻，首进品牌达30%。全业态覆盖，包含首进岛外的寰映影城、国内首家D36运动嘉年华、福建首店X11、岛外首店KKV、厦门首店MG2、厦门首店贝抖K-PUB、厦门首店岩舞空间等。

5）宜家昆明商场10月28日开业

2021年10月28日，宜家昆明商场正式开门营业，成为宜家在中国的第34家门店。在开业以前，宜家也在昆明开展了多场预热活动，其中包括南屏街快闪体验店、“宜家梦想魔盒”快闪体验店等。目前，英格卡集团已在中国大陆开设了32家商场、1家小型商场、1家城市店、2个体验店和5家荟聚中心。

6）旭辉企业大厦cifi tower 10月29日开业

10月29日，8万平方米新潮商办综合体旭辉企业大厦cifi tower正式开业。这是普陀区长寿路商圈的第6座商场，此前，这里已集聚了189弄、巴黎春天等5个大型商业综合体。cifi tower开业后，将引入80余个品牌，其中首店占总量的四分之一。

7）龙湖济南北宸天街启动招商，预计2023年7月开业

继龙湖济南奥体天街项目开业后，龙湖济南北宸天街蓄势待发，这是龙湖在济南落地的第二座商业综合体，择址新东站片区，商业面积达10万平米，预计在2023年7月开业。

05

大宗交易

1）彩生活：未按期偿还贷款，转让核心资产邻里乐

10月26日，彩生活公告，由于公司未能在10月4日前偿还碧桂园服务7亿元的贷款，贷款人碧桂园服务已强制执行其在贷款协议项下的权利，并要求彩生活向其转让目标公司邻里乐控股集团全部已发行股本。截至公告日，销售股份(相当于目标公司全部已发行股本)已转让给碧桂园服务。

2）太和控股：收购河南安阳一购物中心

太和控股发布公告，10月27日，买方(公司的全资附属公司Tai United Properties Company Limited)及卖方(硕裕有限公司)订立股份购买协议，据此，买方有条件同意购买而卖方有条件同意出售目标公司志安有限公司(即安阳购物中心的投资控股公司)的全部已发行股本，基本代价为人民币3.70亿元。

3）居然之家：拟收购控股股东下属四家企业股权

近日，居然之家发布公告称，公司或公司的全资子公司居然商业咨询拟与公司控股股东居然控股等交易对方签署协议，并以支付现金方式收购多家企业股权，交易金额合计6.35亿元。

除本次交易外，自2021年1月至本公告披露日，居然之家与居然控股及其下属子公司已发生的各类关联交易的总金额为约2.68亿元。

4）京能置业：拟出售全资子公司京能物业

10月25日，京能置业股份有限公司发布公告，拟在北京产权交易所以公开挂牌方式转让全资子公司京能（北京）物业管理有限公司百分百股权及相应债权。

京能置业表示，本次交易不会对公司正常生产经营造成重大影响。交易完成后将进一步促进公司提高资产质量，改善公司财务状况。

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