2020年房企中期业绩会小结:三条红线下房企大佬们的应对策略

文／克而瑞研究中心 洪圣奇、郑亦可

2020年至今, 新冠疫情的影响，已经从最初的区域性卫生防护挑战，演变成金融市场的流动性紧张, 实体经济的突然停顿, 以至于全球性紧急又不能着急的复工复产。中国在这次疫情复苏上扮演着领头羊的角色,而对于中国经济及就业有着深远影响的房地产行业,自然也是市场上的关注重点。无论是复工复产进度,目前推货安排,以及未来经济展望,都将影响行业上下游企业的供货和资金安排。

克而瑞研究中心针对8月的业绩会,将行内超过50位领军人物,对于疫情应对﹑楼市销售、房价定价、拿地策略等核心问题的观点作出了详细的整理。本文囊括了万科地产郁亮、恒大地产许家印、碧桂园杨国强、融创中国孙宏斌、旭辉控股林中等地产一线的大佬最核心观点，听听他们对于三条红线、2020楼市、热点核心城市走势，城市分化以及土地市场等最新展望。

01 对“三道红线”政策有何看法和应对？

由于二季度后全国土地市场及部分城市的房地产市场出现过热的苗头，8月底住建部、央行举行重点房地产企业座谈会，设置“三道红线”，从房企融资端进行管理调控。普遍观点认为，“三道红线”的出台有利于行业趋稳向好发展，并对靠高财务杠杆，盈利能力较弱的企业将是较大的考验。

【碧桂园】我们从18年开始，就在降负债，所以说我们跟国家的政策还是比较一致的，而且我们也是一直是在国内金融机构比较受欢迎的，因为我们在稳健和发展之间有比较好的一个平衡，所以未来融资管理对我们来说还是相对比较友好的，会跟全年的计划保持一致。

【恒大集团】中国的房地产这几年国家在房地产调控方面，我们认为是取得了非常好的效果。今年大家看到恒大提出了高增长，控规模，降负债这么大的战略目标，这个战略目标是跟整个的国家的宏观形势是吻合的。

从3月份开始，我们已经大规模的进行了战略目标的调整，土地储备现在到了2.4亿平方米，销售已经过了4000亿，这两个指标高增长和控规模都已经实现了。到2020年3月31号的报表为止，我们上半年负债已经降了400亿，下半年我们还有更大的目标。

我们认为实现我们整个三个调控的我们宏观战略的指标，把公司的战略发展成更符合公司的要求，我们非常有信心达到这个目标。

【万科集团】从官方媒体的报道来看，监管机构主要还是从规范房地产整个行业和防范金融风险角度出发的。重点房企的资金监测和融资管理规则，我们会认真地去研究，尽快适应。

目前公司的财务和资金状况一直非常稳健，净负债率保持在27%的低位，手持现金为一年到期债项倍数的两倍和两倍以上，公司已经连续11年保持经营性现金流为正。哪怕今年，受到了疫情和市场变化带来的挑战，上半年也实现了226亿的正现金流。长期来看，我们对自己有信心。

【融创中国】这项政策还是正面政策。近几年中央政府房地产一直也按照“房住不炒”“不把房地产作为刺激短期经济的工具”“稳地价稳房价稳预期“三个政策进行调控。这一政策其实与大基调一脉相承：保持稳定。稳存量、控分量；在保持稳定前提下逐渐降低杠杆的方向；这一方向把握还是对的。

融创一直走在政策前面，2017年已经开始保持有息负债稳定，加快降低杠杆率。我们从去年开始，并在未来三年中都把这作为重点规划。

我们已经对政策有了判断，提前进行准备。从具体指标来看，目前已经能达到央行要求的方向：净负债率迅速下降，今年年底目标120%，明年目标100%以下；短债比年底一定可以达到要求；剔除税收的资产负债率相对较慢，需要随着利润积累、净资产增加而逐步改善，相信未来每年都会逐步下降，争取三年达到目标。

【中国海外发展】整个过程当中不是依靠盲目的过度的杠杆化，负债或者是债务的高起，甚至于表外过多的品种，而去推动投资，拉动整个规模效益。

对我们来说，在稳中求好，稳中求快是我们特别想要的。当然在企业行业的上几年特别高速发展过程当中，我们有可能也会错失发展机会，给人感觉比较保守。这是我们的问题。在社会发展在行业发展不同阶段，有更好的运用灵活运用法律策略，但是安全运营始终是我们的核心要义。

【绿地控股】近期央行出台融资要求，我们参加了座谈会，央行相关部委主要目的还是希望防风险，房地产企业健康良好发展，而不是一刀切，会议相关精神降还是本着降负债，也是我们公司主要目标之一，与我们公司经营导向一致，会根据相关细则与要求逐步调整相关内容及经营方向。

【绿城中国】我们也持续关注三条红线，目前细则没有出台，我们理解对行业平稳健康发展有正向发展作用。这两年绿城规模增长幅度有很好的发展，我们借助融资杠杆，但没有依赖融资杠杆，我们主动对负债规模有所控制。我们大股东对资产负债有严格要求，净负债率66%，现金短债比1.8，从去年到现在我们各项发展指标都是好的，未来我们会充分使用经营杠杆和合作杠杆，不过度依赖财务杠杆，推动高质增长。这次新政我们有预判，对绿城发展没有阻碍作用，有助于绿城稳健发展。

【中国金茂】金茂财务稳健，基本上是绿色，影响不大。公司后续会密切关注政策对行业的影响。

【招商蛇口】目前尚未看到正式文件。对公司的影响不大，公司希望发挥在融资成本中的优势，积极推动供应链融资等创新融资方式，加大发挥融资优势的力度。对融资手段的利用已经加入对城市公司的目标考核中。公司欢迎适当、有分类的融资变化，招商蛇口今年特别重视灵活的融资方式，大力发展供应链融资，可以更好的应付融资的变化。

【龙湖集团】今年国家在很多动作上把以前的一些窗口指导慢慢的把它形成一个可以操作清晰的指导依据，就是要倒逼房地产稳定杠杆、健康的可持续发展，我们认为对行业的发展是一个好事。从宏观层面，我们觉得其实是遇到过去两年左右整个政策的一个缩影，是一个成熟的归纳总结。

本来我们在融资端就相对比较克制，我们整个的融资的增幅也不高，未来我们觉得还是会一如既往的按节奏走。对融资成本我们会谋求周期的最低，我们一定是周期里面表现最好的企业之一。

【旭辉控股】中央出台防控金融风险的措施，是非常必要、及时的，也是促进房地产行业持续健康稳定发展的重要举措。新政出台，对靠高财务杠杆，盈利能力较弱的企业影响稍微大一些。

这个政策对旭辉来说是有利的，“三条红线”，第一条线，净负债率不超过100%，今年上半年我们的净负债率是63%多一点。第二条线，现金短债比要大于1，旭辉在2.4倍，第三条线，扣除预收账款的资产负债率控制在70%以内，我们现在是74%，这一点略有差异，但我相信我们一年之内可以控制在70%以下。旭辉长期在三个方面与政策保持统一。

【中南建设】我们觉得监管层出台这么一个政策，对整个行业而言，不是个坏事，而是说让这个行业越来越规范。将来逆势飘红、弯道超车，这个事可能变得越来越难了。但这对行业的稳定也会是有帮助的。这就是针对房企和针对金融机构双管齐下的长效机制。

它打消了部分房企狂飙突进的念想，也跟我们这三年去稳增长保安全，把我们的交付做好，把我们的结转利润做好，跟我们的策略是不谋而合的。我们也希望每年我们的新增融资额不超过我们的合约额的增幅。实际上从过去3年里边，虽然我们的合约额是增加了很多的，但是负债的增幅一直是跑输我们销售额的增速的。

【新城控股】对全行业来说影响最大的是净负债率较高的企业，而对于安全边际不错的企业影响不会太多。我们从去年下半年开始已经在降杠杆，三条红线对整个公司影响不大。

【中梁控股】国家对于房地产杠杆的控制，是对融资成本是好事。我们会积极配合和支持的，未来我们的净负债率会维持在70%-80%左右，配合国家对房地产的要求，短期和中长期来讲对我们影响不大，长远对行业是有利的，我们也会受惠。

【美的置业】我们还是坚定公司观点和理念：一定是要优化我们的负债结构，不是靠杠杆来推动我们的发展。靠杠杆靠土地红利来去推动发展、去靠流速来做规模，这个时代已经过去了。我们未来整个融资的结构和融资的成本以及我们融资资源，我是非常有信心，因为我们一直是恪守一点，有序地降低我们的负债。未来我们要降杠杆，并不是为迎合现在央行提出来的控负债。

【正荣集团】正荣负债情况处于健康水平，2017-2020年中期净负债从给过往100%下降到70%左右，同时提升现金短债比和长债的比例，现金短债比和长短债务比都已经超过2，过去2年都在加大力度去杠杆，目前融资政策对公司影响较小。

【雅居乐】首先国家根据整个国家的经济形势，还有金融的管控要求，出台一些相应的具体化的一些政策，我觉得这是很正常的事。我觉得做好我们自身的财务管控是最根本的。无论政府你评不评级，政管控不控，我们都要保持管控，而且要创造投资渠道，请投资者放心。

【中国奥园】目前未接到监管文件，不方便评论。从流传的信息看，奥园符合监管红线，对于未来融资相对乐观。短期内不会受到影响，整体公司将保持谨慎的态度，坚持现金为王。

【禹州地产】禹洲净负债率为64%，现金短债比为2.49，均远远优于红线警戒指标，所以潜在发展能力很强。近期出台的相关政策来看，主要是在房地产金融方面强调稳定房企对金融政策的预期，防范化解房地产金融风险，促进房地产市场持续平稳健康发展；所以这不是简单的打压开发商，而更多是希望从融资角度去看开发商未来融资和发展，未来“一城一策、因城施策”，仍然是房地产政策调控的整体方向。

【首创置业】公司对于相关传闻高度关注，动态评估。但是，现在公司账上现金充裕，在金融机构白名单之中，且银行方面有超过2000亿元的授信额度，在短期内面临的相关潜在风险较小。

【花样年】从今年最近中央召开的房地产工作座谈会，还有监管部门出台的政策，我们可以预见下半年甚至明年，整个行房地产行业的资金都不会宽松。我们这几年公司特别讲究财务稳健。要有稳健的财务指标，有适当的现金流流动性，还有一定的存款现金存款，还要控制好风险。从我们最近这两年尤其是上半年的实践来看，我们的稳定性财务稳健性在提升，我们的融资成本在下降，我们的负债结构在优化调整，我们的负债率也在改善。

02新冠疫情后的应对措施及市场展望

由于今年市场销售节奏整体后移，为最大程度弥补上半年因疫情带来的业绩影响，房企下半年销售压力仍然巨大。但各大房企的高管在业绩会上都对完成今年预定的销售目标信心满满。数据显示，业绩前十的房企中超过半数销售均价呈上涨之势，同时房企千亿俱乐部的阵容也正在逐步壮大，2020年或将突破35家。不少房企大佬认为，中国房地产市场正越来越健康，并认为“最好的时代”正在来临。

【碧桂园】外部市场在中央政府的调控下，房住不炒的主基调是不会变的，我们相信中国的房地产市场会越来越健康，而且随着中国的城镇化的推进，会越来越盈利。所以我们认为这种外部市场的变化其实对碧桂园是最大的利好。未来2-3年，我们希望力争能够保持10%~20%的增长速度。虽然房地产市场是有波动的，但是我相信通过我们竞争的竞争力的提升，盈利的空间能够趋于平稳或者是更加健康。

【恒大集团】第一，中国的老百姓在疫情下更加相信大发展商；第二，老百姓对住房的需求更加迫切，特别是对改善性住房需求；第三，智能化管理的绿色建筑、养老地产、租赁住房市场在疫情过后都会迎来新的发展；第四，旧城改造及城市更新是房地产市场未来发展的一个基础；综合这几点，未来还是大的房地产企业更具有优势，发展的前景会更加好。

【万科集团】受到疫情的影响，全国房地产的销售和开发的投资规模在年初一度大幅的下滑，但是3月份以来，随着疫情防控形势的好转，市场逐步企稳回升，“房住不炒”的定位下，坚持稳地价，稳房价，稳预期，因城施策，促进了市场的平稳和健康的发展。

【融创中国】今年市场回升冷热不均，四月迅速回升，五月疲软，估计下半年销售压力较大。

土地市场今年总体判断偏热，原因可能是有些公司土储量不足，同时上半年资金较宽松。现在是土地市场风险最大的时候，房价压力大，土地拍卖贵。我们一直判断上半年并非很好的机会，下半年或明年可能机会更大。

另外公开市场特别热，但产业项目及文化、康养、会议会展等大项目的落地比过去容易，疫情过后发展经济时各地对发展产业的政策相对宽松。

【中国海外发展】房地产市场目前进入存量竞争阶段，市场持续分化并存在结构性机会，主力市场将向一二线城市及核心城市群回归。中国房地产行业在未来还有很大的发展空间，同时广大的消费者还有对消费升级的这种内在的需求，所以16万亿一个庞大的存量市场可能性是很大的。在如此庞大的一个市场里面，房地产行业在未来市场里面仍旧是值得我们继续去扩大去做好的一个行业。

【绿城中国】房地产仍是国内经济主要的支柱产业，对于中央对房地产行业调控，希望行业得到健康发展，对不同企业有不同影响。对绿城的影响是正面的，这样调控下绿城可以向行业提供很好的产品品质和标杆，调控对绿城而言是进一步发展的机遇。下半年展望中我们也提顺势而为，因势而变。

【华润置地】我们认为中国的房地产市场还是一个非常庞大的消费市场，而且正处于消费升级的阶段和状态。消费升级在两方面能够明显体现出来，一个是住宅消费的升级需求，第二就是零售购物中心的消费升级。从需求端来讲，还是一个非常健康的市场。

【旭辉控股】疫情下房企分化，头部及优秀企业销售复苏更快；下半年土地市场会更加弹性，会出现更多投资机会；防控风险，市场化、规则化、透明化的融资规则，下半年投资增幅会放缓；疫情改变需求结构，改善型需求加速释放，产品持续迭代升级；不同地区，不同能级城市间市场分化仍在加剧，甚至同一城市不同板块都有明显的分化。

行业面临多重挑战：平稳增长阶段市场运行周期的挑战；城市化2.0的机会与挑战；从土地红利到管理红利的挑战；精细化时代的挑战；城市分化、精准投资的挑战；数字化时代挑战等。

【美的置业】疫情影响叠加市场宏观环境，销售业绩影响可控，但营业收入和利润涨幅收窄持续。中央坚持“房住不炒”，多个城市调控收紧；“因城施策”，地方稳楼市政策，市场平稳运行；货币政策灵活适度，精准导向。

地产行业数字化转型；下半年海量供应格局，整体销售规模增速放缓，积极推盘、抢收回款、保持现金流安全成行业共识；城市分化加剧，行业竞争进入深水区。

【龙湖集团】对于一个像我们这样已经到这样规模、相对比较头部的企业的发展策略，有两个非常大的因素：

第一就是未来中国经济发展，是国内的大的循环和海外的小循环这样的一个模式治理，这两个循环的模式可能会成为常态。这里隐含着一个特别大的机遇：新的城市化的模式。

未来中国会以中心城市群结合城市间的高铁以及城市内交通为核心，强化城市功能便捷性。如何通过一些措施去加大消费会成为一个新的竞争增长点。

第二是最近非常热炒的长效机制的落地，地产本身与金融密不可分，如何进一步规范金融和房地产，其出发点本身是好的。

从这两个点来看，我们认为中国房地产的最好的时期到来了。

【时代中国】受疫情冲击，上半年房地产全行业成交量有所下降，但跌幅缩窄，市场仍在快速恢复，价格整体保持上涨。疫情影响弱化，但仍未消退，行业市场成交预计保持恢复态势。区域市场表现更加分化。大城市完善的基础设施和公共管理在疫情期间表现更为突出，核心经济圈的价值进一步凸显，区域市场表现更加分化。土地市场成交总体放缓，土地价格保持上涨，核心都市圈成交热度高。房地产仍是国内经济增长的重要基石，行业政策总体保持平稳。地方政府将继续因城施策，稳定市场预期，维持房地产投资平稳。

【越秀地产】土地：政府因城施策加大土地供应，缓解供需矛盾；区域、城市土地市场分化较大；一、二线城市土地市场供不应求，竞争激烈，三、四线城市供大于求；总体土地市场预期趋于理性。

市场：因疫情受控，预计下半年市场持续反弹，但分化明显；全年总体市场成交规模基本保持平稳，价格增幅受限；一、二线城市及大湾区、长三角城市群基本面强，刚需和改善需求强劲，跑赢大市。

资金：宏观信贷政策和融资环境总体保持宽松，流动性保持平稳；政府会加强对房企资金监管，预期下半年房企的国内融资环境保持趋紧。

【禹洲集团】改善型需求加速释放，产品研发升级成为常态。处于规模成长期的物管行业，奠定了企业穿越周期能力。城市分化加剧，推动房企投资重心更加向需求具备长期支撑力的城市聚焦。“房住不炒”是核心，供给侧纾困托底，需求端发力人才，力求长远变革。

【中骏集团】中国城市化还在进行中，市场需求肯定在。国家政策宏观调控在未来不会有太大变化，比较有弹性。中美关系与疫情影响，要求拉动内部需求，房地产是重要推手。整体会好于上半年。

【首创置业】下半年，政府坚持房住不炒定位，行业调控显现持续收紧态势，房地产融资依旧严格受限，叠加疫情防控常态化影响，地产行业持续承压，销售、融资、现金流能面临挑战，行业竞争更加激烈，对房企稳健运营能力提出更高要求。

行业长效机制建立持续推进，孕育长足发展机遇：增量开发机遇，中央推动土地审批试点放权，新型城镇化发展，人才引进政策放宽，持续拉动核心城市需求，新基建加码潜在利好；存量价值机遇：存量资产时代提供新利润增长点，考验资产管理与运营能力。物管业务价值持续凸显，房企物管子公司天然优势。

【弘阳地产】宏观面：适度放松，精准滴灌；房住不炒，边际宽松；新型城镇化，城市群机会。市场面：2020年总量持平，价格稳定。

03 经营策略

各大房企均推出适合自身发展的经营策略，面对日益激烈的行业竞争，业务多元化成为分担风险和提高竞争力的有效手段，打造高质量产品是立足之本；数字化转型意识日益增强，在智能化物业、智能化管理语境下房企在寻求转型升级机遇；保证现金流的稳健财务政策成为市场共识，与政策协同发展是顺应时代的选择。

【恒大集团】坚定不移实施“高增长、控规模、降负债”发展战略，力争2020年到2022年，有息负债平均每年减少1500亿元。

【万科集团】下半年经营形势依旧比较复杂，无论是疫情还是宏观经济，都存在较多的不确定性。集团将做好以下工作：一、坚持积极销售，每天都是卖楼的好日子。二、全面落实好产品、好服务、好项目，巩固提升基本盘，提升行业的竞争力。三、深化经营运营，提升各项业务的效率和效益。

【绿地控股】下半年虽然依旧处于疫情防控常态化的环境下，但形势总体好于上半年。绿地将紧紧抓住疫情形势、政策导向、市场需求、货币环境等“四个有利”条件，对冲上半年疫情影响，有信心保持年初目标不变、指标不减，持续推进高质量发展。同时，绿地新一轮的深度混改也已揭开序幕，将再树深化国资国企改革新标杆。绿地将以此为全新起点，释放新动能，加速发展。

【绿城中国】未来聚焦三大板块：重资产、轻资产、绿城+（重资产和轻资产上下游）；

重资产：深耕长三角，积极布局环渤海、珠三角、成渝、长江中游等城市群，以及西安、郑州等优质重点城市；持续加强城市/区域前瞻研究和收并购能力；“短平快”项目为主；TOD、城市更新、产城融合多维发展；小镇战略逐渐明晰，地产销售与产业运营的双轮驱动；

轻资产：代建业务绿城管理”于联交所主板分拆上市，成为“中国代建第一股”，拓宽资金渠道和优化资本结构，外拓能力持续向好，管理项目合计达268个，总建面约7,331万平方米；

绿城+：提升赋能增值能力，提升综合竞争力，引领建筑行业科技化、产业化、环保化、标准化发展；理想生活服务板块上，绿城中国和绿城服务联动，成立生活服务委员会，发挥优势，分工协同。

【华润置地】继续聚焦城市综合投资开发运营的三个核心业务，追求质量发展：做强做大开发业务，做强做大购物中心为核心的重产业务，做强做大商管+物管的轻资产运营业务；强化5大核心能力的建设和提升；深耕三大都市圈，九大国家中心城市；坚守安全的财务底线和财务指标，平衡好企业的规模发展和安全运营；坚持严格的投资回报、投资周转的平衡。

【龙光集团】围绕“城市综合服务商”定位，龙光集团精准实施“4+N”发展战略：业务涵盖住宅开发、城市更新、商业运营、产业运营4大核心业务；依托公司城市更新项目资源，为大量高新技术企业提供高性价比的产业运营服务：研发中心，数据中心，服务中心，后勤中心等，提升项目区域价值，培育稳定租金来源。

【中梁控股】以市场需求主导，提高二线、强三线城市比例；关注长江经济带：首选长三角，其次长江中游、成渝；关注中西部首位度（行政中心）高，单核发展的省会、二线城市；重点投资二三线城市：特别是基本面好，市场容量大、收益有保障的城市；谨慎投资四线城市：重点考虑都市圈内供需比健康，用家主导的城市。

【美的置业】精准投资，巩固深耕布局，夯实两翼赋能：用户导向驱动研发，扩大产业生态合作。建筑工业化赋能，全系统数字化经营；精细运营，坚持质效并举，以现金流和利润为核心；因城施策，强去化。

【正荣集团】下半年土地市场研判比较困难，正荣投资布局区域较多，还是会加强已经进入的区域研判，如长三角、海峡西岸和中西部等城市，对待尚未进入的区域，我们在合适的时机会选择进入。

上半年部分城市土地市场过热，国家政策的收紧对整个房地产来说是好事，对未来房地产健康发展是有好处的。一二线城市的整个市场大基调应该不会变，正荣还是会做好自己，尤其是投资，要坚持几个大原则，一是盈利、现金流安全，二是快周转，三是区域深耕。

【中国奥园】奥园将更注重规模与效益的均好性，聚焦深耕已有区域，加速推进城市更新转化，强化营销能力，提升产品竞争力及客户满意度，确保现金流安全，实现可持续、高品质的全面发展，为股东及投资者带来稳定、长期的回报。

【越秀地产】把握下半年市场持续复苏的窗口，结合线上和线下，多渠道、多方式加快物业销售，全力推进轨交物业的销售，提高销售去化和现金回流，完成全年销售目标。

【弘阳地产】双轮驱动：地产为商业引流赋能，商业为地产溢价赋能；地产开发企业500强中名列47，中国商业地产百强中名列12。

规模和利润并重，有质量的持续增长：现金为王，保障现金流安全途径和安全边界；利润为本，稳定利润增长结果和核心能力。

【佳源国际】加强兼并收购力度，与本土企业联合，推进以民生地产为主，物管、文游、医疗养老为辅的产业格局；持续提升佳源品牌及项目品质，成本控制，部署“产城融合”战略；秉承高周转业务模式，快速增长与高质量发展并重；拓展融资渠道，优化资本结构。

【深圳控股】加大对持有型、运营性资产的资源配置，大幅提升经常性收入，优化收入及盈利结构；提升资产周转水准与回报；积极融入国家与区域发展大局，创新战略规划和机制体制。

04 战略布局

头部房企关注布局多业态拓展战略；区域深耕与全国性拓展并举，一二线、强三线城市以及核心城市群仍是大部分房企的关注焦点，政策利好下大湾区发展迎来新机遇；多数房企聚焦于产能相对集中的热点区域，亦有部分房企采取回避热点区域的战略。

【万科集团】注重了多业态的拓展，实现了住宅、物业、商写物业和城市物业的多种类三驾马车的战略。

【中国海外发展】土地储备的区域分布均衡，主要集中于各主流城市的中心区域，本集团系列公司总土地储备对应过程中约87%分布于一二线城市。

【世茂股份】深耕八大核心城市群。紧跟国家发展战略，聚焦沿海发达经济带和内陆经济重镇，深耕8大核心城市群。以一线和强二线城市为发展核心，集中火力、多点布局，夯实基地。择机落子周边资源密集型三线经济强市，享受人口红利、空间外溢带来的圈层发展。

“大飞机”战略：地产开发是核心主体；酒店管理、物业服务、商业办公、文化娱乐则为坚实双翼；高科技、医疗、教育、养老、金融等投资，成为世茂平衡发展的关键尾翼。

【招商房托】目前投资主要考量北京、上海、大湾区（除广州和佛山），将来会积极考虑经济及商业发达的优质二线城市，并与招商蛇口房地产开发进入的城市相匹配。目前，招商局房托的投资组合为写字楼为主，商业中心为辅，疫情之下，对写字楼和商业楼都造成了一定程度上的冲击，我们仍将审慎考虑业态方而的拓展，可能考虑增加零售物业比例以分担风险，更合理分配投资组合中业态的比例。

【旭辉控股】坚持布局一二线，华东区域为优势主战场。

【中南建设】中南在城市投资上面，会围绕高能级的都市圈去布局。我们会去找裂缝，去找洼地，回避掉热点区域，回避掉高地价，我们会把握小周期的红利，回避掉枪打出头鸟的政策风险。

高能级城市的周边会有断裂带，比如人才策略、高铁建设、城市化进程等影响。高能级产业迭代升级，会出现一个很大的空间，这一块空间领域相对来说受政策的干扰比较小，且灵活度较高，所以这块是我们重点的策略，能够同时实现速度和利润。

我们持续稳定在长三角、珠三角、核心的中西部城市进行布局。我们对长三角这块可能更深入一些，比如说昆山、太仓这些非常有质量的三四线城市，尤其是在百强三四线城市这块会深入下去，但是对于中西部城市，我们没有下沉到更深的城市。

我们也不会再去增加更多城市了，就在深耕的区域里，把单城市产量提上来。更有利于我们节约化的用人，有效的提升我们的人均效能。

【新城控股】我们的主战场，是长三角和中西部。我们现在正在把江苏和安徽的地级市基本全部布满，对于整个长三角的深耕，我觉得完完全全可以继续做的。

中西部是比较大的发力点，尤其是云贵区域，区域对整个综合体的需求量、品质还是有需求的，对于政府端来说，我们的产品线非常有吸引力，所以对中西部的发力也会是我们的第二个战场。

【龙光集团】一方面是发展定位，做城市综合服务商：住宅开发、城市更新、商业和产业运营四轮驱动，形成企业内生驱动、协同发展模式，提升竞争力；另一方面是布局大湾区、长三角、西南和中部城市群，聚焦人口有增长、经济产业发达的区域。

【美的置业】我们的布局是从中心城市继续提升市场占有率。接下来会选择深耕，但重点方向仍然是长三角，接下来就是大湾区，省会城市，再到区域中心城市三个层级。

【建发国际】未来将以长江以南为主、一二线占比较高。希望进入的城市可强化公司的优势，深耕市场。

【雅居乐】业务布局：战略深耕城市群：长三角、珠三角、京津冀等。重点聚焦城市群：长江中游、中原、山东半岛等。机会拓展城市群：北部湾、滇中等。

【中国奥园】下半年，珠三角、长三角是购地的重点，同时适度关注中西部发展较好的城市。

【蓝光嘉宝】深化“1+1+N”战略布局”，深耕四川大本营，巩固西南优势；战略聚焦华东及华南；布局高价值区域及省会城市。

【时代中国】将继续深耕粤港澳大湾区，大力提升所在区域市场份额；逐步布局长三角、成渝、长江中游城市群等高增长潜力区域。将坚持有质量的增长，保持增长、效益和风险的平衡。我们将确保住宅开发业务平稳发展，进一步加大城市更新业务的竞争优势，积极发展产业、商业。

【越秀地产】深耕大湾区，重点发展华东地区、华中地区、北方地区及西部地区，“1+4”全国性布局进一步巩固和完善。

【禹洲集团】区域深耕，全面布局全国六大核心区域（长三角、大湾区、环渤海、西南、华中、海西），进一步夯实精细化管理能力；

开启深圳上海双总部战略。我们更看重大湾区一些总量经济质量的潜在优势，我们在两岸布局的过程中会有进一步的升值，也会为我们战略双核的布局有进一步贡献。上海长三角是我们的老根据地，我们会深耕长三角、拓展大湾区，为整个团队带来贡献。

【合景泰富】深耕及巩固粤港澳大湾区、长三角地区一体化布局及领导地位，并持续增加环渤海经济圈、中西部地区的业务和市场份额，以丰富的商业运营管理经验，推动轻资产模式发展，并始终以客户为中心，通过强劲原生动力和科技赋能，不断创建服务新价值。

【花样年】在城市布局的策略方面继续执行“5+N”的布局策略，聚焦五大城市群，坐实20个深耕城市及机会进入城市。我们的目标是实现千亿房企的战略目标我们希望今后这5大区域都将突破百亿，尤其对于东部、西部南部，我们期望的目标是200~300亿。其次，我们相信我们在这些一二线城市的生存能力，随着快周转、城市更新项目的推出，我们在规模和利润方面都会实现爆发性的增长。

【弘阳地产】全国布局，聚焦深耕：做透大江苏，深耕都市圈，做强中心城。

【德信中国】立足浙江、深耕长三角，布局全国核心城市。

【佳源国际】深耕“长三角”中有潜力的城市，并稳步拓展“粤港澳大湾区”，同时择优布局重点省会及一带一路沿线城市。

【深圳控股】坚持聚焦大湾区，深耕深圳，关注核心二线城市：深化与母公司的深度合作增加深圳和大湾区土储；把握“双区驱动”政策机会，在粤港澳大湾区重点城市主动寻找城市更新机会。

05 竞争优势

轨交物业、城市更新、特色小镇等新型业务上各家各有所长，成为众多房企差异化竞争的重点；足够的有质量的规模以及强大的综合市场占有率仍是房企强有力的竞争力之一。

【万科集团】TOD是和城市更新改造并行的两个重点之一。我们从10年开始在TOD方面不断的在加强投入，到今天各种形态各种业态的TOD项目，涉及的建筑面积是1803万，我们的累计总投2400亿。我们也得到了轨交企业、地铁企业和当地政府的很好的回应和互动。深铁集团入股万科以后，我们在开发环节我们还是传统优势，更增加了地下交通、公共交通的运营视角。

我们累积了多业态的运营能力，我们从最早的简单的做住宅，到商业到产业办公，到公寓、到酒店，我们都有相应的兵种。

【融创中国】第一，有足够的有质量的规模。足够的规模还不够，还要看销售规模、土地规模、土地储备结构、储备价格、储备质量。行业前十名基本上已经固化。

第二，有综合竞争力，包括市场判断、政策判断、产品品牌、团队、执行力等。

第三，有前瞻性。对产业要有大手笔、大规模的提前布局。我们要做一个在五年、十年后跟房地产行业能并驾齐驱的行业。现在我们在做文化旅游，同时在会议会展、康养、文化方面，已经有了很大优势，能够成为城市的共建者。

【世茂地产】核心优势：14000多亿元高质量的土储，且长三角和大湾区大概分别有4000多亿元，大湾区还有几千亿城市更新，足够4年发展。

【绿城中国】未来TOD和小镇是我们的特色，有很多项目是TOD和小镇结合的。

【旭辉控股】旭辉在城市运营里面积累了很多经验，而且有众多相关的产业能配合，逐步形成了城市相容的优势，做政府所想、做市场所需、做旭辉所能。为未来二二线强三线城市的城市综合改造，积累了巨大的优势。

【中南建设】对行业来说需求侧能力是未来整个竞争力的主要的关键。这是区别真正高下的重要标识，体现在客户和供应链上面，最后表现在经营杠杆的质量和周转效率。我们强调从根本性上着手、强调稳定生产，会通过一些标准化的使用、结合单采和集采，加大周转效率和品质的稳定性、管理精细化。

【龙光集团】城市更新是地产公司差异化竞争的重要环节。招拍挂市场竞争激烈，需要精准把控投资周期，而城市更新能以较低成本获取高价值土储。龙光16年开始进入城市更新领域，现在土储中城市更新占一半，分布于大湾区核心城市，这是未来新的增长引擎和差异化竞争优势。

【建发国际】未来可能将城市更新作为重点，可以发挥公司的专业能力。

【越秀地产】以TOD产品研究院为平台，全面打造特色化TOD产品线，获取市场TOD产品领先地位和差异化竞争优势；利用国企优势，通过「住宅+配建」模式，定向获取较低价格的优质土储，并通过配建工程的建设，有效管理现金流。

【合景泰富】享有珠三角湾区中的高知名度和合作口碑，也有地缘优势和旧改经验，所以在在旧改方面对比其他开发商，特别是外地的开发商会非常有优势。

06 拿地策略

拿地方式渐趋多元，招拍挂、收并购、TOD、城市更新等多种手段被综合运用以获取优质土地。许多房企在拿地策略上保持谨慎节奏，严控拿地成本与项目质量。

【恒大集团】下半年依然是要严控拿地，确保我们土地储备负的增长。

聚焦一二线城市以及刚刚成长的三线城市，而且对于项目的规模要适中，价格要合理。

【融创中国】今年上半年基于地价情况和对市场的谨慎判断，公司严控拿地节奏。同时积极发挥产业方面优势，助力高质量发展。

【绿地集团】目前来看市场需求比较乐观，整体环境比较平稳。对大的企业来说，下半年土地、销售市场都有不错机会。土地全年计划在节奏中，重大项目（武汉等）在逐步落地，基本保持上保持积极谨慎的节奏。

【世茂股份】公司坚持招拍挂与收并购相结合的多元拿地方式，现有项目集中在长三角、环渤海、福建及大湾区经济发达的一二线城市及强三四线城市，具备较强的“抗风险”及“强溢价能力”。

【招商蛇口】公司将销售目标的50%作为拿地预算。上半年拿地积极，下半年保持这一趋势。上半年一二线城市拿地比例明显增加，下半年坚持“一城一策，以销定投”策略，在核心城市扩大市场占有率。一方面关注优质项目，另一方面主要考虑现金流情况，回款和负债的支持。今年拿地质量好于前两年，以勾地和收并购为主，招拍挂拿地收紧一些。

【龙湖集团】TOD是我们在土地特别热的时候拿地的重要手段。

到年底有优质的土地出来，可能环境相对有利，如果竞争力度没那么强的话，我们会根据整体的节奏陆续地获取，一方面保持土地的相对合理的价格，同时也兼顾从C1、C2、C3、C4，四个主航道业务综合性的匹配。

【龙光集团】下一步投资方式以招拍挂、收并购、城市更新三方面为主，确保规模利润双增长，投资方面慎重，一直保持稳健财务管控，投资支出一直控制在销售的50%左右，保障净负债率70%以下。

【中国奥园】奥园坚持收并购与招拍挂相结合，近年增加城市更新拿地。随着三旧改造的不断转化，城市更新拿地比例将不断增加。招拍挂主要参与等级高、货值大的项目；另外通过健康、医美产品等方式拿地。多种拿地方式并存，重视优质、城市等级高的项目，继续为集团发展提供优质土地。

【禹洲集团】招拍挂、收并购、产城合作、城市更新等多元化方式获取优质土地。

【首创置业】聚焦非竞争性取地，综合采用产业协同、并购、战略合作、一二级联动等差异化方式，充分发挥多元业务优势，深入推进“地产+”拿地模式，强化战略性核心资源获取。

【佳源国际】我们按照销售额的不超过30%的基本比例拿地，这是我们整体的策略。现在土地市场又火了，我们会紧密观察地产土地市场的变化，我们本身并不是缺地的，但如果有好的项目，毛利率能保持在30%以上，又符合我们的聚焦战略、深耕战略、同城战略，这样的机会我们也不会放弃的。

【银城国际】招拍挂、收并购等多种方式拿地。总体来讲在长三角地区经济最发达，开放程度最大，同时竞争也是最激烈。我们已经形成开发的优势和开发的能力，打造产品的能力以及客户服务的能力，会持续在长三角地区进行发展。

07 多元业务与分拆

多家头部房企重申双轮或多轮驱动概念，强调多元业务对企业重要的战略地位；文旅、酒店、健康等等业务均有不同程度的布局，整体来看，商业业务在房企盈利与布局中所占比重呈上升趋势；“轻资产商业”成为多家房企关注重点；对于商业地产行业未来的判断，多数房企持乐观态度并认为将逐渐向“精、强、好”的标杆靠拢。

【恒大集团】新能源汽车产业：计划3-5年成为世界规模最大、实力最强的新能源汽车集团。

文化旅游：着重打造填补世界空白的两大拳头产品“恒大童世界”和“恒大水世界”

大健康产业：成功打造填补中国空白的健康新生活拳头产品“恒大养生谷”

【绿地控股】商贸产业经营业绩再创新高，快速推进贸易港全国化延伸布局，形成“绿地贸易港模式”。

金融产业，抓住市场机遇，实现利润强劲增长。

酒店旅游产业，稳步提高酒店入住率，继续推进酒店轻资产管理输出，

投资建设医疗健康产业园，打造健康产业新商业模式。

【世茂集团】“大飞机”战略：地产开发是核心主体；酒店管理、物业服务、商业办公、文化娱乐则为坚实双翼；高科技、医疗、教育、养老、金融等投资，成为世茂平衡发展的关键尾翼。

子公司都会拆出去，会并表母公司，母公司房地产还是主要业务。

【招商蛇口】今年梳理持有型物业内部资源，明确主打集中商业，将有更多的计划，起到与地产开发业务的协同作用。

【华润置地】集团注资主力商业板块，在置地自持购物中心及写字楼物业管理的基础上，协同华润集团内部资源，并积极拓展市场化第三方业务，通过管理输出提升资产价值。

可能的分拆上市：华润置地的物业管理及商业运营服务业务。

【龙湖集团】多维航道，C1：地产开发，稳步增长；C2：商业运营，坚定布局；C3：租赁住房，抢占先机；C4：智慧服务，品质优先。

【旭辉控股】旭辉商业“一五计划”启航，采取精品加规模的发展路径。年初至今在商业氛围浓厚城市的核心区域，如南昌经开区、昆明严家山、常德武陵区，锁定商住综合体，与住宅开发双轮驱动。

【龙光集团】集团长期看好商业发展。持续扩大商业足迹，以轨道交通上盖大型体验式购物中心为主打产品。深圳拥有18个地铁物业项目，其中含商业经营项目9个。

【建发国际】物业公司有分拆上市的计划，目前仍在考虑与研究中。

【雅居乐】商业：构建多元化商业生态圈，体系覆盖购物中心、写字楼、酒店、文旅及社区商业等复合型业务。

代建：稳扎稳打，用雅居乐现有品牌和专业团队，结合全国九大区域、海外公司资源拉通。我们持续看好这个业务模块，会加强对该业务模块的管理和推动。

【中国奥园】轻资产商业运营模式：奥园商业地产开发贯彻“销售为主、自持为辅”的轻资产模式，同时稳步开发投资性物业进一步实现收入来源的多元化，并有助增加可售物业的附加值。

【越秀地产】商业策略：继续推进“住商并举”发展战略和“开运金”商业运营模式。加强“双平台”互动，积极优化租户结构，稳定经营，精细化管理，有效控制成本，推进商业资管模式和轻资产模式的落地与实施。

【禹洲地产】商业管理服务收入0.97亿元，未来有商业管理上市计划。

【宝龙地产】地产、商业、资管三位一体；商业布局全压在长三角。未来五年努力实现地产三十强，商业维持五强内，更关注未来能不能做到长三角的绝对寡头。

【合景泰富】中国商业房地产百强企业第8名。未来的3~5年公司会按照每年销售额的7~10%去投入到商业来投资。

【弘阳地产】双轮驱动：地产为商业引流赋能，商业为地产溢价赋能

【绿景中国】升级“双轮驱动”，商业项目或占至半壁江山。投资性物业项目扩大大规模。住宅加商业双轮驱动，是我们公司未来的主要发展商业模式。智慧科技成为新的增长点，更好服务社区、城市运营。

08 旧改与城市更新

位于大湾区的项目在城市更新中的地位尤为显著。

【恒大集团】今年下半年的项目重点一个是城市更新，一个是特色小镇。整体测算净利润要求达到8%以上。

【华润置地】城市更新作为行业先行者，成功经验超过15年。在政策支持下，正全力在全国范围内快速复制深圳模式，充分发挥综合体建设、片区统筹规划开发优势，有力支持公司在核心城市拓展拿地渠道。

【美的置业】公司在旧改方面是很积极的，目前从中央到地方，对城市更新和土地资源的获取有很多的政策支持。公司前两年一直积极去深耕，以旧改为主要抓手。

【雅居乐】城市更新：业务聚焦粤港澳大湾区，深入华北中原地区，覆盖国内6个省/直辖市；力争未来三年累计锁定货值人民币5,000亿元；实现转化土储面积约250万平方米，转化货值约人民币700亿元。

【中国奥园】实现旧城、旧村、旧厂“三旧”改造全覆盖，随着项目拓展力度加大，未来3-5年三旧改造方面集团将继续深耕大湾区，并在已有三旧改造项目的环北京（北京与雄安之间）、西安、南宁等城市继续拓展三旧改造项目。未来有信心项目货值翻一番。

【时代中国】我们整个城市更新项目的存量有了非常大的提升，并且整体加速进展。今年旧改方面的收入应该比去年有所增长。现有旧改的项目，相信未来七年左右都可以转化出来。

【越秀地产】积极获取三旧改造城市更新项目，为本集团中长期发展获取优质战略土储。

【花样年】大湾区的土地最主要的是我们的城市更新项目。我们也欣喜的看到，政府在推动城市更新方面的决心和力度越来越强了。

09 如何平衡发展与利润分配？

在规模与效益的角力中，多数房企选择二者兼顾的平衡发展路线，或是倾向于优先保证效益，以达到“有质量的增长”。

【融创中国】目前央行的政策会把房地产行业格局大致稳定。在整体的要求下，想再弯道超车、快速增长的可能性不大。对于自身，不以规模作为首要目标，而提升综合竞争力。

【中国海外发展】我们不是在盲目地扩张、盲目地去做规模，我们是规模和效益同时要兼顾，同时要给大家又好又快的一种发展模式。集团将以实现利润持续实现增长为目标，提升项目的运营效率，加快项目的周转，保证可售资源充足，为实现又好又快的发展奠定坚实基础。随着存量时代的来临，我们希望我们的销售规模要尽快的进入行业前5。核心发展目标还是希望利润总额能够持续稳定的增长。

【中国金茂】要加强双轮两翼，走平衡发展路线，达到3000亿目标以后增速估计会下降到20-30%的水平，公司会更多向两翼发展，要做到科技板块、自持业务兼顾。至于权益比例已经从50%不到达到了超过50%，接下来会继续提高权益占比。

【新城控股】我相信未来一段时间还是要考盈利能力、自身的运营能力体现竞争力。我们希望能够在规模上有一定的成长性。不管是融资限额、中美贸易等等，在外部众多的不确定性中，我们能做的是把内部能力这一条确定性做好。

【正荣集团】2019-2021年定义为追求可持续的高质量发展，目前公司还在比较关注财务安全和盈利能力之间的平衡，关键自身核心能力的提升，包含投资、产品力、服务和营销能力的提升。公司发展需要基于财务安全的情况下，希望有盈利的增长，规模保持适当增长，但不会因为规模的增长来牺牲盈利和财务安全。

【首创置业】鉴于“房住不炒”的政策和疫情的不确定性，下半年公司会将求稳作为主方向。公司关注高质量增长，注重量价平衡，在此基础上以实现目标。

【弘阳地产】未来我们坚持的战略是规模和利润并举、坚持有质量的发展。

【深圳控股】公司这几年的净负债率是在逐步下降的，现在就负载力金融系统的负债贷息负债只有17%，在公司规模来看是比较低的。未来是否加杠杆我们会视情况再来进行决策。在规模化和效益的利润最大化方面，我们进行均衡决策。

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本文根据公司2020年半年度业绩会议交流记录及公司公告整理，若有遗漏或错误，请以上市公司公告为准，本文不构成任何投资建议，请谨慎参考。如需转载请表明出处，不得对文章内容有任何歪曲的引用、删节和修改。

出处：克而瑞地产研究(cricyjzx)

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