高层密集表态！支持房企融资

10月26日，发展改革委外资司会同外汇局资本司召开房地产企业外债座谈会，会议指出，将继续在外债备案登记、资金出境等方面满足企业合理合规的外债置换和偿付需求，同时要求企业不断优化外债结构，共同维护企业自身信誉和市场整体秩序。此次会议，在于落实满足房地产合理资金需求，支持房企融资，维护中资海外债信誉。房企海外债密集违约高峰将过。

1、高层态度逐渐清晰，房地产信贷转向正发生

近期高层密集发声，房地产信贷转向正发生。从9月24日央行货币政策例会“两个维护”，10月15日央行数据发布会认为金融机构对“三线四档”融资规则存在“误解”，10月20日金融街(000402,股吧)论坛年会央行副行长潘功胜指出房地产信贷过紧的行为逐步得以“矫正”，同日，刘鹤副总理指出房地产合理资金需求正在得到“满足”。高层密集发声，可以看出，从“两维护”到“误解”，到“矫正”，再到“满足”，政府对房地产信贷态度路径逐渐清晰，房地产信贷政策转向正发生。

2、支持房企融资，维护中资海外债信誉

10月26日，发展改革委同外汇局联合召开房地产企业外债座谈会，对房企偿还海外债做出指示。一方面，是对满足房地产合理资金需求的落实，支持房企融资。10月20日，金融街论坛，刘鹤副总理指出“房地产市场合理资金需求正在得到满足”。此次座谈会，政府从房企偿还海外债方面进行落实，这次会议指出，将继续在外债备案登记、资金出境等方面满足企业合理合规的外债置换和偿付需求。政府或为房企境内资金偿还境外债开辟“绿色通道”，房企用境内资金偿还境外债时，审批速度将明显加快。政府支持房企融资态度明确。

另一方面，维护中资海外债信誉。前段时间，国外领导人就恒大海外债务危机发声，表明中资房企海外债违约已经引起国际注意，对中资海外债市场信誉带来不良影响。另外，近期国际评级机构密集下调多家国内房企信用评级。房企海外债密集违约，不仅不利于我国房地产市场健康稳定发展，而且有损中资海外债信誉。此次会议举措，将维护中资海外债信誉，维护外资对我国经济平稳发展的信心。

3、海外债融资大幅下降，8家房企违约

2021年1-9月，中资房企共发行海外债144支，融资总额约2539.9亿人民币，较上年同期下降30.6%。其中8月发行额最低，仅为28.5亿人民币，同比大跌93.5%。

当前已有8家房企违约，包括早前已经暴雷的泰禾、蓝光、华夏幸福(600340,股吧)、协信远创，以及新近违约的阳光100、新力、花样年、当代置业。

2022年Q1是海外债到期高峰。经中指研究院统计，2022年-2024年海外债到期分别为3544.2亿元、2878亿元、2263亿元。其中，2022年Q1到期为983.3亿元，占当年的27.8%。

4、房企海外债密集违约高峰将过

根据近期高层密集表态，从“两维护”到“误解”，到“矫正”，再到“满足”，政府对房地产信贷态度逐渐清晰，房地产信贷投放将会加速，房企融资改善正发生。随着开发贷合理需求满足及销售回款加速，房企资金紧张将会缓解，房企海外债密集违约高峰将过。

房地产需要“慢转弯”。达到“房地产、金融同实体经济协同发展”的目标，房地产发展需要“慢转弯”。完善房地产长效机制，需要“慢转弯”，制定“慢转弯”路线图，需要“因城施策、因企而为”，防止一刀切。房地产发展模式有路径依赖，下猛药，急转弯，容易引发债务、市场波动风险，容易引发市场硬着陆风险。

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