房地产税要来了，王健林、许家印、郁亮用行动回应！

中国楼市的重磅消息一个接一个，但均表明房地产进入了存量时代，而作为曾经的王者，恒大、万科、万达也是“八仙过海，各显其能”。

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10月23日，第十三届全国人民代表大会常务委员会第三十一次会议决定：授权国务院在部分地区开展房地产税改革试点工作。

房地产税征税对象为居住用和非居住用等各类房地产，这意味着未来所有的存量房地产都有可能要交税。

众所周知，税收是政府获取财政收入的基本形式。

当前，土地出让金收入几乎占了地方收入的一半，但如今新房销售越来越少，土地成交也就越来越少，土地出让收入下降，那么，如何解决地方政府长期饭票问题？

房地产相关的税费从增量征税向存量征税，这表明楼市全面进入存量时代。

在这里插一句，税收是调节作用，是国家参与社会产品的分配手段。在《扎实推动共同富裕》一文中，房地产税是放在“加强对高收入的规范和调节”章节下面的，因此，要发挥房地产税在共同富裕当中的调节作用，因此，至少短期内，对于普通的自住型房主来说没必要太过担心。

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存量时代的到来，对于依靠地产销售的房企来说显然不是一个好消息，不仅仅是现在，未来也得有应对之策。

恒大是近年以来多次销售冠军，虽然现如今已深陷债务旋涡，但只要还没倒下，就得战斗到底。

10月22日，许家印在恒大集团复工复产专题会上透露，恒大没有预售过的楼栋或项目今后要全部改为现楼销售。

会上，许家印宣布了恒大化解风险自救的三大战略决定：一是坚定不移、全力以赴实现复工复产保交楼；二是全面实施现楼销售、大幅压降房地产开发建设规模；三是10年内实现由房地产业向新能源汽车产业的转型。“

复工复产保交楼”作为恒大当前的头等大事，许家印强调，只有复工复产，恢复销售和经营，才能保质保量向业主交楼，才能解决上下游合作伙伴的商票兑付，才能完成财富产品的兑付，才能逐步归还金融机构的借款。

针对产业调整和转型，许家印表示恒大未来将全面实施现楼销售，房地产的销售规模要从去年的7000多亿，10年内要压降到每年2000亿左右，并在10年里完成由房地产向新能源汽车的产业转型。

这意味着，未来恒大将形成新能源汽车为主、房地产为辅的产业格局。

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万科是行业的标杆，而从2012年的白银时代，到2018年的“活下去”，再到2021年的“房地产进入管理红利时代”，万科也一直在扮演着行业“吹哨人”的角色，因此，万科的一举一动始终牵动着行业的神经。

10月22日，在万科集团业务交流会上，董事会主席郁亮表示，我们对于行业的基本看法，可以概括为十六个字：“尊重常识，回归常态，阵痛之后，仍有机会”。

常识就是每个行业都有周期，而房地产行业确实经历过几十年的黄金时代，但那并不是常态，2017年十九大报告明确“房住不炒”后，行业开始回归常态——回归到民生行业。什么是民生行业？就是跟老百姓(603883,股吧)息息相关的行业，与纯商品、纯市场化的行业不一样。

回归常态意味着房企要缩表，更直接的表现为要降债务，控杠杆，以及去金融化。

具体来看，房地产的三个阶段，第一个是土地红利阶段，后来是金融红利时代。在这两个时期，资本市场评价地产公司，先以土地储备为指标，有多少地值多少钱，后来用PE，赚多少钱，乘以倍数，成为市值。我们需要思考，过去地产行业所取得的业绩，有多少是我们为客户提供好产品好服务带来的，有多少是金融杠杆所带来的？金融杠杆带来的红利消退，便是今天回到常态要经历的阵痛之一。

未来机会在于服务，在今年万科夏季例会，郁亮在总结里提及，“我们已经告别了房地产，来到了不动产的时代。”，表明房地产行业明确进入了管理红利时代。

如今，万科开启多元化版图，除了地产之外，物流、物业、万物云等业务共同发展。

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在中国做过首富的人是不少的，似乎风水轮流转，明年就能到你家了。但是在很多人的印象里，提起“首富”二字，王健林是出现频次较高的那一位，巅峰时更是以净资产313亿美元的身家超越李嘉诚，问鼎亚洲首富的桂冠。甚至某种程度上已经把“首富”和王健林挂上了钩，即便王健林已经不是首富好几年了。

但在2017年，海外的飞速扩张，加之突然而至的资金问题，让万达付出惨烈代价。为了筹措资金，王健林忍痛抛售资产，这也为大众提供了不少谈资，会议室里摔杯子的声音被媒体传得有声有色。不过目前来看，提前“卖卖卖”也让万达幸运的躲过了本次危机。

只是短短几年后，王健林再也不喊小目标、王思聪也同频地鲜少发声，人们开始发现“沉潜”了数年的王氏父子没有彻底沉溺下去，反而有逐渐恢复元气之势。

如今，隔壁老王又杀回来了。

珠海万达商业管理集团股份有限公司（以下简称“万达商管”）于10月21日向港交所正式递交招股书。

印象中不都是大连万达吗？为何这次是珠海万达呢？

万达商业在7年前曾经登陆港交所，当年因A股和港股市场的估值落差，导致万达商业股价长期表现低迷。万达内部也认为港股严重低估其商业价值，决定从港股退市转战A股。2016年9月20日，万达商业正式从港交所摘牌。

不过，受房地产调控政策影响，拟回A股的万达商业遭遇了重重阻力，王健林还把公司的名字给改了，从“万达商业地产”，到“万达商业管理”，去掉地产，依然没戏。于是，今年3月24日，大连万达商业管理集团股份有限公司公告，从A股IPO队伍中撤退。

并且，万达商业集团完成了房地产业务剥离，剩余的房地产业务全部交由新成立的万达地产集团负责，而万达商业成为真正意义上的商业运营管理企业。3月29日，大连万达集团在官网发布消息称，万达商管与珠海市政府签署协议，将重组后的万达轻资产商管公司——珠海万达商管落户珠海横琴，同时珠海国资委出资30亿元战投入股珠海万达商管。

万达似乎也找到了重生之路，未来将依靠万达商业重新起航。

总之，存量时代的到来，意味着房企必须从短平快、高杠杆、高回报的收益逻辑，切换到低杠杆、低回报、大投入周期的逻辑，转型是“箭在弦上，不得不发”，对于房企而言，不仅要看清相关业务的发展前景，更要确定明确的盈利模式，方可在存量时代下找到可持续性发展的生存之道，三家巨头的转型不仅说明了存量时代的到来，也为房企转型提供了一条思路。

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