从“买不起”到“卖不掉”，鬼知道我在郑州经历了什么……

郑州这届业主太难了。

买房和卖房的两大痛点都赶上了：以前“买不起”，现在“卖不掉”。

曾经凭实力抢的房，如今靠运气囤在手里。

郑州二手房市场到底有多难？就像一场属于卖家们的“鱿鱼游戏”，想躺赢出局不仅得靠降价，还得靠运气。

.01.

“就像在拆盲盒，不知道什么价才能打动买家，更不知道邻居会报啥价？”

挂牌大半年，房子没卖掉，周深自己倒快成了半个二手房专家。

在他看来，郑州楼市是属“鱼篓”的，进去容易，出来难。

周深的房子位置不错，三环内主城区，离地铁口不到1公里。16年的次新房，在片区内属于高品质小区。

甚至，当初为表达诚意，售价还比同小区房源低了2万元。

想着很快就能成交，然后入手早就看好的一套改善房。

结果事与愿违。刚开始两月，还有一些意向客户看房，只是最终价没谈拢。后来，别说谈价了，看房的人都快没了。

周深询问几个之前联系的中介，发现不是离职了，就是转行了，剩下的基本在忙着卖新房。

更令他心焦的是，这几天小区又挂出了几套房源，有两套和他同户型，位置和楼层更好，但价格却更低。

一名中介对周深说：现在市场就是这样，卖家觉得很有竞争力的价格，买家并不觉得香。不管啥价，都嫌贵。

房子“卖不掉”的，不只有周深。

有个朋友，房子挂了7个月，降了3次价，至今没卖掉。

还有个朋友，从去年开始卖房，毛坯卖成精装，还没找到下家。最近，他觉得自己搬进去住也挺好。

有小区还流传着一个段子：去年有买家看中一套房，就因为2万差价吵了起来。业主还骂了一句，“看你穷酸样子，注定一辈子买不到房”。现在房子降价5万出手，还没有人接盘。

当然，也有人“大力出成绩”。

东区某豪宅小区有位业主卖房，把十几个中介拉一块建了个群，每天在群里发红包，还拿出小十万作为成交激励。于是，总价400多万的房子顺利出手。

.02.

在新房癌严重的郑州，二手房波涛汹涌的时候不多，但从“买不起”到“卖不掉”，也就短短数年时间。

以前，好房源都是卖家挑买家，买家举着钞票抢着买；后来，卖家诚意卖，买家真心买，价格可以谈。

现在，卖家一边做着降价的心理建设，一边哄着中介帮忙卖房。结果，买家伸伸懒腰蹬蹬眼，我最近没啥欲望。

当前郑州二手房市场三大特点：

一是挂牌量高。

去年最高时，郑州二手房挂牌量超过11万套，在全国排前五名。如今挂牌量有所减少，贝壳上郑州在售二手房源约7万套。

但要知道，去年郑州二手房月平均成交约6000套，今年这一数字已急剧减少。

数据显示，5月之后郑州市二手房销量下滑，8月二手房销量仅2800套左右。考虑到数据的滞后性，实际成交可能更少。

就算以月成交3000套来算，贝壳这7万套二手房，也够郑州卖上一两年的。

二是成交难。

卖家卖房难。整个市场观望情绪浓重，尤其是最近房企暴雷不断，再叠加郑州洪水和疫情影响，不少人收入和财力受损，买房欲望跌至低点。

郑州二手成交周期普遍拉长，半年是快的，一年也算正常。

买家买房也难。郑州首套房贷利率普遍上浮20—30%，对比去年同期，百万房贷要多掏几百块月供，算算也挺肉疼。

银行放款也慢，平均放款时间超过5个月，越到年底，排队时间越长。

银行不放款，卖家收不到钱，买家掏了首付也收不到房。双方容易扯皮，身心俱疲。

三是分化明显。

从数据上看，郑州二手房价一直在上涨。甚至8月份，还创了近几年的新高。但很多人实际感受却大相径庭。

原因就是市场分化，80%的二手房横盘或降价，20%的优质房源价格上涨。

比如处于食物链顶端的二手改善学区房，英地天骄华庭，89㎡的小三房年初成交价约3.2万/㎡，如今普遍3.5万+；正弘蓝堡湾，较去年同期，每平大概了涨了四五千元。

还有一些品质高的二手改善小区，就像高铁板块的海马公园，年初至今也涨了差不多2000元。

不是郑州房降价了，而是你家的房子降价了。

.03.

“4成地产中介倒闭。”这是2008年楼市最冷那几个月的郑州。

从那之后的十几年里，郑州的地产中介，几乎就没再感受过真正的寒冬。直到现在，大家仿佛又看到了冬天的样子。

不一样的是，那年是中介倒闭潮。现在，中介倒不怎么倒闭了，但大家都呼啦一起跑去卖新房了。

在开发商那里，他们有了新的身份：渠道商。

“连中介都不卖二手房了。”

周深知道郑州二手房市场很冷，但没想到会这么冷。

冷到除了真正急着出手的卖家还在竭力吆喝，估计连买家自己都不怎么关心房子了。

对于卖家，现在的市场真没啥好办法，除非有强刺激，能快速恢复市场信心，但这种可能性不大。

相对于新房，个人对个人交易的二手房，对整个楼市的影响实在有限。

既然如此，如果不是非卖不可，不妨等等，等到明年小阳春再说。毕竟就算现在把房子卖了，年底前也很难从银行拿到房款。

反过来对于买家，现在倒是个不错的入手时机。只要你兜里揣着钱，大把的好房子等着你挑，不用和别人抢，还能趁机砍砍价。

要知道，郑州的人口已超过1200万，对房子的需求只会被压抑，不可能消失。而且，郑州楼市横盘四五年，没有理由也不可能一直这么横着。

五年不涨，必有一波。

2012年，某教授高呼，25年后北京房价将达80万每平，全国均价9万。

现在，每天一睁开眼，就有一连串数字蹦出来：房贷5000，车贷3000，吃穿用2500，物业管理费300……

大时代下，个人如浮萍。风往哪个方向吹,草就往哪个方向倒。

但没准哪一天，风向就变了。

本文首发于微信公众号：楼市观澜。文章内容属作者个人观点，不代表和讯网立场。投资者据此操作，风险请自担。

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