房地产“政策底”已现 或往上走？四季度楼市将如何演绎？

近期，随着央行接连释放积极信号，以及哈尔滨救市政策得到中央默许，业内人士普遍认为楼市调控将不会继续收紧，房地产“政策底”已现。

“政策至暗时刻已过，未来边际改善可期。”国金证券（分析师杜昊旻表示，央行三季度会议透露出3点信号，分别是按揭投放会加快，开发贷断贷困境将有所缓解，地方金融机构和地方政府的配合度将有所提高。

不过，“政策底”的出现，并不意味“市场底”会同时到来。由于政策普遍存在滞后效应，以及在“房住不炒”主基调下政策松绑幅度有限，四季度楼市延续下跌态势将是大概率事件。

最关键的信贷政策适度纠偏

房地产作为资金密集型行业，信贷的重要性不言而喻。

最近一年，房企融资“三道红线”、房地产贷款集中度管理等政策，重塑了整个房地产行业的格局。尤其是今年下半年以来，多地楼市步入深度调整，部分经营管理不善的房企曝出楼盘交付困难、债务违约等事件。

“政策端对房企融资以及按揭贷款额度的控制，给房企现金流造成较大压力。企业拿到销售回款时间明显延长，引发了诸多连锁反应，包括到期债务的偿还、新拿地资金的来源问题等。”一家总部位于北京的房企高层告诉记者。

10月15日，央行金融市场司司长邹澜在第三季度金融统计数据新闻发布会上指出，部分金融机构对于30家试点房企“三线四档”融资管理规则也存在一些误解，对要求“红档”企业有息负债余额不得新增，误解为银行不得新发放开发贷款，企业销售回款偿还贷款后，原本应该合理支持的新开工项目得不到贷款，也一定程度上造成了一些企业资金链紧绷。

此外，邹澜还表示，人民银行、银保监会已于9月底召开房地产金融工作座谈会，指导主要银行准确把握和执行好房地产金融审慎管理制度，保持房地产信贷平稳有序投放，维护房地产市场平稳健康发展。

此次会议将有利于当前房地产市场情绪的修复，预计四季度房企整体资金流动性将得到一定程度上的缓解。

四季度在执行方面，银行既有政策将有所纠偏，各大银行也将更为灵活地把握“三道红线”尺度。

不过，从多家房企了解到，9月底央行指导金融机构加快落实“两个维护”要求后，目前开发贷未现明显松动。

“没有感觉到开发贷放松，目前按揭贷款略有松动。”一家闽系房企相关人士告诉记者。

几日前，财联社曾报道，上海、广州地区部分银行房贷额度出现放松迹象，房贷放款周期有所缩短。上海地区一位房产中介表示，银行对新房房贷政策有所放松，放款时间由此前的半年缩短为3至4个月，但二手房房贷没有变化。

业内人士认为，预计后续房贷投放有望适当加速，额度亦有望迎来改善，这将带来销售端逐步触底反弹。

四季度楼市或将进一步下探

尽管信贷政策出现边际放松，但对于四季度及明年上半年楼市走向，多位专家均认为将延续调整态势。

从政策的方向来看，整体并不会持续放松，更大可能是阶段性、区域性、有针对性的调整，目标是保持房地产市场整体稳定。政策端虽不会继续收紧，但也不会大范围放松，预计仅会适度松绑。

受下半年市场整体降温、销售业绩增速放缓的影响，截至9月末有近半数房企目标完成率不及70％，四季度面临较大去化压力。

“四季度债务偿还成为重点，房企会千方百计促回款。”前述总部位于北京的房企高层表示。

在预期方面，亿翰智库一位分析师表示，近期房地产企业暴雷消息不断，令购房者产生了不稳定心理预期，楼市需求释放受到一定影响。

此外，一家房企营销人员告诉记者，国庆假期不少楼盘的折扣力度较大，加剧了了购房者的观望情绪。

“叠加重点城市第二批土拍市场降温明显，市场预期趋于理性，四季度全国商品房销售面积和金额同比或继续下降。”中指研究院指数事业部研究副总监陈文静表示。

分城市来看，四季度各地市场的变化力度也将差异化，预计市场成交量快速下滑的城市，四季度政策调整的节奏会有所加快，尤其在信贷层面，由于实际的成交量减少，亦会导致房贷审批提速。

对于明年上半年楼市走势，由于高基数因素，从数据层面看，明年上半年将继续保持回调，但市场信心或将逐步回升。

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