国内房地产走势展望：如何面对“房”风险？

来源：房产装修家居资讯时间：2021-09-30 19:00

随着近期个别房企负面信息的发酵与平息，使房地产企业再次成为市场上被关注的热点。城市土地拍卖成交低迷，楼市销量快速下滑、房企打折卖房换取流动性等一系列的事情接连发生，并随着近期的一次暴雷事件，引发了市场对地产行业整体的担忧。

房地产行业链条长、且连接着财政与金融，是中国宏观经济的重要抓手，在政策变化引发供需两端压力凸显的当下，房地产行业已经成为国内金融风险最大的“灰犀牛”。房企风险该如何看待？又有哪些房企“尚能一战”？

地产遇冷源自政策调控

本次房地产市场遇冷乃至景气下行来源于政策端的调控变化。在供给端方面，银行贷款的收紧限制了房企的扩张速度，土拍规则的改良限制了部分房企拍地的获取，而三道红线的设立强制降低了房地产企业的杠杆；在需求端来看，经营消费贷的严查、逐步升级的购房政策，都导致了楼市销量的快速下滑。

从政策导向上来看，供给端规范土地市场、需求端整改楼市交易，从长远上来看都是利于市场良性发展的。但并非所有企业都能快速适应政策的落地，房企的回款、拿地能力的弱化、现金流出现紧张都成为了房企获利的阻碍。根据公司财报数据，2021年上半年80家典型上市房企利润率指标整体下滑，净利率和归母净利率的中位数降至9.3%和6.5%，为2015年以来新低。

成本上升、融资困难、回款又缓慢的困境，部分房企的债务风险开始发酵。回款的下行导致债务风险、而债务风险又使金融机构对地产公司的融资授信更为“谨慎”，恶性循环逐渐形成的当下，房地产企业一步步的走向了所谓的行业寒冬。

截至2021年8月底，已经有超过36只涉房债券违约，涉及规模511.5亿元，而2020年全年仅有17只，规模300亿元。债务风险发酵背景下，即便经营状况良好房企的融资也难免受波及。

（数据来源：wind，华泰证券(601688,股吧)）

政策大方向不变，存短期政策底可能

本轮房地产政策脉络要追溯至5年前。在货币化棚改推动房地产去库存和一轮房价上涨后，2016年底中央首次提出“房住不炒”，并在随后的年份中逐渐强化落实。2020年，新冠疫情的爆发严重影响国内经济，为了应对疫情，货币政策放宽增加了大量的资金流动性，使得被压制的房价迎来了一波反弹。而为了防止房价再次形成正反馈，2020年来地产相关调控密集出台。“房住不炒坚定不移、房地产去金融化政策不断完善、保障房建设加快”已经成为目前地产政策的主基调。

需要指出的是，地产寒冬导致债务危机从而引发房企暴雷，绝非地产政策调控的初衷。2021年作为三道红线、房贷集中度管理与供地集中等政策的试点元年，政策叠加之下难免出现预期外的影响和冲突。销售回款的超预期下滑反而促使房企不得不再次抬升杠杆以求谋生，而土地拍卖的流拍率也有需要进一步调整的必要。短期来看，房地产的政策限制或面临着一个边际缓和的弹性，房企融资方向的压力有望得到缓和。

但长远来说，房地产政策的长期方向无需多言，毕竟这关系到国内经济增长动能的切换以及产业结构优化的调整。防范化解系统性金融风险是我国长期以来的重要任务。从当前的地产规模来看，通过刺激房地产促进经济增长已经是不可行的方案。天风证券研报指出，当前房地产投资的下行压力已然加剧，而且这一过程可能才刚开始。

地产寒冬下企业“越稳越优”

展望今年三、四季度以及明年房地产投资的走势，需要考虑政策不做任何调整/政策根据市场小幅调整的两种可能性。在政策不做变化的背景下，银行的放贷会受到近期的暴雷风险而进一步收紧，对未能达成三道红线的地产商造成进一步的流动性缩紧。同时，企业的谨慎也会体现在拿地意愿低迷，新增项目数量降低上，叠加土地储备不足、疫情降低开工率等情况，可能会导致房地产行业在今年四季度至明年一季度出现负增长。

若年内流动性适当宽松，或将在行业内部释放出“短期政策底”的信号，则房企有望回款改善，并短暂地降低行业债务风险，至少保证在手项目完成竣工，则短期内较2019年仍有增长的空间。而若年内扩大房产税试点，可能对四季度乃至明年销售和投资端带来一定负面影响。

无论在哪种情况下，信用背书高，负债规模小的房地产企业相较其他企业都更具有优势。从三道红线的角度来看，诸如招商蛇口(001979,股吧)（001979.SZ）、华润置地（01109.HK）、中国金茂（00817.HK）等大型房产央企在2020年底以及2021年上半年的三到红线均为绿档。大型国企央企的低融资成本使其在土拍市场上更加活跃，身为国企的信用背书也使得企业更容易获得银行的贷款信批，在房地产行业不景气的背景下，国企央企的优势明显。

同时，在规模房企拿地趋于谨慎的背景下，地方性房企拿地策略更加灵活。相较于大型房企，地方型企业在拿地、尤其是部分远郊地块上，会具有信息不对称的优势及本土运营销售的经验优势。在利润空间不明的背景下，地方房企凭借更为精准的渠道信息，能够以较低的成本拿地并保障盈利，而大规模房企面对类似地块则需要考虑拿地后的风险。

长远来看，在过去的一年多，房地产投资作为经济增长双引擎之一熄火，后续房地产带动经济增速放缓的压力增大。但考虑到我国购房首付比例高，房地产金融延伸市场规模不大，国内出现系统性风险的概率较小，突然“崩盘”的可能性并不高。房地产在国民经济中有稳定器作用，政府从来不会缺席，相信在政府的有效干预下，安全边际更高、具有更强“生存能力”的房企有望提升规模。

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（责任编辑：李显杰）