房地产税落地或加速，专家建议深圳等城市先行试点，最有可能怎么征？

来源：房产装修家居资讯时间：2021-10-18 15:32

10月16日，《求是》杂志发表最高领导人的重要文章《扎实推动共同富裕》。文章指出：在依法保护合法收入的同时，要防止两极分化、消除分配不公。要积极稳妥推进房地产税立法和改革，做好试点工作。要增加城乡居民住房、农村土地、金融资产等各类财产性收入。

相信随着共同富裕政策的推进，参照对教育培训行业的打击，房产税的速度也会很快。目前，房产在中国居民家庭总资产中占比为62％，高于西方发达国家。最高领导人关于要增加居民住房财产性收入的表态，说明国家仍然承认住房有投资属性，但反对炒房。

对此，有业内专家解读认为其有三点含义，一是房地产税立法、改革和试点，是基于规范调节高收入目标而进行的；二是试点工作将继续推进，既要有立法支持，也要有先行试点创新；三是房地产税和其他政策一起将形成组合拳，真正为当前开启的共同富裕探索之路保驾护航。

实际上，上海和重庆这两个城市，早很多年前就开始试点房产税了，但意义不大。因为一方面，上海重庆版的房产税只涉及房产本身，而这一次的房地产税改革涉及房地产的方方面面，既有房产持有税，也有与土地相关的税收，是系统而全面的改革。另一方面，上海重庆版房产税，覆盖范围太窄，税率极低，影响极小，既无助于补充地方财政，也不足以遏制房价上涨势头。

比如上海，只针对新购买的二套及以上住房征收，过去买房的存量房源不征收，第一套房也不征收，人均60平方以下的也免征；税率仅为0.6％，且可按70％价格征收。而在重庆，只对高档住房和别墅征收，普通住房也不征收。接下来如果要试点，肯定不会那么不痛不痒了，而是有广泛、深远的影响了。那么哪些城市有望率先纳入扩大试点地区呢？

在华夏新供给经济学研究院院长、财政部财政科学研究所原所长贾康看来，深圳、海南、浙江等地可以不必等待房地产税立法这一漫长过程，可先加入试点范围进行“动真格”改革。一方面，用市场化手段代替行政调控手段，解燃眉之急。另一方面，可给其他地方和全局配套改革探索更好的案例经验。

中国城市经济学会副会长、中国社会科学院城市与竞争力研究中心主任倪鹏飞也认为，房产税试行是向市场发出的将要征收房产税的信号，目前，在一些经济形势好、人口流入比较大的城市可能会成为房产税的试点城市。

贾康解释为什么扩大试点选择深圳、海南和浙江进行时表示，因为这3个地区目前是比较高级别的位于创新前沿的示范区。深圳要按照中央要求打造中国特色社会主义市场经济先行示范区，在这一背景下，显然一味用行政手段管控房地产绝不是出路，深圳必须下定决心用经济手段置换掉行政手段。海南是要按中央要求打造世界上最大规模自由贸易港，自贸港要求投资便利化、贸易自由化、要素充分流动，且在2025年前要做好封关运作准备工作，适时启动全岛封关运作。在这个意义上，海南也应该尽快考虑用经济手段替代行政手段来促进房地产市场健康发展和树立自己应有的国际形象。浙江则是中国共同富裕示范区，理应加入积极试点行列，进行房地产税方面改革。

最近，在网络上甚至有流传出房产税征收细则。

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不过，在分析人士看来，中国未来房地产的主流税率应该在0.1％左右，而不可能达到1％的量级，所以这个流传版，大家也就看看而已吧，不要信以为真，一切以官方发布为准。

知名房产专家刘晓博认为，不能从房屋市值的角度考虑房地产税率，而应该从居民“可承受负担”的角度来考虑，然后倒推回去，产生中国的房地产税率。

此外，也可对照参照国外案例，据统计，全美国养房成本中，房地产税每年的支出是低于这套房子每年水电费支出的，跟房屋的清洁费用不相上下。美国人大多住独栋，所以水电费和清洁费用会比较高。但整体而言，美国房地产税占美国人收入比重比较低，是一个基本事实。有数据显示，房地产税支出大约占美国家庭年收入的3％。而在其他发达国家，占比大致在2％-3％。

再来看中国香港。内地的土地制度和房屋制度，学习的是香港。统计结果显示，香港房地产税占老百姓收入的比重，就明显低于欧美。大致占了家庭收入的1.4％左右。平均到每套房子，略低于其物业管理费。因此，专家认为，有能力征收实质性房地产税的城市，不到城市总数的30％（包含县城）。中西部、东北地区大量三四五线城市，由于人口流失，住房空置率上升，一旦开征实质性房地产税，会加剧人口流失、资金外流。因此，会有比较大力度的减免政策。

大城市，尤其是有显著人口流入、住房矛盾比较尖锐的，可能会有累进制、惩罚性的房地产税，让拥有多套房的家庭“吐出来”。但有必要这样做的城市，不会超过15个。操作起来，需要给出的缓冲空间比较大。

比如在南方某大城市，数十万原住民在全市拥有大约500万到600万套城中村、小产权房或者违法建筑，人均大约10套左右。这些房子如果不纳入征税范围，就太不公平。如果纳入，再施加累进制、惩罚性的税率，可能会引起很大争议。这些房子发挥了“准保障房”的作用，加税之后全市房租可能会大幅上涨。