北京写字楼近 11 个季度以来首次实现“租金涨、空置跌”走势

　　房地产服务商第一太平戴维斯，近日发布2021年第三季度北京房地产市场研究成果，对北京的写字楼、商业零售、住宅及大宗投资等不同细分领域在三季度的综合表现进行研判，并就2021年四季度北京房地产市场未来走向做出展望。

　　第一太平戴维斯华北区董事长麦安东表示：自去年北京自贸区的建立之后，北京再次迎来政策红利——北京证券交易所横空出世，与上海证券交易所、深圳证券交易所形成三足鼎立的格局。北京证券交易所的设立有望进一步利好北京商办市场，而北京证券交易所选择在金融街(000402,股吧)注册落地更是深思熟虑之后的结果，北京作为国家金融管理中心的作用会越来越明显。而打造服务创新型中小企业主阵地的初衷预计会吸引一批金融企业把北京作为自身的金融总部。实际上，在2021年前三季度，北京房地产市场的整体表现令人振奋，包括写字楼市场、商业零售市场在内的不同领域均有可圈可点的表现。可以预见，2021年的北京房地产市场将交出一份合格的答卷。

　　2021年三季度，北京写字楼市场的市场活跃度持续旺盛，企业新租、扩租、搬迁等市场活动频繁。三季度，北京甲级写字楼市场迎来三座新项目入市，供应量约为41万平方米；而本季度净吸纳量与二季度基本持平、仍处于高位，约为22.4万平方米，较去年同期增长5.4倍。北京甲级写字楼平均租金为每月每平方米人民币341.7元，平均租金指数环比上升0.5%；全市空置率为16.7%，环比下降0.6个百分点，近 11 个季度以来首次实现“租金涨、空置跌”的走势。就2021年前三季度而言，北京写字楼市场需求持续释放，但四季度新增供应量依旧巨大，未来一段时间全市写字楼仍将面临去化压力。

　　北京商业零售市场活力十足，北京各大购物中心结合中秋假期、北京消费季以及国庆长假等黄金档期，持续推出多样化活动带动消费，叠加北京环球度假区正式开业的积极影响，全市购物中心各项指标走势良好。北京环球度假区在本季度内开始正式运营，据相关部门统计，正式开园首日门票一分钟就已售罄，荣登中秋全国最热门景区榜首，国庆假期前四天入园人数高达10.5万，一开业便成为热门打卡地，极大撬动了本地游、周边游的文旅及消费市场。此外，本季度北京零售市场迎来一座新购物中心，位于房山区的首开龙湖熙悦天街于中秋假期盛大开业。受益于业主方积极招商、有效调整品牌组合，以及首店政策支持力度再升级，全市优质购物中心空置率环比下降1.1个百分点至5.8%。

　　三季度作为商品住宅市场的传统销售旺季，在各类调控政策持续加码的大背景下，“金九”成色不足。整体而言，北京一手商品住宅的整体表现可谓“供应充足、成交回落”，在三季度市场新盘扎堆入市，市场迎来供应高峰。但相较于上个季度，成交量出现小幅下滑。2021年三季度，一手商品住宅市场新增供应面积达195.1万平方米，环比上升49%；同期，一手商品住宅成交面积为198.9万平方米，环比微降3.4%。整体来看，由于二季度国家推出一系列精准的房地产调控政策以抑制楼市过热，北京楼市逐渐开始冲高回落，预计四季度北京楼市仍以平稳发展为主，过热行情难以再现。

　　7月2日，国务院办公厅印发《关于加快发展保障性租赁住房的意见》，从土地支持、优化行政审批、资金支持、减税降费和金融支持等五方面入手，明确保障性租赁住房基础制度和支持政策，保障性租赁住房再次迎来重大政策支持。8月31日，国新办就“努力实现全体人民住有所居有关情况”举行发布会，在房住不炒和住有所居的新基调下，房地产市场未来将形成“政府-市场”并行、租售并举的新局面。而在北京高端住宅租赁市场方面，全市服务式公寓市场迎来一个新增项目入市，受此影响，三季度服务式公寓市场的空置率环比上升3.6个百分点至20.3%，平均租金为人民币每平方米每月248元。

　　北京大宗投资市场在三季度整体表现较为平淡，该季度投资市场共完成5宗大宗投资交易，交易物业类型主要以写字楼及购物中心为主，成交金额合计人民币55.27亿元。2021年前三季度，北京大宗投资市场共完成25宗重要成交，成交金额合计达人民币425.41亿元、与去年同期基本持平。

　　展望2021年四季度的市场走势，房地产市场整体仍然面临诸多挑战与压力。写字楼市场方面仍将迎来大体量供应，但随着北京证券交易所的正式设立，“专精特新”中小企业迎来发展机遇，金融机构将进一步聚集，为北京写字楼市场注入新活力。随着国际消费中心城市培育的逐步深入，各类提振消费“组合拳”频出，将加速北京零售市场的持续发展。住宅市场方面，上半年楼市曾经出现过热势头，但目前在多重调控政策的加码下已经逐渐企稳，而中央将继续坚持 "房住不炒" 基调，同时强调“两个维护”，未来房地产市场将处于有保有压的状态，促进住房需求的正常释放，引导房企稳健经营。

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