实探北京写字楼：金融街部分区域空置半年 租金降五成

      随着疫情逐步得到控制，复工复产深入推进，写字楼市场也正等待回暖。近日，《证券日报》记者实地走访北京数个商业区发现，不少写字楼处于空置状态；同时，为了吸引客户，多处写字楼采取降价策略。

　　北京金融街某中介人士向《证券日报》记者透露：“目前，金融街区域写字楼报价基本在每平方米每天12元至15元左右，且还可以议价；而去年报价多在每平方米每天20元以上。”

　　此外，记者还赶到了位于朝阳门的银河soho查看写字楼情况，从现场可以看到附近一处中介门口挂出了多个周边特价写字楼房源，价格低至每平方米每天3元。

　　金融街写字楼降价

　　部分区域空置半年

　　据商业地产服务公司世邦魏理仕发布的《2020年二季度北京房地产市场回顾及展望》报告显示，受疫情影响，二季度北京优质写字楼市场净吸纳量为-38700平方米，这已是连续两个季度为负值；同时，优质写字楼整体空置率上升至15.5%，为2010年三季度以来最高值。写字楼租金报价也在二季度加速下跌至每月每平方米420.5元，环比下降1.2%。

　　北京的写字楼按照区域不同，价格有着明显差距，而金融街无疑处于写字楼市场第一梯队。《证券日报》记者跟随一位金融街中介人士前往金融街某大厦一个400平方米左右的办公区，该中介人士称：“该房源已空置了半年时间，业主着急出租，目前报价每平方米每天10元，而去年报价在每平方米每天18元至20元，租金降幅50%。”

　　“对于小业主来说，写字楼主要用于投资，空一天就得多交一天物业费，又没有收入进账，所以他们比较着急，会愿意以低价先租出去以获得现金流。而开发商业主相对没那么着急，但租金水平也在下降。”上述中介人士告诉记者，受疫情和经济形势影响，金融街区域部分办公室空置时间长达半年甚至更长时间，所以有比较大的议价空间，房源的选择余地也较大。

　　而一些更具性价比的区域则成为更多中小企业的选择。该中介告诉记者：“以金融街为例，这两年有很多中小客户都搬离金融街，有些去了丰台区的丽泽商务区，因为丽泽商务区给的优惠很足，目前大量的办公室在每平方米每天4元至5元，且免租期长，有的可以达近一年时间。”

　　“金融街具有选址的不可替代性，租户流失少，空置率整体还很低；丽泽吸引的主要是后台型的部门，而且是在主要商务区以外的区位办公需求的整合，楼宇品质升级需求为主，相比其他区位，丽泽性价比更高。”世邦魏理仕华北区研究部主管孙祖天对《证券日报》记者表示。

　　报告显示，随着租赁活跃度的回升，前期受抑制的需求在今年第二季度逐步放量，但市场持续出现金融、专业服务及消费服务等企业退租或缩面积，以及企业整合到自用楼宇或总部的现象。在持续严控疫情的影响下，腾退面积消化遇阻，导致本季度全市净吸纳量连续第二个季度为负值。

　　而在可租面积增加，疫后市场需求仍待继续修复的情况下，写字楼租金水平也持续下滑。报告显示，二季度租金报价跌至每月每平方米420.5元，环比下降1.2%。下半年，将有70.8万平方米的新增供应集中入市，在进一步激发搬迁升级需求的同时，预计短期内上升的空置率仍将对租金保持下行压力。

　　北京房地产商会会长梨乃超对《证券日报》记者表示，在供大于求的时候，有的写字楼受冲击比较大，这就导致写字楼采取降价措施，希望能通过低价格吸引客户。另外，有一些位置比较好的写字楼，在此前一直满员，而现在空置下来，也会导致客户重新选择性价比更高的写字楼，种种因素将导致写字楼之间的竞争越来越激烈，而写字楼之间的价格战也拉开序幕。

　　写字楼首先要“活下去”

　　年底或迎恢复性增长

　　据报告显示，在供应端，受疫情防控影响，部分新项目延期入市，上半年北京写字楼总新增供应量仅为12.1万平方米。在需求端，整体需求除以续租为主外，搬迁需求特别是同区或邻近区域间的升级需求尤为凸显；二季度北京甲级写字楼净吸纳量为19400平方米，率先转正；但乙级写字楼仍出现较多的非传统金融、专业服务及消费服务等企业的退租和缩减面积案例。

　　“上半年的负吸纳量主要是疫情导致租赁活动无法顺利推进造成的，随着下半年疫情得到控制，防控常态化，需求会逐步释放，有助重振市场信心。”孙祖天表示。

　　孙祖天告诉记者，北京的写字楼市场在2008年奥运期间经历过一段时间的空置高峰，之后一直处于空置率极低，甚至供不应求的状态，近两年因为供应放量加上疫情导致的需求延滞，短期推高了空置率。不过，太低的空置率会限制市场活动，现在租户有更多选择，便于租户的搬迁和扩租计划实施。

　　原诸葛找房首席分析师陈雷认为，北京的写字楼空置率最近几年一直处于一个高位，最近两年几个大因素叠加，使得北京商办市场更加艰难。

　　“首先是，2017年的房产市场调控加码，北京的商办市场也间接受到影响；其次是，整体经济环境的下行，使得商办市场一直艰难经营，难以回暖；再次是，北京城市规划建设的战略性调整，北京市政府搬迁至通州，部分产业资源转移环京，部分企业支持雄安建设，导致北京商办需求分散，空置率提升；最后是，整体经济下行压力加大，不少企业寻求更加低价成本的城市。”陈雷称。

　　“北京是首都，也是经济晴雨表，写字楼市场的复苏要看疫情的控制情况。”梨乃超表示，写字楼的资金压力很大。写字楼是个重资产的产业，大部分写字楼都是通过融资而来，需要大量的利息和借贷。同时，写字楼还需要维修设备、电梯老化，需要支付水电费等，可以说写字楼的运营成本花费较大。

　　梨乃超认为，写字楼目前最主要的就是活下去，建一座写字楼要花费数十亿元，大部分商家采取抵押贷款的方式建楼，一旦没有了租金收入，再加上金融机构没有延期还款优惠政策的话，那么，写字楼要想活下去还是有难度的。

　　“要想活下去，写字楼需要一个长期规划，开源节流。练好内功，如提高品质，有些写字楼在空置期间会装修，提高写字楼的形象，也有写字楼会提供更好的服务，吸引客户。此外，写字楼还需要紧跟国家政策，如吸引国家给予优惠政策的产业入驻；还可以向数字中心端口等方向调整结构；在价格方面，可以推优惠政策，延长租期，签2年、3年或5年等不同的客户给出不同的租金优惠，锁定客户。”梨乃超表示。

　　梨乃超认为，写字楼在10月底、11月初也许会迎来一波增长。“不过，要想完全恢复，仍需看疫情的防控情况，这可能需要很长的时间。”

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