阳光城：流言与真相

来源：房产装修家居资讯时间：2021-10-10 08:00

流言四起，草木皆兵。

近期有关阳光城(000671,股吧)“项目停工”、“信托展期”等传闻多了起来。

有公众号9月下旬发了一篇文章迅速被网络转载，题为 “2021年9月房地产公司暴雷排行榜”，阳光城也在名单内，上榜语可谓“血淋淋”：

2020年以来，已有泰禾、福晟、三盛宏业、协信远创、华夏幸福(600340,股吧)、恒泰、宝能、蓝光发展(600466,股吧)、恒大、新力控股、花样年控股等多家房企陷入流动性困境。

在地产行业预期悲观、信心脆弱的大背景下，任何的风吹草动如果任其发酵，都有可能演变成为一场不可预期的“事故”。

近两天，市场上流传出一封据称是阳光城发给投资者和分析师的信，就近期相关传闻进行了澄清。

以下为网传的阳光城的澄清信内容：

流言之下，阳光城的基本面状况到底如何呢？

首先看看销售。

据克而瑞发布的数据，阳光城9月实现全口径销售金额209.9亿，1-9月已累计实现销售1539亿，销售目标完成率达70%。

横向对比看，阳光城是9月单月同比和1-9月累计同比增速均为正的仅有的三家重点房企之一，也是9月单月唯一一家同比和环比增速均增加的重点房企。

此外，国庆假期之前的9月30日23时，阳光城执行董事长朱荣斌在内部工作群还发布了关于“十一”及四季度销售工作安排通知。

通知提出四季度单作考核，优秀区域提升指标，加码奖励；差的区域四季度激励不受前期口影响。并表示加大回款指标考核。

通过加大四季度激励，阳光城有希望完成今年2200亿的年度销售目标。

销售回款方面，中金公司有统计，2021年上半年阳光城的销售回款率为85%，比2020年上半年提高了5%。

也就是说，从销售及回款情况看，阳光城经营正常，不至于陷入资金链困境。

但是，市场对阳光城资金链紧张的质疑也一直如影随形。

其一，据2021年中报，阳光城经营活动现金流净额为79.93亿，同比大幅下降48.05%；库存增加至1944亿，意味着周转变现能力变弱。

当然这是行业普遍现象，但是对于高负债、高利息支出型房企来说，周转率降低，变现能力变弱，对资金链带来的压力相对更大。

其二，业内对阳光城报表中的利息资本化一直有疑虑，认为资金成本部分被利息资本化隐藏，美化了当期的报表净利润。

虽然连万科也这么做，但是两者的营收不在一个量级，万科的资本化率保持在40%-50%，而阳光城近几年的资本化率约在90%左右的高位。

据亿翰智库测算，2021上半年，阳光城利息支出37.3亿，资本化利息33.0亿，未调整的财务费用率仅为1.4%，而调整后的财务费用率高达12.5%。

其三，截至2021年6月末，阳光城“三道红线”只有剔除预收款后的资产负债率（78.8%）超阈值，但是扣除受限资金及预售监管资金后的现金短债比为1.03，刚过达标线；

且归属少数股东权益占比高达48.6%，被质疑存明股实债，实际可用来偿还短债的资金可能不像报表呈现出来的那样充裕。

10月8日，阳光智博服务（此前叫阳光城物业）的法人和董事长变更为万物云的高级管理人员黄玮。

对阳光智博与万物云的换股合作，业内给予了肯定，认为待到万物云上市时，阳光城作为股东能够得到的收益，会超过自己物业IPO上市获得的收益；且通过投资入账，还可降低负债；未来成立合资公司联营入账，可以增厚公司利润。

尽管资金紧张的质疑声一直存在，但是目前看，只要阳光城销售回款保持稳定，并审慎安排新增投资，积极拓展多元融资渠道，资金链风险是可控的。

近期，地产行业债券异动，阳光城也多次回购了境外美元债，向投资者传达信心。

尽管国庆假期前，央行针对房地产市场提出了“两维护”（一周之内，央行两提房地产“两维护”，在传递什么？），市场预判按揭贷会迎来放松，但如海通证券(600837,股吧)研报分析，购房者观望情绪一旦加重，短期销售下滑趋势无法转变。

其实，不仅是传闻中的房企资金链紧张，头部房企也难言从容。

地产锐观察投融资群有群友表示，从其最近几个在手项目的兑付看，明显感觉头部房企资金也很紧张，“现金流恨不得掰成两半”。

在后市仍不明朗的情况下，如朱荣斌在阳光城四季度销售工作安排中所言：

加大回款指标考核，审慎安排新增投资，正成为房企抗资金链风险的共同选择。

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（责任编辑：李佳佳 HN153）