流拍率上升，溢价率下降，楼市真的要变天？

流拍率上升，溢价率下降，楼市真的要变天？

10月4日，克而瑞地产研究中心发布的报告显示，2021年以来，土地市场迎来了重点22城“集中供地”新政，市场热度从上半年高热转向三季度“量价齐跌”，在第二轮集中供地新规之下，溢价率呈现出下行趋势，尤其是9月溢价率降至3.9%的历史低位，流拍率较首轮集中土拍明显上升，9月重点城市的土地流拍率飙升至27%。

流拍率与溢价率是衡量房地产市场冷热度最为重要的两个指标。在房地产市场火热时，流拍率成为了可有可无的指标。因为，根本不可能流拍，人们关注的，是需要经过多少轮竞拍才能最终将价格敲定下来，溢价率也就成为最受关注的指标。更多情况下，溢价率都处于很高水平，各地“地王”频出，就是溢价率高企的重要标志。

现在，却出现了流拍率不断上升、溢价率不断下降的现象。如果不是因为流拍，很多地块可能要溢价率为负了。溢价率出现这样的问题，毫无疑问是市场低迷的表现。除了房价难以再像过去一样持续上涨外，更重要的一个方面，就是开发商也不再是“不差钱”，而是“很差钱”了。只要开发商“不差钱”，就不会出现流拍，即便流拍，也是假摔。现在的流拍，则是真正的流拍，是开发商没有能力再高价拿地、争做“地王”的写照。

而从近一段时间以来开发企业的现状来看，包括恒大在内的大型开发企业，都出现了资金链紧绷，甚至断裂的现象。那么，也就不难看出，在楼市调控政策作用下，开发商已经进入史上最艰难时刻，绝大多数开发商已经不是拿不拿地的问题，而是如何“活下去”，如何确保资金链不断裂。即便有心拿地，也是无力操作，就算地方政府提供的地块再好，再有诱惑力，多数开发商也都只能当看客，而无力拿地。没有开发商竞相拿地，要想溢价率提高，是根本没可能的。反之，流拍率则会越来越高。

除流拍率与溢价率外，一些城市的二手房价格也是持续下降，二手房交易额更是惨不忍睹。最新数据显示，9月份，深圳成交1765套二手住宅，同比暴跌近八成。不仅连续下跌6个月，更是12年来第一次跌回“1”字头。想一想，一个人口超2000万的城市，月度二手住宅成交竟然不足2000套，相当于一天仅成交58.8套。过去12年的同期数据，成交量之低，绝无仅有。北京、上海等一线城市的二手房成交额也是呈现明显下降格局，这是否意味着，楼市真的要变天了呢？如果变天，会朝着什么方向变呢？会不会出现房价大幅下降现象呢？

客观地讲，按照开发商目前的境况，只要政策不松动，确实没有几个能够扛得住的。关键是，楼市调控发展到今天，更是来之不易，特别是“房住不炒”定位提出后，楼市出现了比较明显的变化，房价也日益稳定。因此，不会轻易放松调控，不会给开发商资金方面的支持。同时，也不会允许房价出现明显下降。一旦较大幅度下降，会引发金融风险。因此，管理层对开发商的要求，就是想方设法、千方百计筹集资金，确保资金链不断裂。同时，通过筹集资金，确保已经开工项目顺利竣工，而不失信于购房者，切实维护住房消费者的合法权益。

而从近期央行连续两次强调要维护房地产市场的健康发展、维护住房消费者的合法权益来看，主要也是给开发商提要求，同时，也可能给金融机构传递信号，不要再硬性收、抽开发企业资金，避免引发新的风险。

这也意味着，尽管出现流拍率上升、溢价率下降、二手房成交额大幅减少现象，并不代表楼市会出现大的转向，更不会变天。楼市的基本格局，就是实现自我调整、自我优化、自我化解矛盾、自我消除风险，从而步入良性发展轨道。从房价来说，应当是有涨有降、降多涨少、稳中有降，市场则经受严峻考验，居民购房热情的激发，需要信贷政策的支持。否则，等待观望情绪仍会很浓，租房的热情则会有所增强。特别是一、二线城市，租房的人群会不断增多。三、四线城市，则需要经受房价下跌的考验。

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