楼市仍未松绑,同志还需努力

9月27日,央行三季度金融例会提出“要维护房地产市场的健康发展,维护住房消费者的合法权益”,次日地产股集体暴涨,恒大涨了十多个点,万科A涨了8个多点。

与此同时,很多地产自媒体、中介朋友圈全都嗨翻天,主基调是:楼市要松绑了!

当时磐石之心就撰文称,这是“意淫”,没有任何人和组织敢给楼市松绑,松绑意味着此前的努力都将付诸东流,意味着楼市面临更严峻的风险。

两天后,也就是9月29日,人民银行、银保监会联合召开房地产金融工作座谈会,对此前嗨翻天的“楼市松绑论”进行了打脸。

房住不炒仍是基调

这次会议再度重申:

1、房住不炒。2、三稳:稳地价、稳房价、稳预期。3、坚持不将房地产作为短期刺激经济的手段。4、维护房地产市场平稳健康发展,维护消费者购房合法权益。

这算是给风雨飘摇的楼市进行了政策层面的定调,主基调仍然是在房住不炒基础上,维护楼市稳定。

恒大、河南建业、华夏幸福(600340,股吧)等多家开发商都面临巨大的债务危机,这加剧了购房者的观望情绪,导致新房销售严重遇阻。众所周知,房地产市场就是一个金融游戏,开发商借钱买地、借钱建房,然后把杠杆转移到购房者头上。

购房者成了最关键一环,如果这一环断了,那上面的链条就会统统断掉。所以这次金融会议特别提出“维护消费者购房合法权益”,其含义如下:

1、当前楼市限制贷款,导致放款速度慢。

2、首套房利率已经上浮至5.4%,二套房上浮至5.8%。

这次会议要求金融机构支持刚需购房,加快放款速度。对于开发商来说,是一件好事。

当前楼市主要问题:房价过高

但是现在楼市面临的严重问题在于:房价过高,严重阻碍了开发商去库存的速度。如果仍禁止开发商降价,意味着把许多刚需购房者挡在门外,仍然难以化解开发商的资金链断裂风险。

另一个问题在于部分三四线城市,一二线郊区的房地产库存量较大。过去几年,由于人口持续大幅流入城市,城市扩张的过程中可以消化库存。但是在城镇化率已经超过60%后,人口向城市流入的速度放缓,而新建住房数量却并未减速。

这意味着大量类似燕郊、山东海阳、乳山一样的“鬼城”林立。而开发商们为了维持收入增长,地方为了持续获得土地收入,仍没有停下制造鬼城的步伐。由于投资客也熄火了,所以这些鬼城的销售速度极慢,导致巨大的债务风险。

一方面是能住人的房子价格居高不下,另一方面是不能住人的房子越来越多。这是横在楼市面前最为本质的问题。解决办法很简单,降低住房价格,同时停止制造鬼城。

但是目前房价不让降,地方仍在靠土地收入过日子,所以基本看不到解决办法。

房地产需求仍在

目前,有1.75亿的90后面临买房结婚,可能只有30%的人买了房子,还有1.2亿人需要房子。

这个市场需求并不是没有,关键在于如何满足需求。目前看满足需求的办法是“租购并举”,让更多年轻人放弃买房,去租房住。提出了保障性租赁住房,以低于区域平均价格对外出租。此外,还推出公租房、共有产权房、经济适用房等多层次的住房供应。

但是公租房、共有产权房、经济适用房等并未发挥作用,存在严重的分配不公平和暗箱操作问题,也并未实现真正的普惠。

现在搞保障性租赁住房也不被外界看好,因为这类房子由于没有什么利润,少有企业愿意参与建设,地方政府也没动力。而且这种保障性租赁住房有没有学位?孩子能上学么?这些都没有明确的配套政策。

解决1.2亿年轻人的居住问题,到底靠什么?这也是一个非常好的疑问。欢迎大家提出自己的想法。

我们每个人都希望房地产能够按照上层预想的:冰封楼市,提高收入,发展经济,让通胀和收入提升去化解楼市泡沫,实现软着陆。

一个已经四处漏洞的罐子,如果靠修修补补就能继续装满水,我觉得可能只是暂时的。不破不立,或许砸烂它,做个新罐子才是最终的解决方案吧。

目前,恒大、华夏幸福等开发商相继资金链出问题,正在通过变卖资产自救。其他开发商也面临资金链紧张局面,楼市到底何去何从,我们继续静观其变。

最后祝大家,国庆快乐,玩得开心。

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(责任编辑:董云龙 )

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