楼市仍未松绑，同志还需努力

来源：房产装修家居资讯时间：2021-10-01 18:30

9月27日，央行三季度金融例会提出“要维护房地产市场的健康发展，维护住房消费者的合法权益”，次日地产股集体暴涨，恒大涨了十多个点，万科A涨了8个多点。

与此同时，很多地产自媒体、中介朋友圈全都嗨翻天，主基调是：楼市要松绑了！

当时磐石之心就撰文称，这是“意淫”，没有任何人和组织敢给楼市松绑，松绑意味着此前的努力都将付诸东流，意味着楼市面临更严峻的风险。

两天后，也就是9月29日，人民银行、银保监会联合召开房地产金融工作座谈会，对此前嗨翻天的“楼市松绑论”进行了打脸。

房住不炒仍是基调

这次会议再度重申：

1、房住不炒。2、三稳：稳地价、稳房价、稳预期。3、坚持不将房地产作为短期刺激经济的手段。4、维护房地产市场平稳健康发展，维护消费者购房合法权益。

这算是给风雨飘摇的楼市进行了政策层面的定调，主基调仍然是在房住不炒基础上，维护楼市稳定。

恒大、河南建业、华夏幸福(600340,股吧)等多家开发商都面临巨大的债务危机，这加剧了购房者的观望情绪，导致新房销售严重遇阻。众所周知，房地产市场就是一个金融游戏，开发商借钱买地、借钱建房，然后把杠杆转移到购房者头上。

购房者成了最关键一环，如果这一环断了，那上面的链条就会统统断掉。所以这次金融会议特别提出“维护消费者购房合法权益”，其含义如下：

1、当前楼市限制贷款，导致放款速度慢。

2、首套房利率已经上浮至5.4%，二套房上浮至5.8%。

这次会议要求金融机构支持刚需购房，加快放款速度。对于开发商来说，是一件好事。

当前楼市主要问题：房价过高

但是现在楼市面临的严重问题在于：房价过高，严重阻碍了开发商去库存的速度。如果仍禁止开发商降价，意味着把许多刚需购房者挡在门外，仍然难以化解开发商的资金链断裂风险。

另一个问题在于部分三四线城市，一二线郊区的房地产库存量较大。过去几年，由于人口持续大幅流入城市，城市扩张的过程中可以消化库存。但是在城镇化率已经超过60%后，人口向城市流入的速度放缓，而新建住房数量却并未减速。

这意味着大量类似燕郊、山东海阳、乳山一样的“鬼城”林立。而开发商们为了维持收入增长，地方为了持续获得土地收入，仍没有停下制造鬼城的步伐。由于投资客也熄火了，所以这些鬼城的销售速度极慢，导致巨大的债务风险。

一方面是能住人的房子价格居高不下，另一方面是不能住人的房子越来越多。这是横在楼市面前最为本质的问题。解决办法很简单，降低住房价格，同时停止制造鬼城。

但是目前房价不让降，地方仍在靠土地收入过日子，所以基本看不到解决办法。

房地产需求仍在

目前，有1.75亿的90后面临买房结婚，可能只有30%的人买了房子，还有1.2亿人需要房子。

这个市场需求并不是没有，关键在于如何满足需求。目前看满足需求的办法是“租购并举”，让更多年轻人放弃买房，去租房住。提出了保障性租赁住房，以低于区域平均价格对外出租。此外，还推出公租房、共有产权房、经济适用房等多层次的住房供应。

但是公租房、共有产权房、经济适用房等并未发挥作用，存在严重的分配不公平和暗箱操作问题，也并未实现真正的普惠。

现在搞保障性租赁住房也不被外界看好，因为这类房子由于没有什么利润，少有企业愿意参与建设，地方政府也没动力。而且这种保障性租赁住房有没有学位？孩子能上学么？这些都没有明确的配套政策。

解决1.2亿年轻人的居住问题，到底靠什么？这也是一个非常好的疑问。欢迎大家提出自己的想法。

我们每个人都希望房地产能够按照上层预想的：冰封楼市，提高收入，发展经济，让通胀和收入提升去化解楼市泡沫，实现软着陆。

一个已经四处漏洞的罐子，如果靠修修补补就能继续装满水，我觉得可能只是暂时的。不破不立，或许砸烂它，做个新罐子才是最终的解决方案吧。

目前，恒大、华夏幸福等开发商相继资金链出问题，正在通过变卖资产自救。其他开发商也面临资金链紧张局面，楼市到底何去何从，我们继续静观其变。

最后祝大家，国庆快乐，玩得开心。

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（责任编辑：董云龙）