昨天，深圳最大规模土拍狂揽455亿！开发商的信心又回来了？

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　　今天，经历了官宣土拍、突然中止、修改规则重新开拍这个跌宕起伏的过程之后，推迟了一个多月的深圳最大规模土拍终于开拍！

　　经过上下午两个半场的竞拍，最终22宗地拍出21宗，有1块流拍，17宗地以最高限价成交，成交总价达到455亿元。

　　深圳的土拍，依然维持了很高的热度。

　　此次土拍，中海是最大赢家，拿下了龙华2宗、光明1宗、龙岗1宗共4宗地，保利紧随其后，拿下3宗地。

　　除了这两家，其他房企没有一个拿地超过1宗。

　　唯一流拍的是宝安松岗街道的地块，这宗地没有房企愿意拍的主要原因，是因为这块地的60%是商业用地建设，同时拿地房企还需要建设13825㎡的出售型安居型商品房，能建的普通商品住宅太少。

　　最受关注的前海桂湾地块，经过多轮竞价，被天健以最高限价52.41亿元配28000㎡人才房面积拿下，折合楼面价4.1万/㎡。

　　前海桂湾地块竞拍现场图

　　另外，西丽的自持租赁地也很受欢迎，拍出最高价之后，需要西湖和华润两家房企在明天通过摇号决出竞得者，增加摇号规则之后，西丽这宗地成为了深圳首宗摇号宅地。

　　下面，来具体看看今天土拍的结果。

　　此次土拍的几个特点，对未来的深圳楼市会有不小的影响。

　　第一个是房企分化。

　　此前土拍推迟，就有传言说推迟是因为房企参与度不高。

　　今天参与的房企有15家，但大家都比较谨慎，真正进入摇号环节角逐的地块只有一宗。

　　主要原因还是因为官方对深圳参与土拍的房企设置了很多限制。

　　最新的土拍规则中，要求同一家房企包括其控股的不同公司，不能竞拍同一宗地。

　　除此之外，在土拍开始前几天，深圳市地方金融监管管理局等六部门再次发布通知，强调要针对要严查参与竞买的房企的土地购置资金。

　　楼市的金融管控很紧，房企拍地的准入门槛还是非常高。

　　从今天的土拍来看，参与竞拍的还是国企和央企居多，三道红线之下，民企能杀出来的不多，像万科、龙光和佳兆业这几个在深圳以往很活跃的房企都没有参加这次土拍。

　　在参加土拍的房企中，中海的竞拍数量最多，22宗地参与了18宗地的竞价，最后也拿下了4宗

　　保利紧随其后，参与了13宗地块竞拍，最终拿下3宗；

　　其他房企中，华发参与了12宗地块竞拍，很悲催的是，1宗地都没有拿下；

　　而华润参与11宗，只拿下1宗宝安的地块。

　　以上这些，都是国企和央企。

　　从竞拍参与度和参与数量上就能看出来，现在房企之间内部分化明显，谁的日子过得好、谁过得不好一目了然。

　　在三道红线之下，国企和央企对民企、大房企对小房企的挤压已经不可避免，接下来地产领域，正在迎来一轮洗牌。

　　第二个看点，限价幅度大大增加，“面粉价”和“面包价”持续被压低。

　　此次土拍重启之后，对地价和商品房限价的改动很大。

　　先看地价，经过中间一轮土拍规则调整，重新开拍后22宗地块的最高限制地价全部下调，变相压低了面粉价。

　　土拍规则调整前后的最高限制地价

　　就拿前海桂湾的地块来说，原本的地价最高限价是66.09亿元，调整后现在即便是以最高价成交，也只有52.41亿元。

　　因此，即便最后多宗地块以最高价成交，房企的拿地成本相比调整前还是大幅下降了。

　　把面粉价压低了，自然也就能把面包价拉低。

　　大家可以看看下面这张图，调整后各个地块不含装修的普通住宅限价价格都有不同程度的下降。

　　土拍规则调整后商品房限价变化

　　这些地块的限价价格，基本都比以往的新盘价格低。

　　比如限价价格下调最多的前海桂湾这宗地，每平米降了7000元/㎡，最后限价价格为9.2万/㎡，而在此之前，同样在前海，年初开盘的前海天境花园和天健悦桂府的备案价在10.3-10.7万/㎡之间。

　　未来，深圳的新盘房价肯定会进一步下降。

　　现在深圳土拍热度依然不减，后续楼市中的新房供应肯定有保障，在新房价格和供应都利好购房者的情况下，深圳的二手房市场恐怕依然难以翻身。

　　第三，是市场整体冷淡之下，深圳土拍难得的热度。

　　昨天，广州也进行了集中土拍，但48块地，流拍了25块，流拍率达到52%，

　　杭州第二批住宅用地集中出让，首批10宗竞品质地块全员流拍。

　　重庆集中出让33宗地，有5宗流拍，但需要竞拍的地块只有2宗，其他26宗都是低价成交。

　　南京，42宗地出让，1宗流拍，25幅地块底价拍出。

　　最近，无论是一线还是二线城市，土拍都透着一股寒意，

　　深圳，算是这冷淡的市场中例外。

　　显然，从土拍的热度中就能看出来，全国楼市中，深圳的楼市最坚挺、抗压能力也最强。

　　从这点来看，想要压制这个最坚挺的市场，深圳的楼市调控短期内不可能放松。

　　在最强调控之下，深圳史上最大规模的土拍结束。

　　对于深圳的购房者而言，此刻已经是深圳楼市最友好的时期，土拍宗地数量创历史、供应不断增加；限价越来越紧，价格也比以往更亲民。从供应和价格角度看都对购房者形成利好

　　而且别忘了，今年年底前，深圳还会有一次集中土拍。到时候的土拍规模肯定也不会小。

　　土拍从以往房企的盛宴变成购房者的利好，深圳解决民生问题的决心很大、实践也很到位，接下来，我们可以慢慢等待这一系列民生工程兑现。

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