在上海买了房，但我却还在租房​

　　上海的居住人口2400万，租赁人口超过40%。

　　这意味着在上海，将近有1000万人正在租房。

　　这1000万人，它并不是一个静态的数字，而是一个个流动的人口，有进有出，时时刻刻在变化。

　　曾经的固有认知是只有无房者，毕业生才租房。而现如今随着身份的变化，观念的变化，那个你认为租客都是中低收入者的时代已经过去了。

　　很多人因为工作，生活，孩子的教育等各种各样原因，也正在加入浩大的租房大军，他们并不是我们传统认为的那些没房的人，低收入的人，毕业生，丁克族，不婚族等等。整个市场的人群正在发生变化和调整。

　　而这样的人群的变化，带来租房市场的迭代，是肉眼可见的。

　　我们看到现在有些人他既是购房者，同时也是租房客，他们买了房，甚至好几套房，同时也选择会租房住，接受租住的分离，接受度很高，对于租房条件的要求也更高等等。

　　这就是租房从1.0时代到2.0时代的进化。

　　01

　　先来看一组最近被反复拿来咀嚼的数据，虽然看起来和租房市场无关，但仔细想想，还挺耐人寻味的。

　　据央行的资产报告，我国家庭资产主要来自于，房产。

　　数据也很让人震惊，中国城镇居民住房拥有率为96%，户均达到1.5套。

　　这个数据告诉我们，中国人真的不缺房子，房多人少。

　　其实，在这个数据背后，我们还可以看到一点，房产过剩的时代即将到来。

　　对于当下更多人来说，房产并不是从无到有的资产，而是从有到有的置换。

　　房子对于他们来说，并不是0到1的东西，因此不会像上一辈那样倾注很多的情感，房子可以是相对冰冷的资产，因此，这些人对于房产的观念，和上一辈有着截然不同的观念。

　　只要满足了自己当下的需求，租住是可以完全可以分开的。这也就是为什么我们会看到越来越多人，可以接受租住分离的主要原因，也是我认为租房2.0时代到来的原因。

　　买了房子，并不意味着我一定会被它捆绑住，而是会跟随自己当下的需求，做出最合适的选择。

　　为了适应各种各样的变化，房子作为资产，可以置换，可以变现，可以出租。

　　02

　　古有孟母三迁，现有父母为了孩子，可以一家六口租房住。

　　特别像是在上海这样，学区资源稀缺，又比较难拿到户口的城市，选择租住分离的父母更多。

　　人在不同的阶段，都有各自侧重不同的需求。比如，你在结婚的时候，只是有买一套房的需求，没有想过面积是不是要更大一点，学校是不是要名校这样的问题。

　　就像我的同事小雨，和绝大多人刚需一样，当初买房的想法很单纯，就是为了结婚成家。

　　于是，两口子就在松江九亭买了一套400万总价的小三房，然而5年过去后，生活发生了很大的变化。

　　孩子的教育问题变成了当下一家人最大的苦恼。目前房子对应的学区并不理想，孩子又到了上小学的年龄，面临着被统筹到不理想的学校。

　　于是，他们选择将现有的房子租出去，让小孩读私立学校，然后举家搬到学校附近去租房住。

　　想想看身边很多父母，为了孩子的教育，确实是可以牺牲到这个地步，这样的例子屡屡发生在身边，有很多鲜活的例子可以讲。

　　我问她，自己买的新房租给别人住，内心难道不会纠结吗？这套房子以后你们还搬不搬回去住了？

　　她说，刚开始是纠结的，不过倒也没有牺牲生活品质，租的房子也是比较新的新房，房东自己都没住过，面积也比原来的房子大，甚至格局和装修更好。

　　因为工作距离近，接送孩子也更方便，其实生活品质是得到了提升的。至于房子，未来可以再换掉。只要孩子上学方便，租房又有何不可？这些顾虑在孩子的教育面前，都是可以完全丢掉的。

　　当然，如果有能力买一套好的学区房的人，大部分倒也不会考虑租房。但在房价高涨的今天，学区房没那么容易置换得到，落户也是一个老大难。

　　换套房，太折腾，以租养租，花的心思少，比起换房来，以租养租的租房也更容易操作。

　　甚至孩子初中，高中，甚至出国留学...现代人的孟母三迁，就这样不断上演。

　　这是租房2.0时代，父母的选择。

　　03

　　搬到学校附近租房住的父母越来越多，大家有没有发现，同时身边那些将房子买在郊区，搬到公司附近租房住的上班族，也愈发地多了。

　　当你问他们，为什么可以租住分离的时候。答案通常有两个维度的：

　　一个是预算只能够达到远郊房子的门槛，二个是他们严格管理自己的时间，甚至能够计算出自己一小时能挣多少钱的时候，就不愿意浪费在通勤成本上，一定将时间效用最大化地发挥。

　　房子买在远郊，自己在公司附近租更好的房子住，不仅节约了上班时间，还提升生活品质。

　　在上海这座城市里，已经拿到房票，预算有限的刚需，很多都在开始这样做，比如将房子买到了比如泗泾这样的地方，简单装修后马上租出去。自己再租到公司附近，一边收租，一边交租。

　　他们想的更多的是，让自己的时间和资产最大化地发挥效益。

　　未来，条件更好的时候，寻找合适的时机，再去置换第二套。

　　他们的头脑里，在算着一笔账，是关于房贷，时间，和租金的，最终得出这样一个最优解决方案。

　　时下年轻人对于房产观念的改变在于：我并不会认为，我买的房子就是要给自己住的，或者我的新房不可能租给别人。

　　他们完全可以接受，房子就是一套房子，如果不能让自己的工作生活更加便利，它就是可以牺牲出去的。

　　这是租房2.0时代，年轻一代的选择。

　　04

　　未来一种租住分离，也会越来越多的出现。

　　就是那些高净值人群，因为工作的变动，来到新城市(300778,股吧)，新环境时，会选择城市核心地段的豪宅，作为自己的居所。

　　大家想想，现在一二线人口的流动性有多强。很多人不再是择一城，过一生，而是做好了随时随地迎接变化的准备。

　　所以才有了租房2.0时代，对于租房品质的更高需求，对于这样的人群来说，要求的环境和品质都要优质，因为高净值人群和豪宅也在进入租房2.0市场。

　　租房不再是之前那个节约成本的选择，比如以往只租一个很小的单间，现在可能是80-100平米的户型。

　　以往被认为不太会出现在租赁市场的大房型，越来越多地被需求。

　　比如刚搬到上海工作，但又没有房票的公司高管，年轻白领，就是这类户型的适用人群。

　　为了工作选择租住分离的上班族，他们更倾向于生活的便利性，小区的物业，周边的环境等。

　　那些为了孩子教育全家都可能租房住的人，他们需要的是三房，四房改善面积段的户型，未来这样的供给也会给到得更多。

　　这些，都是真实在身边发生的变化啊。

　　05

　　人口流动，居住观念，和政策因素的改变，人们不再以买房作为租房的终点，而是越来越能接受和享受租房观念，对租房品质要求更高。

　　当城市化进程达到一定地步的时候，租房市场一定是往前不断蓬勃发展的。

　　所以现在我们看到很多房企，也在投入很多资金，进入长租公寓领域，为变化做准备。

　　那么试想5年后，10年后，或许将来租房还将会迎来3.0时代，那是什么样？

　　在这里如果做一个设想，我想到了德国。

　　德国拥有欧洲最大的租赁市场。其中一个很重要的关键是，德国房价水平能够相对维持得较低，和它租赁市场政策的发达有关。

　　德国的户籍和住房一般不会成为居民享受当地资源（学校，医疗，养老等）的一个门槛，并且政府运用法律合理控制房租。

　　居民可以租到稳定可靠的房子，买房的需求会相应下降了，从而真正实现了那个房住不炒。

　　我们是否可以从德国的租赁市场上，对有未来的租房和房地产市场有一些期望。

　　让居者有其屋，若能如此，那便是我们期望看到的一个最好的时代吧。

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