贝壳找房李文杰：城市“摊大饼式”发展 的边际效应在递减

9月18日，“博鳌·21世纪房地产论坛第21届年会”在上海召开，贝壳找房高级副总裁、贝壳研究院院长李文杰在演讲中表示，在我国城镇化进程已经从土地的城镇化发展到了人的城镇化。这个阶段有两个特点，一方面，靠“摊大饼”式的增量发展边际效应一直在递减；另一方面，人民对社区生活的关注度更高、城市发展逻辑发生了很大变化。

李文杰表示，去年以来，新冠疫情的暴发使得人们在社区停留的时间越来越长。因此，生活圈的概念将会受到更多的关注。

在政策层面，2018年以来，监管层推出“生活圈”概念并予以强化，政策也对便民建设给予了较大力度的支持，这也令城市生活的便利性有所提升。

李文杰在论坛上发布了贝壳研究院的研究成果《2021年中国城市生活圈活力指数》，并进行解读。他表示，根据研究，直辖市和省会城市占据排行榜前列，南方城市的表现整体要好过北方城市。这既反映了不同城市生活圈建设的现状，也将对未来的城市更新提供参照。

李文杰。资料图

“15分钟生活圈”的三大特点

近年来，政策端对便民生活圈的建设给予不少支持。2018年，住房城乡建设部就在新版《城市居住区规划设计标准》中，将“15分钟生活圈居住区”“10分钟生活圈居住区”和“5分钟生活圈居住区”作为居住区规划和设施配置的核心对象。

今年5月，商务部、发改委、民政部等12部门发布《关于推进城市一刻钟便民生活圈建设的意见》，对一刻钟便民生活圈的建设进行顶层设计，并提出具体的试点方案。今年7月，11部门印发《城市一刻钟便民生活圈建设指南》，提出了具体的建设目标、业态要求等。

李文杰表示，新冠疫情以来，社区隔离、居家办公的要求，使人们的生活半径急剧缩减，被忽视的社区也受到关注，但不同城市的15分钟生活圈建设情况有所不同。

为此，贝壳研究院发布的上述报告，提出“分钟城”这一概念，借助城市生活圈服务可达度、业态丰富度、环境品质度三个指标，对60城“15分钟生活圈”的表现进行评估，并重点分析典型城市与社区相关案例。

李文杰表示，60城的排名榜单体现出以下几个特点：一、直辖市和省会城市排名较高；二、一线城市的排名顺序是深圳、上海、广州和北京；三、南方城市优于北方城市。

具体而言，综合评分排名前20的城市，除了深圳、厦门、大连、青岛四个计划单列市，其他16个均是直辖市或省会城市。其中，厦门比省会城市福州排名靠前，青岛比济南排名靠前。

一线城市中，深圳排名居首，在服务可达度、业态丰富度和环境品质度三方面得分较为均衡，综合评分最高；而上海、广州、北京在三个方面，或多或少有丢分之处，北京因城市肌理导致空间割裂，降低了服务业态的可获得性，排名靠后。

整体来看，南方城市好于北方城市。样本城市中排名前十的，除了北京外，其他均为南方城市；排名前二十的城市中，除了北京、青岛和东北四城，其他也均为南方城市。近年来，南方城市建设更新较快、环境品质方面得分较高，服务可达度方面也优于北方。

关注“人的城镇化”

李文杰表示，综合样本城市的异同点，报告还将60个城市划分为四大聚类，分别为均衡发展型城市、服务业态发展型城市、环境品质发展型城市、生活圈活力发展型城市。不同类型城市由于发展阶段、居民需求等影响，在三大指标上的优劣表现不尽相同。

比如，60个城市中有三分之一是属于服务业态发展型城市，这些城市的整体指数比均衡发展的城市略低，但服务的可达性又表现得非常好，成都即是这类城市的代表。

而在环境品质发展型城市中，北京的表现更优，因为北京在社区环境品质发展的理念较为先进。

对“分钟城”的研究，最终要回归人的本质。李文杰表示，报告从城市出发继续下沉，来到距离人最近的社区，通过测算北京6800个社区生活圈活力指数，总结出超大型社区、“城市蜂巢”“孤岛”社区三种典型社区。

其中，天通苑社区为超大型社区的代表，人口较多，基本配套较好，但交通配套却低于整个城市的平均水平；“城市蜂巢”的地段较好，租赁房源多，但流动性大，租赁人口也偏年轻化；“孤岛”社区的位置较为偏僻，商业及交通配套缺乏，业主对居住品质的要求较高。

这三种社区的不同特征，决定了在城市更新中的不同方向，这也是编制报告的初衷所在。

李文杰表示，我国的城镇化进程正从城市的城镇化、土地的城镇化向人的城镇化转变，也即，城市发展逻辑正从“增量扩张”转向“存量挖掘”，从“以物为本”转向“以人为中心”。“分钟城”概念及成果的推出，可为城市发展提供参考依据，推动社区因地制宜地进化。

（作者：张敏编辑：李清宇）

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