上海触发长三角楼市“回暖”：交易结构变化VS需求积累释放

5月1日到5月8日，上海全市成交量25.3万平方米，同比增加145.6%。

“我看朋友圈，有不少朋友在五一假期下定了联排别墅、洋房。”一名房地产中介人士对21世纪经济报道表示。

进入五月，上海楼市成交量明显回暖。

来自上海中原地产的数据显示，5月1日到5月8日，上海全市成交量25.3万平方米，同比增加145.6%。此外，中外环的房子与内环内的房子价格上涨幅度最大，均价分别为：中外环7.7万元/平方米，同比上涨16.7%；内环内均价12万元/平方米，同比上涨7.6%。与此同时，上海内中环这段时间成交面积达到62552平方米，同比大涨近6倍，首次购房刚需较为集中郊区地段，成交面积同比涨幅近30%。豪宅成交上涨明显，业内人士认为，由于供应上来了，豪宅产品近期销售向好。

部分今年有买房计划的消费者，五一假期催化了这一人群的需求。“要么等了好久的项目开盘，要么怕房价上涨，他们的消费心态回来了。”

同策研究院首席分析师张宏伟指出，上海成交量回暖反映了整体市场的结构性因素比较明显，豪宅表现突出，刚需去化还没有恢复；第二个因素在于，境外航班的中转城市楼市去化压力仍然较大；相对活跃的区域比如长三角、珠三角恢复还不错。

不过位于新静安的凯德、铭德、万科融信等高端项目，在五一期间认筹没有出现排队等场景。上海楼市虽整体呈回暖趋势，但这是交易结构变化还是消费需求释放所导致的阶段性结果呢？

五一假期成交量同比增加207.8%

五一假期各地楼市成交、网签备案出现明显波动，“一房难求”的画风再度出现于售楼处。机构监测数据显示，整体来看各大城市房地产市场正在加快复苏。

目前，上海在成交格局上呈现高端项目成交活跃，以高端项目为主的浦东新区、徐汇区成交量排名靠前。五一前上海出现多个排队认筹豪宅项目的场景。

据上海中原地产数据显示，五一期间（5.1-5.5）新建商品住宅成交15.7万平方米，比去年假期增加207.8%。供应量走高，是业内人士认为成交量随之增加的主要原因。比如上海徐汇区某项目供应面积为3.2万平方米（290套），比去年五一同期多了18.5%。今年以来，高端项目入市积极，颇有集中抢收的意味。

上海中原地产市场分析师卢文曦表示，今年一季度房地产销售基本停滞，五一自然出现有补量的需求。尤其是4月最后一周多个项目集中开盘为假日楼市准备充分的货源。今年五一有5天假，促进消费者假期进行看房、选房。另一方面，基于疫情因素，长途旅游的人也少了，大多在上海或者上海周边短途游，还是能留出一定时间关心楼市。

有业内人士提醒道，2015~2016年一线城市出现楼市过热，房企高价王频现，形成涨价预期和市场恐慌，大量外部资金涌入，进一步推动地价上升，消费者涨价预期越来越强烈，逐渐从一线城市开始向周边扩散。最终引发新一轮调控。对此，卢文曦认为，当前的金融环境已经不一样，消费者购房的时候要认房认贷，金融层面在消费端的监管还是趋紧状态。相比之下，二线城市政策有弹性，不少房企也在回补二线土地。张宏伟也认为，短期内轮动表现不会再出现强烈反转，调控基调也不允许大反弹。

市场结构性回暖还是消费需求积累下的全面复苏？中原地产首席分析师张大伟的结论是全面复苏。疫情下的房地产市场在快速恢复，5月出现“小阳春”的概率大涨。他认为，4月房地产平均恢复水平已经超过了去年同期的80%，部分区域已经开始超过之前水平。对于很多城市来说，网签数据因为相对滞后，基本只恢复了疫情前的80%-90%。

张大伟指出，从房贷数据看，降息的影响逐渐出现，4月20日的降息基本落地，房贷首套房与二套房都下调了10个基点以上。整体看，各地的人才政策对市场影响出现。有利于二季度楼市稳定。但他也认可市场分化一说，整体看，一线城市中市场复苏最明显的依然是深圳、上海，最近北京的看房量也有明显增加，广州相对较弱。深圳因为区域调控政策预期出现，最近市场相比前期稍有平稳。二线城市中杭州、南京等率先复苏，最近土地、新建住宅、二手房成交都相对活跃。三四线城市相对平稳，复苏程度明显弱于一二线城市。

房企融资回潮、土地投资回暖

可以肯定的是，五一楼市回暖，市场确实给出了复苏信号，主要表现于房企拿地积极，大房企融资回潮。

近段时间大房企融资也比较顺畅。房企信用债融资成本持续下降，同时，ABS成房企融资热门。但受海外资本市场大幅波动影响，中资美元债遭到抛售，内地房企发行美元债的热情骤然减弱，4月无房企发行海外债。

五一假期前，南京、绍兴、佛山、扬州等地同一天进行土拍，多宗地块经过超百轮竞价才成交，溢价率最高近90%。个别区域的土地市场热度有所上升。4月30日，南京5幅地块出让，吸引20多家房企参与竞拍，网上竞价持续两天。其中有两幅宅地竞价次数超百轮，万科、融创分别以43.5亿元、40.1亿元各取一幅，溢价率35%、36%，两幅地块单价均破4万元/平方米。

高溢价地块频繁出现在4月已有端倪，比如4月22日厦门岛内诞生了总价、单价双料“地王”。综合多家第三方机构的数据显示，4月土地市场量价齐升，300城土地成交均价创2018年以来新高；40个典型城市土地成交建筑面积和土地出让金收入环比涨幅均超100%，同比涨幅超过20%。

土地市场率先回暖，成为助推消费者买单的动力。在众多业内人士看来，房企一季度积压的土地投资需求同样在释放当中，其中二线城市复苏更加明显，开发商此时选择二线城市，消费者同样也选择在一二线城市投资买房。

从近期土地市场热度也可见，疫情对房企的资金链影响虽然大，但国内融资难度降低，部分企业拿地积极性再次提高。

高溢价地块频出、豪宅成交量上涨，对后续市场承接力是否构成压力？综合前述业内人士的看法，土地市场过热的情况基本不会出现，毕竟疫情的负面影响还没有完全消除。

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