资金承压还是优化投资？上海地产集团“套现”百亿元背后

  危机之下，等待“白衣骑士”解围的房企多了起来。

  9月12日，上海联合产权交易所披露，上海地产三林滨江生态建设有限公司（以下简称“三林滨江”）挂牌转让全资子公司上海淞泽置业有限公司（以下简称“淞泽置业”）95%股权，以及转让方对标的企业106.25亿元债权，转让价格为121.96亿元。

  公开信息显示，三林滨江由上海地产（集团）有限公司（以下简称“上海地产集团”）与浦东新区国资委共同出资成立，其中上海地产集团持股73.75%。淞泽置业是上海地产集团自2021年下半年以来挂牌的第五家控股公司，121.96亿元交易总价是最大一笔交易。

  据记者不完全统计，从6月至今，上海地产集团挂牌项目总转让金额已超200亿元，甚至个别子公司所拿地块未有建设进展亦未注入上市平台就被直接摆上货架。

  上海地产集团为何频频转让资产？

  有券商分析人士认为，“现在政策对央企和国企在资产负债率方面管控要求严格，他们大多会主动采取措施，调整项目结构和布局，优化自身债务结构，适当地把资产负债率降低。”

  记者查阅相关数据发现，由于受行业周期及调控等因素影响，上海地产集团近3年经营数据并不理想，营收接近“腰斩”，已从2018年的481.14亿元下滑到2020年的294.56亿元；总负债从2018年的1908.88亿元增长到2020年的2164.36亿元。

  “要进一步增强资金集中管理意识，提高资金使用敏感度；加快资金回笼，确保集团长期健康发展。”在上海地产集团2021年经营目标运行年中分析会上，上海地产集团党委副书记、总裁管韬萍曾对2021下半年公司资金管控提出更高要求。

  这或许从侧面解释了上海地产集团频繁出售资产的举动。

  是资金承压还是优化投资组合？中国房地产报记者分别致电上海地产集团和三林滨江求证，截至发稿前未获回应。

  转让的第5家子公司

  这是上海地产集团今年转让的第5家子公司。

  根据企查查资料显示，淞泽置业成立于2018年，注册资金1000万元，经营范围包括房地产开发、物业管理、停车场（库）经营、会展服务、酒店管理、企业管理咨询、市场营销策划等。

  成立不到一年时，即2020年9月18日，淞泽置业就被大股东通过上海联合产权交易所挂牌转让。彼时经营数据显示，淞泽置业2019年营业收入为0，利润总额为1.42万元，净利润为1.35万元，基本无负债。

  9月12日，淞泽置业再次被挂牌转让，一同披露的还有其恶化的经营数据。企查查上关于其最近一年审计报告显示，2020年淞泽置业全年净利润亏损394万元，负债总计111.42亿元。

  转让信息中，目前淞泽置业名下有四块地块，分别为位于三林镇8街坊的75/3丘地块、67/2丘地块、42/5丘地块、42/6丘地块，土地面积分别为25753.9平方米、27717.6平方米、29949.44平方米、29949.93平方米，其中前两个地块土地用途均为普通商品房，后两个地块土地用途包含普通商品房、商业用地和办公楼。

  值得注意的是，截至挂牌转让时，淞泽置业尚未就上述地块所对应的地下建筑面积的国有建设用地使用权缴纳出让金。

  此次挂牌转让淞泽置业95%股权及相应债权，控股股东上海地产叫价约122亿元。

  淞泽置业只是被上海地产集团摆上货架的资产之一，更多的资产出售一直伴随在上海地产集团左右。

  6月9日，上海地产集团在上海联合产权交易所挂牌转让吴江虹桥置业100%股权，转让底价面议。

  7月12日，上海弘安里企业发展有限公司80%股权及转让方对标的企业（上海虹口城市更新建设发展有限公司）40.61亿元债权，以底价42.17亿元挂出。该公司核心资产为虹口区弘安里项目，包括虹口区四川北路街道、北外滩街道多宗地块，土地总面积5.8万平方米。项目由上海地产集团在今年2月以111.35亿元摘得。

  8月13日，上海地产挂牌转让旗下上海虹权置业100%股权及债券、上海虹极置业100%股权及债权，挂牌起始总价43.2亿元。两个项目公司均成立于2020年9月25日，次月上海地产集团以上述两家企业作为拿地主体，分别以底价21.94亿元和9.6亿元竞得闵行区两宗商住地块。

  在几次转让中，淞泽置业挂牌转让价格是这5家公司中最高的。

  虽然转让项目可以让上海地产快速回款资金，但从过去几次挂牌地块接盘情况来看，目前公开资料显示仅有上海弘安里企业发展有限公司80%股权及相应债权被招商蛇口、融信中国联合体摘得，成交价42.23亿元。其他转让项目暂时未有交易信息。

  一位上海房地产行业人士表示，一般挂牌转让项目会有时间期限，如果挂牌期限内没有接盘信息就会被撤下，相当于“流标”。这种情况下，转让方可能会重新评估项目价值，或者找资方入股。

  承接更多政府业务？

  作为上海国有独资企业，上海地产为什么会步入如今境地。

  IPG中国区首席经济学家柏文喜表示，上海地产集团做旧改项目前期投入较大，导致企业沉淀更多资金。从连续出售项目公司股权情况来看，公司已陷入流动性紧张中。另外，国企负债率考核压力较大，通过出售项目可以把负债较高项目剥离，从而降低合并报表后的母公司负债率。

  中原地产分析师卢文曦则认为，上海地产作为本土国企拿地的确有一定优势，尤其是市场环境好时也想多拿几块地。随着市场环境变差，手里土地太多也会沉淀大量资金，尤其是上海地产还需承担一些政府职能项目，有的项目需要大量投入，在这种情况下就需要整合手上项目，对一些投入产出周期较长地块要果断抛售，快速回笼资金。

  中国房地产报记者查阅近几年上海地产经营业绩发现，其经营收入持续下滑。根据企查查显示，上海地产2018年至2020年营业收入分别为481.14亿元、312.96亿元、294.56亿元，对应年份归属母公司所有者净利润分别为66.76亿元、64.73亿元、41.26亿元，数据呈逐年下降态势。

  2021年上半年，上海地产营业收入为120.85亿元，归属母公司所有者净利润为1.15亿元，分别同比增长27.22%、150.08%。虽然同比数据有所改善，但值得注意的是，公司2020年录得归属母公司所有者净利润41.26亿元；今年上半年公司录得的这一指标仅为去年全年零头。

  现金流数据更能反映上海地产目前“缺钱”状况。2021年上半年，公司经营现金流量净额为-62.95亿元，净资产收益率仅为0.11%；负债方面，截至报告期末，上海地产集团有息负债余额975.3亿元，较上年末总比变动8.47%，其中短期有息负债136.31亿元。

  也许是意识到公司经营压力，在今年经营目标运行年中分析会上，上海地产党委副书记、总裁管韬萍对2021年下半年资金管控提出了更高要求。

  上海地产集团成立于2002年，是经上海市人民政府批准成立的国有独资企业集团公司。此前，上海地产集团旗下拥有另外3家地产平台，包括中华企业、金丰投资和中星集团，几个平台不可避免出现了同业竞争。

  2015年，金丰投资被绿地集团借壳实现整体上市；紧接着上海地产集团完成与中华企业重组，将200万平方米土地储备和中星集团100%股权注入中华企业。

  重组后的上海地产集团明确自己为政府功能类平台，以完成政府专项任务为目标，主营业务包括城市更新建设、旧区及城中村改造、长租公寓建设运营、保障房建设运营管理、黄浦江两岸岸线综合开发和管理、大众养老、生态环境建设等。

  值得注意的是，上海地产集团参与了近3年内上海全市6成以上旧改，故也被业内称为上海“存量地主”。

  地产分析师严跃进认为，上海地产集团由于其特殊性质，虽然开发业务很多，但要承担很多政府功能性事务。从抛售项目股权来看，应是和项目消化面临一定压力有关，之前吞下的项目太多需要减负。基于当前金融环境，加快盘活部分项目利好现金流回笼，可以腾挪更多管理资源在住房保障等领域形成更好支持。

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