一封求救信

　　9月9日，网上流传出一份河南建业集团出具的《关于企业出现重大风险和危机并请求帮扶救援的报告》。当晚，建业集团召开媒体沟通会，总裁王俊承认了《报告》内容属实，并对当下建业面临的种种情况做出了说明。

　　总结下来，建业集团认为公司受到疫情和汛情的双重影响，当下经营困难，并提出四点诉求：要求地方政府偿还欠款；要求缓交和减免公司所得税、增值税；允许在建工程延期交付；恳请延期支付土地款。

　　建业为何此时主动出击发出“求救”信号？是天灾打倒了建业吗？房地产行业的“求救”信号会不会越来越多？

　　01

　　自报损失是否真实？

　　纵观《报告》全文，建业地产大篇幅表述了自己在河南经济和就业上的地位，如纳税全省第二；公司如果出现停工停转将会出现百万人失业，并引发社会问题；公司发行了30多亿美元还外债，若发生变故，影响全省国际资本形象等。

　　《报告》中提及，水灾造成建业大量在建项目严重受损，初步统计直接损失达5.5亿元。建业多个业态关停，如果疫情持续到年底，经营性损失将达到8亿元。7月20日以来，销售出现断崖式下滑，销售及回款较原计划减少近30亿元。郑州樱桃沟足球小镇项目由于道路冲断，复建无期，6亿元的投资及9亿元的建设用地将成为15亿元的无效资产。总之，累计各种经济损失超过50亿元。

　　暂且抛开当地政府在这一事件中所扮演的角色不谈，上文提及的50亿元经济损失是建业单方面表述，是否公正、真实还有待商榷。

　　比如，有知情人士称，道路冲断便计入无效资产的足球小镇，也不能完全说是“无效资产”，日后恢复后，这些土地再使用还是“有效资产”。

　　“项庄舞剑意在沛公”，从建业地产向河南政府提出的几点诉求看，更像是在为自己的颓势争取生存空间。

　　缓缴和减免公司所得税、增值税，允许延期交付和延期支付土地款，这三点都是房企过去高杠杆周转的命门。50亿元的欠款倒是显得没有那么重要，毕竟时间久远，根据会计算法，早已计提了坏账处理。

　　根据建业的表述，损失发生在7月20日后，那么公司近期的经营状况如何，可以观察其半年报。

　　截至2021年前六个月，建业地产录得合同销售金额310.53亿元，同比增长3.5%，公司还将全年的销售目标从800亿元下降到700亿元。早在汛情发生前，建业地产便已经出现了销售上的困难。

　　另一方面，公司的毛利率从去年同期的23.7%下滑至17.9%，公司解释是降价去库存，这也进一步压缩了公司的收入水平。

　　而就在一周前的9月2日，穆迪将建业地产的评级展望调整为负面，维持 Ba3/B1 评级。穆迪高级副总裁Kaven Tsang表示，由于建业地产在其核心市场面临严峻的经营环境，且离岸融资渠道也受到限制，其销售额和财务指标将有所削弱。

　　02

　　周期顺风车

　　建业是河南龙头房企，它与当下的众多规模开发商类似，都兴起于上一轮周期。2017年，建业全年销售304.15亿元，2018年便到了536.75亿元，2019年为1011.5亿元，三年翻三倍，这与上一轮地产周期完美契合。2020年，建业集团合同销售总额1026.42亿元，开始增长乏力。2021年，建业的销售目标从800亿元调整至700亿元。

　　几年前，建业何以高速增长？

　　答案是，顺势加杠杆。

　　2017-2020年年末，建业地产的总借款分别为155.84亿元、198.51亿元、314.91和313.03亿元。公司的总借款正在三年中翻倍，同样也是2020年随着三道红线的出台，建业的借款增速开始放缓。

　　除了加速上杠杆外，建业还通过合作开发扩大规模。

　　2016年，建业地产的少数股东权益仅5.75亿元，2020年已经增长至32.05亿元，少数股东权益占净资产的比例从远不足10%到如今已经近30%。

　　合作开发也体现在了联营合营企业规模的扩大，建业地产主要是通过合营企业的方式与合作方共同开发。2016年年末，公司的合营企业规模为62.76亿元，2017年-2020年分别为90.26亿元、99.15亿元、95.34亿元和54.80亿元。

　　前几年维持在百亿元左右的规模，在2020年的强监管政策出台后迅速腰斩。

　　穆迪预计建业地产未来 12-18 个月杠杆率 (以收入/调整后债务比率衡量) 将从截至 2021 年 6 月底前 12 个月的 133%降至105%左右。

　　虽然建业地产有意识地在降低杠杆，但是赶在现在这个节点却显得颇为尴尬，毕竟降杠杆也不是一朝一夕的事，从某种意义上说，出现近日的窘境与之紧密相关。

　　03

　　“建业们”的行业启示录

　　罗马不是一日建成，庞贝却在一夕毁灭，建业持续多年的杠杆经营在风险面前十分脆弱。

　　像建业这样的开发商并不在少数，长期以来高杠杆的开发商都吃到了甜头，越来越多的企业加入到了这一队伍中来。

　　不过如今，随着不确定的疫情和三道红线的调控，开发商们开始面临经营上的风险，虽然多家高杠杆开发商已经表示自己会采取保守态度谨慎拿地，并降低了自己的销售目标，但是当下看来更像是刻舟求剑，而不是亡羊补牢。

　　于是，这一两年内，百强开发商暴雷已经屡见不鲜。从开发商到银行都受到了相关部门的严格监管，在当下的特殊时期里严格控制风险，避免踩踏发生。

　　房地产市场已由增量市场转变为存量市场，谨慎拿地、控制规模、降低杠杆、打磨产品，修炼内功是房地产行业未来的发展方向。现在看，房地产行业的高质发展是对一家企业从拿地、开发到财务、融资、产品等综合能力的整体评价，而早已不再是过去的销售为王。

　　有点幽默的是，过去数年中稳扎稳打的企业曾被质疑过于保守、停滞不前，而现在看则成为了最大赢家，所以，一步一个脚印才能够穿越牛熊。

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