“竞品质”成土拍标配！集中供地规则改变将如何影响房价？

随着第二批集中供地热潮的到来，土地出让规则也在发生变化。据中指研究院统计，22个重点集中供地城市中，已有3个城市完成出让活动，包括无锡、厦门、长春。另有14个城市供地延期，变更供地计划。

截至目前，包括广州、苏州、深圳、天津、青岛、福州、济南、重庆、合肥、南京、成都、沈阳等城市在调整土地出让规则后，已经发布第二次集中供地的公告，将集中在9月、10月份集中出让。其中，9月计划集中供地的城市包括福州、沈阳、青岛、天津、济南城市。

从第二批集中供地出让规则变化来看，据中指研究院总结，主要表现在四个方面：溢价率上限15％，且不得通过提高起拍价调整溢价率；商品住宅用地竞买企业应当具有房地产开发资质；建立购地资金来源审查制度，加强购地和融资的监管；地价触顶可通过一次性报价、摇号、竞品质等方式确定竞得人，不得通过竞配建等变相抬高地价。

降溢价率是此次出让规则调整的主要看点。以北京为例，某研究院高级分析师认为，北京首批次集中供地有3宗地的溢价率在20％-25％之间，16宗地上限溢价率为15％，整体上限溢价率区间在2.5％-25％之间。而第二批集中供地，各宗地的上限溢价率区间出现收窄，皆位于5％-15％之间。

对此，分析师认为，这在稳地价的同时，也杜绝了个别地块溢价率过高。每宗地块均为房企留下一定程度的利润空间。

同样，深圳第二批集中供应地块溢价率上限统一由45％降至15％。在中指研究院深圳分院研究总监童晓看来，此次是严格限制土地溢价。

此外，杭州溢价率也出现普遍下调5％，一般地块溢价率上限由20％调整为15％。而“竞品质”试点的地块溢价率上限则是由10％调整为5％。与此同时，合肥第二批集中供地同样严控溢价率，溢价上限由30％下调至15％。

土地的价格降了，但是房子的品质不能降。对于第二批集中供地，北京采用“竞品质”出让的地块数量明显增多。据某研究院数据显示，在第二批集中供地的43宗地块中，36宗地采取“竞品质”的方式出让，占比84％，而首批供地占比仅为27％。

事实上，在第二批集中供地中，多个城市提到“竞品质”。比如杭州由过去的单一“竞地价”转变为先线下“竞品质”，然后进行线上“竞地价”的模式。

而以成都、苏州为代表的城市则是制定了住宅品质提升的条件，对新建商品住宅在共用部分、套内空间、室外环境都提出了具体要求。

“在已出台第二批集中供地规则的城市中，多数城市已将‘竞品质’作为重要规则之一，未来有望在更多城市扩容，‘竞品质’方案或成为土拍市场的标配。”中指研究院分析人士认为，“竞品质”有利于引导市场供应高品质住宅，而对于拥有成熟成本管理体系及优秀产品力的房企，将有利于提高产品的利润率。

除了“竞品质”外，北京大兴区黄村镇的一宗地此次还引入了“竞现房销售面积”的出让规则，先是竞限价，然后竞现房销售面积，最后“竞品质”。值得一提的是，在杭州第二次集中供地中，试点“竞品质”地块全部实行现房销售。

在分析师看来，现房销售能确保质量和品质，保障消费者权益；对开发商而言，现房销售无疑对资金周转能力有要求。从趋势看，未来现房销售或在更多城市扩容，房企需提升“慢的能力”。资金实力不足以及资金运转不健康的企业将逐渐退出市场。

“‘竞品质’将倒逼房企注重产品力及成本管控能力，提升项目品质，加大发展绿色建筑、装配式建筑。”中指研究院分析人士称，政策对于房企拿地门槛又有变相提高的意义，房企可加大合作力度，降低自身财务风险。

在第一次集中供地中，在房企对热点地块追逐的同时，比较偏远的郊区地块甚至出现流拍的现象。

中指土地高级分析师张晓飞认为，在经历了第一批集中供地，尤其是部分企业后悔拿地后，企业应该会更加冷静判断：地块是不是值得拿？城市是不是值得进驻？

张晓飞进一步表示，从目前来看，虽然地块有15％溢价率的限制，地价有下调的倾向，但对于企业来讲，还是要以自己收益率为主。并不是土地政策调整后，房企又会像从前一样火热拿地。更多房企也会考虑到，地块是否有比较好的盈利空间，土地所在城市的基本面以及未来发展情况等。

当前土地溢价率的下调，对明年房价会产生什么样的影响？在张晓飞看来，部分城市开启了房地联动的机制，一般地价限制在房子成交均价以下的一个范围之内。从长期来看，将达到稳房价的目的。

另有分析人士预计，第二批集中供地热度将下降，但未来上市项目的品质将有所提升。

在刚刚结束的中期业绩发布会上，很多房企对第二批集中供地有所期待。其中，正荣地产董事会主席黄仙枝表示，从第一批供地来看，热点城市的价格还是在往上走。第二批集中供地，如果真能把土地价格降下来，这对利润空间、品质提升都有好处。

此外，金科股份管理层也提到，一直在积极研究第二批集中供地城市的变动情况，相信下半年随着土地政策的调整，以及土地溢价率的下行，会有好的拿地机会出现。

相关知识

北京集中供地落幕,新土拍规则意义重大
机构观点|“竞品质”将成为土拍新“标配”？
土拍政策调整预期强烈，购房者称“竞品质”应成土拍新“标配”！
多城集中供地“急刹车” 土拍规则或迎大调整
第二批集中供地开启 部分城市竞拍规则“打补丁”
观点|杭州第二批宅地集中出让终止，土拍竞拍规则或将调整
第二批集中供地渐次开启：3城完成土拍，8城公布计划，部分城市给竞拍规则“打补丁”
行业透视 | 第二批集中供地迎来“井喷期”，土拍市场将如何变化？
杭州第二批集中供地出让31宗 试点土拍“竞品质”
多城紧急更改第二轮集中供地规则