【2021 IF·商业地产年会】郝炬：商业地产企业进入“轻重并举”时代

经济观察网 见习记者 符小茵 9月8日，由经济观察报主办的“2021 IF·商业地产年会”在线上举办，本届年会以“数智商业 美好体验”为主题，在商业地产数字化、智能化以及城市更新、消费升级等方面展开了讨论。

年会上，睿观研究院院长郝炬介绍了商业地产价值榜的评价标准，并且带来对未来商业地产发展的相关研判。

以下内容据现场发言整理：

关于商业地产价值榜，我们会从价值规模、整体的运营领先程度、运营卓越程度这几个指标入手评价。首先企业的在榜规模要大、资产规模大、商业收入高，同时要看是否具备持续发展能力，包括未来的租金增长率、土地储备、商业的规模等方面经营现金流的情况。此外，运营卓越程度从租金评效、出租率等方面来进行考量。

同时在评选过程中会请相应专家进行主观打分。我们做了中国卓越商业项目评选，会从项目定位、建筑布局、招商特色、经营策略、运营效率等五个核心的维度进行评价，最后选择出在行业当中有影响力的商业地产项目作为行业标杆。

这是评选过程当中的一些指标体系，接下来让我们看一下近期商业地产的发展情况。

首先是宏观商业地产的发展数据。

第一，商业地产的开发投资情况，从投资角度来讲，在2017-2019年投资经历了下滑之后，今年上半年有了回暖，总体投资增速达到4.5%左右。新开工的商业地产面积方面相对来讲不是特别乐观，从2019年开始持续下滑，2021年上半年与去年同比下降了13.3%。

第二，从商业地产的销售额和销售面积来讲，2019年、2020年销售额下降比较厉害，基本下降了10%。2021年上半年有所回暖，销售额增长将近10%，销售面积也是相同的趋势。也就是2019年和2020年达到低谷之后，今年上半年有所反弹。

区域布局上，现在商业项目一个是更加聚焦核心的一二线城市，不过在城市的区位是往非核心的周边下沉，另外也有一些企业在做三四线的下沉，因此可以说是“两下沉”。

从上半年的情况看，几个核心的一线城市办公和购物中心的新增情况基本上算稳定，增长在15%-20%左右，整体的空置率还是比较高。相对来说，上海、北京、成都新增购物中心数量比较大，且空置率较深圳、杭州相对低。

第三是市场结构，这几年头部企业的增长是越来越快的。市场的集中度在逐步提高，尤其是万达、华润、万科、新城控股(601155,股吧)、宝龙、保利这样的企业在规模上依旧明显。商业地产的沉淀、规模的增长是需要长时间逐步积累的，未来一段时间依然会持续这种趋势。业态方面也是越来越多元化，并且开始向三四线城市下沉。

第四是市场表现，疫情之后商业地产在今年上半年呈现租金走弱、需求回升的趋势。和去年二季度环比，相对略有下降。下降虽然不多，但可以看出在核心商业地产这一块，重庆、北京受到的压力还是比较大。这是现在疫情之后整体租金走弱、运营压力加大、竞争加剧很重要的表现。

近期在分析过程中看到商业地产有这样几个运营特点：购物中心更加关注整体的场景设计，在生态空间、共享空间、创业空间各方面，能做出更多的设计来吸引消费者。比如上海印象城的运作，通过环型+垂直动线，使得亲子运动各方面的业态在项目中得以体现。

去年疫情下存量市场商业项目的改造比较火热，而且改造力度比较大。一些新的热点的小业态，成为旧店改造的主要方向。数字化实践方面，也看到已经实现了很多基础模块，停车系统、会员积分、会员优惠、商场定位、场内导览、数字化实践率这些基本达到70%。未来进行数字化搭建，重新对客户进行精准的画像定义、还有互动性的销售促进，我想是商业运营的重点之一。

今年5月份中国首批9个公募REITs已经实现了发行，虽然在首个试点的公募REITs类别中还没有加入现在的写字楼、商业地产，不过基础设施上已经实现了突破，我想这些在未来三到四年中会逐步实现，这给商业地产的新融资和运营模式创新带来巨大的支持和推进。从去年下半年到今年上半年，头部的商业地产管理公司，像华润、金茂、宝龙、龙湖都开始推进了轻重并举的扩张模式。未来更具备经营能力、具备商业资源、具备人才优势的头部企业在轻资产发展过程当中将成为风口。

同时资本市场认可也是一个重点，预计未来一段时间轻资产的商业管理占比在商业地产中会大幅度提升，同时除了华润万象生活，还会出现更多轻资产管理的商业服务公司，这是行业下一步会出现的重点现象。

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