毛利率3年降逾10个百分点，房企谢幕“黄金时代”

（文/张玉 编辑/马媛媛）尽管盘子还在不断扩大，对于房地产企业来说，“肉”已经越来越少了。

中原地产研究中心统计数据显示，截至目前，全国上市房地产公司公布2021年半年报的房地产企业已经有102家。这102家房地产企业合计营业收入为1.17万亿，同比2020年同期上涨了29.4%。

不过，这102家房地产企业的合计净利润为631亿，同比下调了14%。在102家企业中，32家企业营收同比下调，利润同比下调的企业达到了39%。

而即便是业绩表现不错的“好学生们”，也个个正襟危坐，谨慎克制，为未来可能的变化预留好了空间。黄金时代已经落幕，摆在房企面前的，是降成本、高品质和多元化“探路”。

毛利率普跌

房地产行业的利润回归已然成为趋势。

Wind数据显示，2018~2020年，房地产板块的销售毛利率分别为31.88%、30.65%及25.88%。而截至今年中报，上述数据已经降至20.76%。也就是说，从2018年到现在3年多的时间里，房地产板块的销售毛利率已经下降了超过10个百分点。

净利率的情况同样不容乐观。2018~2020年，房企销售净利率分别为12.27%、11.08%及8.97%。到今年6月底，上述数据进一步降至6.96%。

中原地产首席分析师张大伟分析认为：分化是今年上半年报的主要特点，整体看，虽然规模依然上涨，但大部分企业的利润率都有所下调。除了少数资金成本占优势的企业，2021年房地产行业进入下行的趋势非常明显。

具体来看，上半年，保利地产(600048,股吧)毛利率为32.50%，同比下降3.22个百分点。2021年上半年公司净利率为16.32%，同比下降1.75个百分点。保利地产方面表示，未来随着高地价项目的陆续体现，毛利率表现仍将承压。

建发股份上半年房地产业务毛利率为16.21%，比上年减少了12.83%。对于毛利率下降的主要原因，建发地产解释称，主要是由于报告期确认的土地一级开发业务利润较去年同期下降。

谈及上半年毛利率的下滑，旭辉控股董事局主席林中无奈地称，“毛利率下降是行业的必然趋势，房地产不可能再是一个暴利行业”。在其看来，房地产经历了过去的土地红利和高杠杆红利时代，未来将迈入管理红利和品牌红利时代。

甚至连行业老大哥万科也感受到了利润率下降的压力。在万科总裁祝九胜看来，行业长周期的增长逻辑肯定存在，但游戏规则正在发生变化，过度追求规模、速度为导向的线性思维恐难以为继。

在亿翰智库首席研究员张化东看来，最近几年，因为招拍挂制度的问题，土地价格一直在往上走。限价背景下，原材料价格上涨，产品价格上涨幅度很小，所以，利润空间就会呈现逐步收窄的过程。

地价与限价

限价之下，对于房企而言，要维持利润首先就是要降低成本，“勒紧裤腰带过日子”。而对于房地产行业来说，最大的成本就是土地价格。

从土地出让角度来看，以长三角地区为例，同花顺(300033,股吧)iFinD数据显示，2018年供应土地的均价为3625.83元/㎡；2019年，该数据为4378.75元/㎡；2020年为4657.75元/㎡；而今年1~9月，该数据已经攀升至5827.88元/㎡。

而如果以大众最为关心的住宅用地为例，2018~2020年供应土地均价分别为8967.25元/㎡、10568.17元/㎡、11762.83元/㎡，到今年1~9月，上述数据已经变为14799.5元/㎡。

在此背景下，谨慎拿地、不拿贵地成为当下房企的一致共识。在上半年业绩发布会上，包括旭辉、宝龙、世茂、中梁等企业都公开喊话，坚决不拿贵地；而万科、龙湖、绿城、中南、金科、佳兆业、弘阳等企业则传达出，会坚持审慎稳健、量入为出的投资策略。

世茂集团董事局副主席兼总裁许世坛提及，第一轮集中供地中，除了一些特别好的城市，22城大部分都拍得特别贵。有人统计了有接近60%是不赚钱的。而这60%里面还有比较多是要亏本的。

“没有必要去拍一块要亏本或者不赚钱的地。”许世坛直言。

而不拿贵地也是宝龙地产总裁许华芳恪守的准则。许华芳坦言，宝龙地产做项目的逻辑就是要维持合理利润，毛利率维持在30%以上一直是公司的策略。在上半年土地市场很火的情况下，公司会进行策略调整，尽量避开风头。

寸土寸金的环境下，房企在城市布局上也“绞尽脑汁”，长三角、大湾区、核心城市核心板块依然是房企布局重点。合作拿地、收并购、城市更新等曲线拿地方式也广受欢迎。弘阳称公司战略是“做透大江苏、深耕都市圈、做强中心城”，保利置业表示会侧重长三角、大湾区和重点省会城市，佳兆业则表示会坚定布局核心城市、核心地段、核心资产。

种种操作都指向了，更优的成本、更好的位置、更高的溢价。

品质与溢价

节流的另一面是开源。为了获取更高的溢价空间，近年来，各家都在卯足了劲发力。

首当其冲的就是重提“竞品质”。这也得到了政策层面的倾斜支持。今年7月下旬，杭州集中供地第二批地块正式挂牌。其中，十宗宅地率先试水，告别单纯价高者得，先竞“品质方案”，获得资格后进入竞地价程序。且通过先验收后现房销售的形式确保方案落地。

这也意味着，能够真正在品质上保持优势的企业，就能够在资源获取上获得一定的优势。政策倾斜之下，通过增加品质，把溢价做到产品品质之中，是当下房企的一大共识。而在这其中，科技、健康、绿色等成为房企发力新标签。

在今年的业绩会上，中南、绿城、新力控股、金茂等多家房企也都强调品质的重要性。比如，中南建设(000961,股吧)率先发布了中国健康住宅标准体系。截至目前，公司累计在全国落地278个健康TED社区。绿城中国董事会主席及执行董事张亚东则在日前的半年报业绩会上表示，当下最大的特点之一就是产品的分化，好的住宅、好的产品会在后市中表现优异。

除了努力提高已有住宅产品的溢价，近年来，房地产企业还不断开拓新的赛道，“房地产+”领域成为一场看不见硝烟的赛道。

融创中国执行董事兼行政总裁汪孟德在半年业绩发布会上表示，“地产+”是集团未来三年的重要业务，目标是未来3年能在公司业务中占比超过10%。而根据林中透露，除了旭辉永升服务上市以外，旭辉未来还会有7~8个房地产+的业务，成熟一个就会推动一个公司的IPO，未来几年希望能推动2~3个公司IPO。

综合来看，房地产多元化的业务无非分为两种。一种是，最初便开始地产开发与多元化业务的齐头并进，对资源分配做好规划。像龙湖集团的地产开发与商业地产，华润置地的地产开发与持有型物业运营，新城控股(601155,股吧)的双轮驱动发展模式都已经探索出比较清晰的路径。另一种则是随着行业和企业的发展，出于被动或主动的因素考虑而去做地产开发业务之外的尝试。

就此，亿翰智库分析指出：“房企发展多样化的业务形态是新的行业形势下，企业主动求变的举措，但是新业态的选择也需要更多谨慎的选择，否则也并不会让企业有更多的向上力，反而可能会成为企业风险爆发的始点，此外寄希望于短期内新业务能够取代地产开发成为新的利润贡献来源，难度可想而知，而且也不太可能实现。”