房企中期“答卷”揭榜：毛利率普跌，4房企“三道红线”不降反升

红周刊 记者 | 熊颖

房企中报季已经结束，整体来看，上半年房企毛利率普降，绝大多数净利润水平也已难回2019年同期水平。一方面，红利时期退去，房企赚钱不易；另一方面，在监管趋严大背景下，房企加速降杠杆、降负债，力求使“三道红线”回归安全值范围内。

有行业研究人士向记者表示，房地产行业“大浪淘沙”的进程在加剧，有房企脱颖而出，也有房企问题加剧。据记者整理发现，蓝光发展(600466,股吧)等房企依然无法满足“三道红线”要求，未来融资和拿地速度均受不利影响。

毛利率普降

净利润表现难回疫情以前

根据最新发布的中报数据，《红周刊(博客,微博)》记者对房企的净利润水平进行排名发现，中国海外发展（以下简称中海地产）依然稳坐“利润王”宝座，今年上半年实现净利润207.79亿元，甩开第二名房企近60亿元。

不过，和过往相比，中海地产的盈利能力却大幅下滑，207.79亿元的净利润规模不仅只比受疫情严重冲击的2020年上半年净利润205.27亿元微增1.23个百分点，还较其2019年中期净利润249.42亿元下降16.69%。

在其背后，中海地产毛利率跌破30%，今年上半年中海地产毛利率为28.54%，低于其在2019年中期的34.89%、2020年中期的30.59%。

《红周刊》记者梳理发现，除格力地产(600185,股吧)、上实发展(600748,股吧)、天健集团(000090,股吧)等个别房企外，鲜有房企的毛利率水平既呈增长趋势且今年上半年毛利率水平又高于疫情前的2019年中期。

而毛利率的普遍下滑也让房企净利润难回疫情之前成为常态，比如，在TOP10房企中，一半房企至今仍没回到其在2019年中期的净利润水平。

某头部房企在业绩会上复盘自己净利润下滑原因时表示，公司开发业务、销售业务增速相对有限。开发业务的利润率又处于下降状态，销售业务当中地价占比不断升高，从2017年到2020年，地价占售价比涨了17个百分点，它会逐步体现在以后的结算收入和结算利润上。而跟去年同期相比，今年中期的毛利率从税后的24%降到了18%。总结起来就是，销售增长对毛利下降的对冲是有限的，甚至是不足以对冲利润率的下滑。

不过也有房企通过营业收入的大幅增长，弥补了毛利率下滑对净利润所带来的冲击影响。2019年中期、2020年中期、2021年中期，融创中国依次实现净利润102.86亿元、109.59亿元、119.89亿元，呈持续增长态势。此外，净利润逆势持续增长的规模房企还有龙湖集团、世茂集团等。

值得一提的是，世茂集团、保利置业等房企均在业绩会上表示，未来行业毛利率整体趋势还会继续下滑。且金科、龙湖等房企一致认为，未来行业毛利率水平将保持在20%～25%之间。不过据《红周刊》记者梳理发现，在TOP100房企中，毛利率水平低于20%的合计32家，占比超三成。

货币资金大幅缩水

蓝光发展、新湖中宝(600208,股吧)等房企踩线加剧

2020年8月20日，“三道红线”融资政策出台，距今刚刚过去一年多时间。而对比房企的2019年、2020年以及最近发布的2021年中期年报数据，可以发现房企降杠杆成效明显。

根据贝壳研究院数据，2019年，零踩线房企仅有17家，2020年末，这一数字增至29家，而到了2021年中期，回归绿档，即“三道红线”均在安全线以内的房企数量增至33家。

《红周刊》记者梳理发现，今年上半年有7家房企实现“三道红线”降档。其中，万科A、雅居乐、佳兆业等三家从“黄档”降至“绿档”，实现零踩线；祥生控股从“橙档”降至“黄档”；中国恒大、绿地控股(600606,股吧)、栖霞建设(600533,股吧)等三家房企从“红档”降至“橙档”。

不过值得一提的是，在降杠杆、降负债的主旋律下，也有部分房企踩线情况不减反增。其中，蓝光发展升档最为严重。2020年末，蓝光发展剔除预收款项后的资产负债率为73.03%；净负债率为88.57%；现金短债比为1.06，仅踩一条红线。而到了今年上半年末，公司剔除预收款项后的资产负债率为84%；净负债率为227.8%；现金短债比为0.28，摇身一变成了三线全“踩”的红档房企。

抓回款和降负债是房企快速降档的两大法宝。根据中报，今年上半年末，蓝光发展有息负债613.17亿元，较去年底减少近100亿规模，改善较为明显。但蓝光发展的狠抓回款力度并没能成功反应在货币资金上，上半年末，公司货币资金100.29亿元，较2020年末的297.43亿元下滑66.28%。

一方面，货币资金的下滑速度远远赶不上有息负债的下降速度。另一方面，公司净资产较2020年末大幅缩水45.01%，也难怪蓝光发展在短短半年时间内净负债率猛增139.23个百分点。

而在迅速走高的“三道红线”背后，蓝光发展上半年业绩表现堪忧。今年上半年，蓝光发展营收净利双降，实现营业收入119.31亿元，同比降低24.51%；实现归母净利润-47.21亿元，不光同比锐减446.64%，也是其自2007年以来的首次亏损。

蓝光发展表示，自2020年末至今，公司公开市场再融资受阻，流动性出现阶段性紧张，加之受到部分金融机构偿债挤兑，最终触发公司部分债务逾期，对公司的经营和融资产生了较大影响，导致公司业绩大幅下滑。此外，当期，公司还计提了45.79亿存货跌价准备。

除了已经爆雷的蓝光发展外，新湖中宝、上实发展、京投发展(600683,股吧)等“三道红线”升档房企同样值得注意。

截至2020年末，新湖中宝还是零踩线的优等生房企，而到了今年上半年，货币资金从去年末的169.21亿元降至今年上半年末的125.8亿元，“缩水”25.65%。

而在货币资金下滑的背后，新湖中宝回款力度并不给力，今年上半年新湖中宝结算面积44.26万平方米，这一结算规模远低于其在疫情影响之前，即2019年上半年的结算面积50万平方米。

受货币资金大幅“缩水”影响，新湖中宝在手现金难以覆盖短期借款和一年内到期的有息负债合计144.13亿元，对应现金短债比为0.87。

《红周刊》记者梳理发现，上实发展、京投发展等升档房企均存在2021年上半年货币资金大幅缩水的现象。上半年末，上实发展“缩水”40%至40.09亿元；京投发展“缩水”29.81%至34.33亿元。

易居研究院智库中心研究总监严跃进告诉《红周刊》记者，对于此类房企来说，类似货币资金问题，还是说明资金来源到位状况不好。这一现象，和企业的规模、业务结构等都有关系。所以如果企业本身主营业务收入低，那么想改善负债的状况也会很难。

此外，根据贝壳研究院数据，除上述提及的蓝光发展、京投发展，三线全踩的房企还包括泰禾集团(000732,股吧)、格力地产、华夏幸福(600340,股吧)、富力地产、中天金融(000540,股吧)、嘉凯城(000918,股吧)等6家。

严跃进指出，就企业的经营情况看，规模大的房企，只要把速度放下来，在降负债方面更容易收获较好表现。而对于一些规模不大的房企，如果单纯去降低负债，可能本身基础不扎实，对债务的依赖度还是很高。

不难看出，自“三道红线”融资政策出台以来，降杠杆、降档一直都是房企的主旋律。如不重视“三道红线”的改善，房企往往背负高负债压力，从而导致后续的融资和项目拓展压力更大。

（本文已刊发于9月4日《红周刊》，文中提及个股仅为举例分析，不做买卖建议。）

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