房地产成交低迷 楼市资金转战股市？

　　作者： 李隽

　　 [ 在A股连续35个交易日成交破万亿之后，投资者急切地想要找到成交量到底是被哪路资金推高的。楼市资金便成为一大分析目标。 ]

　　 [ 信达证券策略分析师樊继拓认为，当前影响居民资金长期流入的因素不但没有改变，反而在加强（房地产调整、降准、理财利率下降）。 ]

　　 楼市政策收紧，资金转战股市？在A股连续35个交易日成交破万亿之后，投资者急切地想要找到成交量到底是被哪路资金推高的。楼市资金便成为一大分析目标。

　　 2021年春节前，股市屡创新高，基金销售火爆，但节后股市出现了明显调整，有不少市场人士把股市套现的资金用于买房，无论是投资还是自住的目的都有，楼市成交也出现了一定的火爆；然而第三季度这种情况开始逆转，楼市成交连续两个月下滑，股市则出现了成交持续火爆。

　　 更值得关注的是，回望A股过去十年的历史，房地产成交低迷一段时间后，经济增速也会放缓，在“稳增长”政策基调之下，2012年第四季度、2014年第四季度、2019年第一季度都出现过蓝筹股带领大盘上涨的行情，虽然都是短暂而急速的，但部分个股两个月内翻倍，给不少投资者带来了丰厚回报。

　　 这一次“稳增长”行情会不会再次出现？

　　 十年三次

　　 “稳增长”行情

　　 过去十年，A股历史上曾经有过的几次“稳增长”行情，都是在房地产成交低迷导致经济增速放缓，由政策推动下出现的。

　　 2012年上半年、2014年上半年、2018年下半年都出现过类似的商品房成交面积同比负增长，此前都出现过严格的房地产调控政策，比如2011年多次加息、2013年的“钱荒”、2018年的“去杠杆”，都是导致随后房地产市场成交低迷的关键原因。2021年第三季度，房地产成交面积等数据再次出现了负增长。

　　 2011年12月9日，中共中央政治局研究分析了2012年经济工作。在经济增速放缓、外需下降等复杂形势下，这次会议传递出诸多2012年经济政策新信号。“实施积极的财政政策和稳健的货币政策，保持宏观经济政策的连续性和稳定性。”

　　 国家统计局数据显示，2012年上半年，全国商品房销售面积和销售额为39964万平方米和23314亿元，同比分别下降10.0%和5.2%。2014年上半年，商品房销售面积48365万平方米，同比下降6.0%，商品房销售额31133亿元，同比下降6.7%。

　　 2014年上半年与2012年上半年的共同特征之一，是房地产销售数据的同比下滑，不同的则是，2014年11月开始的多次降息降准，引发了当年券商为龙头的蓝筹股大涨行情。

　　 国家统计局数据显示，2018年全国商品房销售面积171654万平方米，销售额149973亿元，分别比上年增长1.3%和12.2%。但根据贝壳研究院发布的《2018年全国房地产市场报告》，2018年下半年市场开始转冷降温。当年10月、11月全国商品住宅销售面积同比下滑幅度分别为-1.3%、-3.7%。6月以来，重点城市二手房成交持续走低，11月交易量仅为5月的一半。新房成交同比持续下滑，一、二、三线城市土地成交宗数也明显下滑。

　　 国务院常务会议在2018年6月20日提出“支持银行开拓小微企业市场，运用定向降准等货币政策工具”，随后多数金融股在7月3日见底；2018年12月24日，国常会提出“完善普惠金融定向降准政策”，随后大盘在2019年1月4日见底，在蓝筹股带领下开始新一轮的牛市行情。

　　 2021年：

　　 支持实体经济，基建适度超前

　　 今年第三季度房地产市场再次陷入成交低迷后，“稳增长”政策基调再次出现了。

　　 关于下半年财政政策以及货币政策，财政部与人民银行释放了积极信号。而9月6日2021中国国际数字经济博览会开幕式上，高层也再提出“适度超前进行基础设施建设”。

　　 9月1日，贝壳研究院发布的8月份全国新房市场月报显示，受房产调控政策持续加码影响，8月新房成交套数和面积环比分别下降16%和17%，连续两个月下滑，同比则分别下降10%和14%，降幅逐渐加大。

　　 这一次楼市的资金会再次流向股市吗？是否又将带来A股新一轮行情展开？目前估值低迷的蓝筹股，会不会有崛起的机会？

　　 与楼市形成鲜明对比的是，过去两个月股市成交火爆：9月6日收盘，沪指再度站上3600点整数关口。Choice数据显示，当天A股市场整体成交量达1.4258万亿元。9月7日，上证指数刷新半年多以来新高。A股市场交易额连续35个交易日突破1万亿元。量化交易规模增加，楼市资金流向股市，都被部分市场人士解读为成交火爆的成因。另外，地产、家电、互联网、金融等行业的龙头股都出现了回购、大股东和高管增持的情况。

　　 深圳诚诺资产管理公司合伙人兼研究总监胡宇向第一财经表示，资金从楼市转战股市是一个大趋势，从更长远的角度看，预计楼市20年黄金期结束，开始股市20年的黄金期。

　　 信达证券策略分析师樊继拓认为，当前影响居民资金长期流入的因素不但没有改变，反而在加强（房地产调整、降准、理财利率下降）。资管新规后，理财产品收益率波动上升，收益率下降。最近一个季度，由于降准，国债利率继续大幅下降，理财收益率进一步下降。建议投资者在行业选择上，增加估值的要求，降低成长性的要求，在继续超配传统周期股的同时，可逐步开始增加金融股配置。金融股过去一个季度非常弱，年底到明年初可能会有一波机会。

　　 玄甲金融CEO林佳义向第一财经表示，2021年地产调控政策持续高压“房住不炒”的背景下，地产投资未来数年可预期不会有多少收益，从而持续驱动资金从楼市流出，而继续保持结构性赚钱效应的股市成为主要的替代配置对象。另外资管新规落地，导致非常多非标产品清盘，这些资金除了部分配置理财、债券等配置外，也有不少比例流入股市。中长期而言，全民投资比重中，地产资产占比将下降，权益资产占比将提升。

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