地产投资失速，全力支持养猪？新希望的行业周期腾挪术

 

1982年，是一个很微妙的年份。

这一年，中国地产初露端倪，国务院颁布《关于中外合营企业建设用地的暂行规定》，解决了中外合营企业建设用地的问题。

对众多行业大佬来说，1982年也是一个重要年份。

出生于四川成都的刘永好四兄弟，已经开始了自己的创业之路。最初通过卖手表、自行车等财物筹集了1000元，创立了育新良种厂，这就是希望集团的前身。

时势之下，从养殖起步，到转型至饲料行业，希望集团滚起了资产雪球。在大家津津乐道万元户的时候，他们已经资产过亿。

彼时，现在大家熟知的地产行业的诸多大佬，都还名不见经传。

王石还在用火车皮倒卖玉米，人称“王倒爷”；

杨国强还是顺德工地上的一名泥瓦工，干着搬砖的活；

王健林刚从部队转业不久，在大连市西港区办公室任主任；

许家印还在舞阳钢铁厂挥汗如雨，向车间主任的位置发起冲击；

孙宏斌刚从清华大学水利系毕业，还是一个一心想进大公司的愣头青。

也是这一年，张明贵还只在四川南充的一所小村庄出生，他就是后来把新希望地产带上千亿规模的“少壮派”。

在当时，或许绝大多数地产行业的大佬并不会想到，这个叫张明贵的小伙，会与自己产生交集，若干年后跟刘永好一起，带领着新希望的两个最大板块农牧和地产，影响着两个行业。

刘永好在中国，算的上是一个传奇人物，底层逆袭，在这片土地上，不多。

20岁之前，没有穿过一双像样的鞋子，没有一件新衣服。四兄弟一起创业，养鹌鹑，做饲料，他们硬生生做成了世界第一。

1998年，刘永好去了西雅图，看到西雅图的大美建筑，心里就在嘀咕，能不能把同在西部的成都建设成”中国的西雅图”？

从此，新希望进入了完全陌生的地产行业。

1998年到2013年，新希望并没有大幅扩张进攻，更多只是修炼内功，积攒能力。

直到2014年，刘永好找来了 “爱徒”张明贵。从此，张明贵带领新希望地产一路狂奔。销售额竟从2013年的20亿元，5年竟做到千亿规模，地产40强。

这样的业绩在高手如云的地产行业，很难找到第二家。

过了两年， 在北京望京SO-HO中心的会议室里,包括刘永好在内的9名董事全票通过了一项投资88亿元养猪的议案。

从此，新希望又大手笔进入养猪行业。

据说，议案内容是2-5年要养1000万头生猪。

1000万头啊，口气不小。

然而，四年后，光是2020年，新希望生猪出栏就800万头。早已远超当年目标，6年内做成了行业规模第四。

新希望果然擅长逆袭，跟刘永好其人一样，成为了中国横跨养猪和房产两大业务的”一个传奇”。

时间来到2021年。

房地产和养猪，似乎日子都不太好过。

房产政策打压前所未有。整个上半年，400多轮调控，大棒一挥，很多城市楼市被打趴。

一方面，中小房企屡屡债务违约，行业并购动作频繁。房企洗牌进入深水区无疑了。

另一方面，集中供地之后，整个土拍市场过热，房企的利润，竟不如开工厂造螺丝钉的。

5月，有媒体问滨江集团(002244,股吧)董事长戚金兴，你们在杭州拍下的几块地净利润如何?

"努力做到1%-2%的净利润水平。"

戚金兴的回答，让所有人都震惊了。

什么时候开始，高大上的房地产行业，竟沦落如此。

此时，我们再看下养猪这个行业，养猪企业业绩集体下滑，猪肉股被集体干趴。显然，猪周期已进入低谷。

去年5月，猪肉还在天上飘，大家还说少吃肉，多吃菜。

今年5月，猪肉已掉到地板，笨笨红烧肉又吃得起了。

也没有房企再像去年一样，不好好卖房，去想着养猪的事了。

养猪和卖房，都很差，都很差。

周期永远是如此，有高有低，有起有伏。房地产有周期，猪周期更加猛烈。

就是这样的背景下，带着荣耀一路走来的新希望， 8月31日，发布了最新的半年报，亏损34亿。消息一出 ，业内顿生质疑。

难道养猪+地产的业务模式走不通了？

我们剖析下新希望这个案例。

先看新希望六和股份的农牧主业务，其实六和并不是只有养猪，还包括饲料、禽产业、猪产业、食品以及商贸板块。

养猪只占六和的20%，只是养猪业务还在六和的战略投资期，受人关注。

今年猪周期低谷，整个行业日子都不好过，包括其他头部养猪企业, 一样大幅亏损，业绩出现不同程度下滑。

养猪是周期性行业，这很正常，行业属性如此。

虽说整体的行业环境并不是很理想，但是新希望却早已做出了“组合拳”的应对措施，新希望六和董事长刘畅说：“压力虽大，但信心十足”。

说两个对于新希望的细节观察：

第一，新希望集团大拿养猪产业用地，为下一轮猪周期的高点打埋伏。

听说前两年新希望地产有个“天棚办”在全国范围专门助力养猪拿地，这正说明刘永好刘畅父女对养猪这个业务的信心。

第二，根据路边社消息，新希望六和在大力储备养猪人才，不断招贤。新希望地产也不断在给刘畅的六和输出养猪建设和运营人才。

拿地，备人。

刘永好这架势，是要在下一个猪周期来的时候，大干一场啊。

危机，危中有机会。当年的三星，就是通过多次的反周期投资，洗掉了竞争对手，横扫全球。

1995年是面板行业第二次衰退周期。三星采用反周期投资法，1996年建成第一条3 代线，赶上日本企业的生产能力。

1997 年亚洲金融危机爆发后，三星再一次采取了反周期的投资法，在日企不敢加大技术研发的时候，率先在1998 年底加大投资建成了3.5 代线，至此领先当时只有3 代线的日本企业。

通过多次反周期投资，三星实现技术领先，同时通过让利给用户，洗掉日本的对手，成为面板的王者。

彼时的三星，正如此时的新希望。

很多人看不懂新希望为何在养猪行业弱周期的背景下，仍然大举拿地。

如果用更为长远的目光看，新希望显然在埋伏下一个农牧的大周期。

猪周期低谷加上反周期投资，双重因素下，新希望的亏损似乎也合理。

毕竟，对新希望来说，农牧，永远是主业，借助下一个周期扩张，才能进一步做大新希望。

上半年农牧业务不大好做，那地产业务呢？

8月31日，新希望地产发布了2021年中报。

从这份中报看，地产业务倒是非常健康，也正是因为地产的良好表现，使整个集团依然维持盈利状态。

可见，亏损的只是农牧占20%的养猪，主要原因也说了，在于猪周期，而地产盈利能力还是非常强。

用12个字总结：“降规模，保安全，高去化，低负债”。

看下具体数据：

1、规模维度：2021年上半年新希望地产录得营业收入108.62亿、净利润10.83亿，同比增长分别达到118.89%、98.27%。

2、销售维度：2021年上半年实现全口径合同销售额640.8亿元，同比增长101.03%。可售资源去化率达到60%，且销售回款率超过95%。

3、财务维度：2021年上半年，新希望地产剔除预收后的资产负债率68.00%、净负债率73.60%、现金短债比1.31，连续三年“三道红线”均保持绿档。

4、投资维度：2021年1-8月，仅买地14宗140余亿元，而其中武汉2宗产业用地就花了52亿占比近40%，用于打造新希望集团及农牧、环保、冷链等产业的华中总部。市场化拿地仅90亿元，大多为摇号合作，集中供地的大本营成都首批次颗粒无收。

这个成绩单，你要细细品，藏了新希望地产的不少心思：

第一，地产战略反哺农业，打造协同优势。

新希望地产上半年拿地140亿，这批地有很大一部分是产业用地，可见，都不是给地产业务准备的，而是反哺集团产业的。

仅武汉要打造的集团华中总部基地，地价就52.26亿。有了总部基地，还要在湖北落地和建成年出栏400万头生猪产业化项目，探索养猪、肉食品加工、饲料生产产业链的体系建设。

刘永好在2021年亚布力论坛武汉特别峰会上公开承诺，将会在未来3年时间内，在湖北投资200个亿，解决4000人就业，助力疫后重建。

看这架势，新希望是要加码投资武汉。

新希望通过地产公司拿地，反过来地产有了产业支撑，拿地也更有优势。

这就是新希望在经营上独有的“吃”和“住” 的“战略协同”优势。新希望农牧集中投资较大的区域（集中在四大城市圈），也有利于通过落地农牧产业而实现拿地协同。

张明贵曾提到过这样一个观点：

“地产以买地维持生产，作为未来效益的基础，养猪也一样，拿地很重要。其中，养猪场的布局、地区的选择会带来不一样的成本、不一样的效益，我会把地产的选址经验带到养猪的战略布局中。”

养猪是吃，地产是住，都是解决人的消费需求，新希望专注的领域，把人的衣食住行都打通一半了。

第二，调整经营策略，从要规模到追求平衡。

地产行业环境如此恶劣，新希望还能做到108亿营收，10.8亿利润，合同销售额640.8亿元，同比增长101.03%， 这样的业绩如果不谈规模，已经非常出色了。

有调控大棒，和三道红线的监管压力，恶劣的外部环境，碰上新希望素来具备的“稳健”基因。

内外因素交织，新希望的打法也变了，从前几年的要规模走向更加平衡，更聚焦项目经营，改善利润。

从一处细节即可看出，善于识人用人的刘永好，把地产总裁张明贵去年输送给了新希望六和做联席董事长兼CEO；

而让新希望地产干了20年的老将姜孟军，接任了地产执行总裁。

少壮派张明贵善于扩张，而营销和投资出身的老黄牛姜孟军善于守成。

从扩张到稳健，这不正是当下的地产周期么？

可见聪明人刘永好，不但对大势的判断极其精准，用人也是十分老道的。

毕竟，地产行业，不是比谁更大，而是比谁走的更远。

第三、识别地产周期，保持财务健康，度过多事之秋。

从华夏幸福(600340,股吧)，到泰禾，福晟，再到如今的恒大，以前在地产界认为大而不能倒的神话正在破灭，现在不管你规模多大，随时都有可能在金融管控，市场挤兑的双重压力下，造成现金流崩塌。

所以去杠杆，减少企业负债，让现金流稳定，先生存下来，度过多事之秋，才是房地产企业的上上策。

在房企里面，像新希望资产负债率68.00%、净负债率73.60%、现金短债比1.31一样，财务水平能达到这个水准的，要么就是央企，要么就是国企，民企真没几家。

这从三道红线也能看出来，绿档的大多数是国企和央企，新希望是少数民企之一。

让新希望地产一直处于绿档， 这比扩大规模更重要，这叫平衡。

第四，拿地克制，不打高风险之仗。

根据克尔瑞数据显示，新希望地产2021年1-8月仅获地14宗，权益金额140余亿元，相比去年的250亿元和2018、2019年动辄三四百亿，差距甚远，新希望地产今年上半年的拿地变得克制，趋于保守。

这是为啥呢？一切都源于土地市场的过热。

第一批集中供地， 22个城市收金超万亿，较2020年上涨15%，但开发商多数无钱可赚，连杭州滨江都喊出只要1-2个点的利润。

聪明的新希望，并没有冲在第一批集中供地的激进阵营里。

果然，8月11日，地产股迎来久违大涨，土拍规则将要调整，溢价率不得超过15%，这无疑大大有利开发商利润。

有时候，在规则没有成熟之前，“等”可能是最好的策略。

也许，新希望地产正在等待更好的入场时机。

反哺农业，聚焦经营，保持财务健康，克制拿地，让2021年的新希望地产，交出了一份最符合当下市场形势的成绩单。

有人说，新希望规模降下来了，我认为，这只看到了肤浅的表面。

拿地金额降低，规模可能会降，但一味的追求规模本身就不是人家想要的，张明贵和姜孟军也不止一次的在公开场合表示，地产保持适度规模就够了，没必要一味追求很大。

这背后显然有深意。

▎一是和主业的互补，形成衣食住的闭环。

▎二是地产只是辅业，主业还是聚焦在农牧，但地产利润可以平滑农牧的周期波动。

▎三是对地产的周期看的非常清楚，现在并非地产行业的顺周期。

企业经营，要坚持长期主义，没有绝对的成绩，只有最符合市场的打法和策略。

新希望打造的“吃”与“住”的闭环，在当下的地产公司业务中，很特别，我也会持续关注。

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（责任编辑：李显杰 ）

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