后疫情时代,商业地产企稳上升再现投资机遇

对于商业地产，去年年底，业内人士普遍认为，2020年整体市场是比较稳健的，无论是新项目入市（购物中心和办公楼），还是市场需求，都会持续走稳。然而，事实上，今年一季度，尤其2月，市场相当于被冻结。2月中开始居家办公，3月开始全面复工，3月之后，客户需求才逐渐起来，而其不同行业的需求程度也有所不同。接下来，商业地产会呈现怎样的趋势？第一太平戴维斯市场研究部董事张琳以上海市场为例，表述了自己的观点。

零售商业地产企稳上升

以上海购物中心为例，统计数据显示，空置率与去年底相比上升了0.1个百分点，大概在8.5%左右，基本没有变化。2月到3月初，市场基本停滞，对业主来说，即使新签租户仍在观望，但原有租户大面积撤离的现象并不多，所以空置率是稳定的。

随着后续市场的变化，一些租户可能会撤场，但也有租户认为现在是跟业主谈条件的好时机。市中心一些位置优越的商场以前都是满租，但现在可能会有空铺，张琳认为：“如果此时租户有足够现金，那么这就是一个非常好的时机，因此未来，我们也会看到双方更多动作。”

娱乐业态受疫情影响较大。对这部分实体业态来讲，这一时期确实比较困难，可能需要争取一些补助和扶持。另一方面，部分业态考虑线上形式，如电影《囧妈》。健身、辅导类也是通过线上渠道来补偿损失，但娱乐行业本身需要人与人的互动，更多还是要依靠市场的复苏，之后也要靠消费者来支持。

这段时间业主对线上途径考虑较多，包括餐饮、服饰商户通过小程序、微信群来进行商品外送。“我认为这是一个长期过程，中国的互联网巨头有很大的控制能力，所以零售商业应该利用好这一技术更加定向的维护自己的客户群。另一方面，要控制成本开支，预算要有针对性，更精准一些，熬过今年，明年应该会好起来。”张琳说。

写字楼：冲击下再现优质投资机遇

近年来，整个写字楼市场空置率一直在上升，主要原因是上海一直有新的写字楼入市，预计还会持续两到三年。从一季度来看，市场停摆，无新项目入市，空置率较去年四季度反而有所下降，二季度预计仍会上升。

从区域板块来看，差异化趋势仍会继续，板块与板块之间，同板块不同项目之间差异继续拉大。运营、招商、管理都会导致这样的差异化发展。不同板块之间，企业可能会因为成本因素从市中心搬至交通便利、产业聚集、有租金优势的次中心区域，这对市中心板块可能有所冲击。

首先，租户在选择联合办公时，会对运营稳定、品牌可靠的大公司比较信赖，对大业主也会比较支持。当然，这也取决于租户需求，短期租赁的联合办公空间可以更针对一些新兴企业。联合办公的模式本身有存在价值，是对传统办公很好的补充，迎合初创公司需求。另一方面从金融角度看，还是要看有多少流动资本愿意投入，此阶段的投资可能要更谨慎一些。

其次，来看大宗交易市场。上海的大宗交易是全国最活跃的市场，上海和北京共占全国市场的80%，境外资金高度集中。2018-2019年，上海年均成交额在900-1000亿。今年受疫情影响，一季度成交在120亿左右。主要成交以写字楼为主，大都是去年下半年谈妥，一季度成交的案例。

疫情使市场面临不确定性。交易谈判周期也会变长，但上海在全国的占比可能反而会上升，资金还是会高度集中在北京、上海这样的一线核心城市。近期有一些总价非常高的标地，或市中心的资产包出现，往年这种情况较少，对投资者来讲也是很好的机会。

张琳认为，虽然相关机构预计今年只有中国和印度GDP呈正增速，可能有的投资者会认为这个增速很低，但从全球来看这会是不错的成绩，有了信心才会推动各行各业持续发展。

来源：证券时报

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