六升三降|上半年华远地产“现金保卫战”显成效

  近日，华远地产发布2021年中期业绩公告显示，2021年1-6月，实现营收32.04亿元，同比增长143.29%；合约销售金额59.26亿元，同比增长16.72%；签约回款额62.85亿元，同比增长25.17%。

  整体而言，上半年，华远地产主要财务数据实现“六升三降”，即以资产总值、净资产、营收等为主的六项数据，出现不同幅度上涨，而剔除预收款后的资产负债率、净负债率、现金短债比“三条红线”指标全面下降。

  由此可见，迈入“十四五”的华远地产，运营效率进一步提升，步履日益稳健。2021年中报成绩单展现出如下六个亮点：

  1、强营销：动态管理回款发力，销售回款增长25%

  2021年上半年，华远地产继续保持稳健的增长态势，合约销售额达59.26亿元，同比增长16.72%；签约销售面积55.31万平方米，同比增长43.48%；签约回款额62.85亿元，同比增长25.17%。

  值得注意的是，1-6月华远地产签约回款率高达106%，较2020年同期上升7个百分点。同时，各区域均实现销售增长，其中京津冀区域销售规模增速明显，达53.9%；华南区域、西部区域增速近50%。

  其中，华远·雲和墅（广州）以7亿成交额，位居2021上半年广州市别墅成交金额TOP10排行榜第1名，S10、S12独栋别墅更是以近亿元售价，创造高端院墅销售传奇；华远华时代（长沙）以5458万成交额，位居上半年长沙开福区商业成交金额TOP10排行榜第1名，同时以1.9亿位列该区公寓成交榜第4名；华远·昆仑赋（石家庄）则位居上半年石家庄栾城区普通住宅成交额TOP10第2名，成交额达3.5亿。

▲华远·雲和墅（广州）S10独栋别墅实景图

  ▲华远·雲和墅（广州）S12独栋别墅实景图

  ▲华远·昆仑赋（石家庄）实景图

  今年上半年，是房企抢回款之战，华远地产创下签约回款率新高，实施“动态签约回款管理”策略显效。期内，华远地产根据阶段性的市场、节点、政策情况等动态调整回款目标，强化过程管理，按月跟进签约回款率的进度，以此评判签约回款与应收款之间的关系及合理性。如此一来，对不同项目销售进度的精准掌控，有利于对资金的整体管控，以便在土地集中供应时代更灵活地调整投资和降低有息负债规模的计划，实现稳健发展。

  2、扩土储：货值充裕，新获长沙空港城项目

  遵循“以销定投”的拿地策略，华远地产重视公开市场取地，在此基础上实施多元化拿地策略，在保证符合内部收益率的前提下，积极在深耕城市获取优质土地。

  2021年1-8月，华远地产抓住拿地窗口期，新增土储19.22万平方米，平均拿地成本较2020年同期减少381元/平方米；预计新增货值41.29亿元，同比去年增幅达126%。2021年8月10日，华远地产摘得[2021]长沙县046号住宅用地，再度落子空港新城。至此，华远地产接连摘得的5宗涉宅地块，将用于打造华远在长沙的第五座城市地标——华远金科·空港国际城（长沙），地上总建面约130万平方米，货值超百亿元，目前项目即将迎来首次开盘。

  ▲ 华远金科·空港国际城（长沙）效果图

  截至2021年8月，华远地产总货值超500亿元，可支撑未来发展。此外，从全年供货铺排来看，2021年新增可售货值达130亿元左右，其中上半年新增供货59.22亿元，下半年新增供货逾70亿元。

  3、匀节奏：均匀开发，有章有节

  在提升项目周转速度的运营方针下，华远地产上半年各项经营指标表现优异，有新开工、有竣工，亦有交付，开发节奏更趋合理。

  截至6月30日，华远地产开复工面积（操盘+并表）为490万平方米，同比增长26.94%。其中，新开工面积为10万平方米，竣工面积为54万平方米。上半年，重庆、长沙、广州、佛山等多城市，共计6个项目陆续实现竣备；华远•海蓝城（重庆）、华远•海蓝城（佛山）共计3批次交付，下半年预计全国范围内实现13批次交付，2021年将成为华远历年来交付规模最大的一年。

  销售是房企加快回款最直接的方式，而在需求相对稳定的当下，华远加快开工、竣工结算和交付，从而加快现金回流、提前实现预收账款的结算，加速项目结转增厚净资产，优化债务指标。

  4、稳财务：力保现金流充裕，优化债务结构

  在房地产行业金融资源重新配置后，整体融资环境趋紧，抓回款保证现金流充裕是第一要务。华远地产持续落实“去库存、降负债、增利润”九字经营方针，积极应对市场变化的策略，运营能力提升迅速，现金流进一步优化。

  事实上，华远地产一直致力于调整内部债务结构，一方面主动取消短期融资产品的发行，更多选择中期或中长期融资产品，进而优化整体债务结构，充分保障公司资金链安全；另一方面，进一步加强现金流管控，提升债务周期，对一年内到期或可行权的债务偿付事宜提前考虑并做充分准备，把控风险。

  截至6月30日，华远地产经营性现金流为14.14亿元，同比增长2.44%；流动比率较上年末增长10.68%；速动比率较上年末增长6.07%，现金流回流表现提升。 

  值得一提的是，华远地产2020年以来强化了大运营体系能力，进一步提升管理效率，比如项目平均开工时间进一步缩短至3.7个月，开盘周期缩短至7.7个月，多个项目实现股东资金快速回正，不断优化整体经营性现金流。

  5、降红线：三项指标持续降温，财务盘面愈发稳健

  在房地产行业“三道红线”融资新规实施一周年之际，华远地产顺应国家“去杠杆、降负债”的要求，在充分保证现金流的同时，持续降低债务规模、优化债务结构，为企业发展高筑墙、广积粮。

  截至6月30日，华远地产剔除预收账款后的资产负债率较2021年3月下降7.39个百分点；净负债率下降19.27个百分点；现金短债比亦较2021年3月底的0.57倍明显改善，提升21个百分点。

  不难看出，华远地产围绕“降负债”展开的系列动作已见成效。在净资产增加的前提下，实现了资产负债率、净资产负债率、有息负债率的全部下降，力争年末实现突破。

  6、优专业：产品+服务，内外兼修

  走过30余年发展历程的华远地产，始终将产品和服务视为企业立足之本。在拥有扎实的产品研发功底以及丰富的运营服务经验的基础上，根据时代发展、市场需求的变化，适时推进产品和服务的更新迭代。

  今年年初，华远地产发布《华远精工建造体系1.0版》，内容不仅涵盖华远经多方调研及行业总结而出的新技术应用理论，更有穿插施工要求、实体全景展示、透明建造等要点输出，为提升产品竞争力和客户满意度全面助力。此外，华远在对1000组精装修交付客户进行了深度调研的基础上，根据客户的真实反馈，对产品需求进行细分，打造出能够满足当下客户理想居住需求的“S20成长家产品体系”。该体系将于近日正式发布，同期还将开放实验样板间。

  在持续提升产品力的同时，2021年华远地产全面落实“客户服务年”。在面向近2万业主开展服务需求深访调研的基础上，持续塑新服务品牌“华远Hi平台”，发布“Hi平台儿童创新服务产品”，为不同年龄段的小业主成长提供专属服务，同步运营10余个大区Hi空间，夯实社区运营实体化。华远地产4006965000全国客户服务热线焕新上线，打通线上快速沟通渠道；联动15个华远社区推出“新颜计划”，实现30余项社区硬件焕新、近50场友邻互动活动，让社区于点滴细节开始焕发新颜。华远地产以初心致匠心，将继续为华远业主呈现“让温暖成为陪伴”的贴心服务。

▲ 华远“客户服务年”海报及“新颜计划”成果海报

  当下的市场环境对房企提出前所未有的挑战，华远地产追求有质量的发展，将继续强化大运营体系建设，优化现金流及债务结构，提高资金使用效率作为抓手，实施精细化管理策略，强化与母公司华远集团资源协同能力，依靠经营杠杆，向管理要效益去驱动发展。

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