碧桂园服务：主导“大物业”+“大社区”战略 上半年总营收达115.6亿元

  作为物管行业的排头兵，碧桂园服务在今年上半年，交出了一份不错的成绩单。

  8月24日下午，碧桂园服务控股有限公司（以下简称“碧桂园服务”，06098.HK）线上发布2021年中期业绩。2021年上半年，总收入同比增长约84.3%，突破115.6亿元；截至6月30日合同管理面积约12.1亿平方米，全国性地域覆盖进一步扩大。

  碧桂园服务管理层解释，在坚持“大物业管理”和“大社区服务”的业务组合战略下，碧桂园服务保持高质量增长，在第三方品牌外拓、社区增值服务、城市服务、“三供一业”等方面实现突破。特别是社区增值服务，实现连续三年翻倍式增长。

  “这半年我们的规模在不断地扩大”，谈及目前收并购问题，碧桂园服务总裁李长江解释：目前的物管投资是有一定战略诉求的财务投资，投资回报有保障，而且和这些公司的业务有协同，碧桂园相关服务要进入合作方的社区，看好未来发展机会。

  物管规模达12.05亿平方米

  拿20亿元投资“腰部物业”

  能在物管这块突破百亿元的营收，不难理解碧桂园创始人杨国强曾说过的一句话：“物业服务是碧桂园的明天。”

  碧桂园服务首席财务官兼联席公司秘书黄鹏现场介绍，上半年收入整体上高速增长，达到115.6亿元，社区增值的总体收入同比增长132%。收入的来源多样化，包括三大主营板块：基础物管、社区增值服务、非业主增值服务，以及“三供一业”，物管、供热、城市服务、商业运营、商险这些业务都是公司新的成长动力。

  从业务分项来看，2021年上半年，碧桂园服务物业管理服务收入约51.7亿元，占总收入比例下降至约44.7%。但其物业管理规模及全国性地域覆盖持续扩大。

  目前碧桂园服务的项目遍布中国境内31个省、自治区、直辖市及香港特别行政区，超过370个城市，还有海外业务。重点覆盖珠三角、长三角、长江中游、京津冀及成渝五大核心城市群，共管理3656个项目，服务境内外约465万户业主及商户。

  值得一提的是，碧桂园服务今年上半年完成蓝光嘉宝服务收购，达成资本市场上首单全面股权合作并成功私有化案例，这是物管行业今年最大并购案。

  从业绩表中可以看，碧桂园主营业务来自兄弟公司这种收费管理面积保持平稳，但第三方增长迅速。2021年上半年管理面积增长到了4.29亿平方米，这是不含嘉宝服务的，储备面积4.72亿平方米，合同面积9.01亿平方米，算上嘉宝服务收购的管理面积是1.3亿平方米，合同面积是2.19亿平方米，总的合约突破12亿平方米。其“三供一业”业务物业服务的收费管理面积及合同管理面积均为0.85亿平方米。

  对于第三方的投资也显示出碧桂园服务想快速做大的决心。此前碧桂园服务已相继入股长城物业、中梁百悦、优趣汇控股。

  “我们想拿20亿元左右的资金去做一些拟上市的优秀腰部物业公司的投资。”黄鹏说主要有两个目的，一是在有保障的财务投资前提下，驱动一些业务合作；二是能够未来在并购上占据先机。“看好未来物管市场长期的成长。”

  李长江看好这种投资回报，亦认可物管市场未来的机会。“我们同这些公司的业务是有协同的，也就是我们相关的服务要进入合作方的社区。”

  社区增值服务构成公司利润主流

  碧桂园服务第二块主营业务是社区增值服务，这和其“大社区”战略紧密相关。

  “社区增值服务已经在新的增量上面构成了公司利润的主流，收入实现翻倍的增长。”黄鹏说。此外，公司的“非业主增值服务”，主要是面向开发商提供，这块的业务比重在下降，希望更独立成长。

  依托物业临近社区场景的优势及流量，碧桂园服务正推动社区增值服务在全国范围内专业化与市场化。2021年上半年，碧桂园服务社区增值服务收入约14亿元，较去年同比增长约132%，占总收入比例同比提升2.5个百分点至约12.1%。

  观察碧桂园服务的社区增值业务，可以发现其区别与“守着场地收码头费”，摸索通过创设服务而实现收益。当这种方式不与业主争利，对业主来说是增益、是贡献时，形成了可持续的能量。

  “现在原有的一些广告传媒和空间的服务，我们都与业主进行了一个公共收益的分成，根据前期物业服务的协议和后期达成的协议，业主能够拿到相应公共收益的7成或更多。”黄鹏说。

  碧桂园的社群生活服务主要包括六大业务：社区传媒、本地生活、到家服务、家装服务、房产经纪和园区空间的服务。

  业绩报告显示，其社区传媒服务收入同比增长约551.7%至4.2亿元，本地生活服务收入同比增长约120.8%至约3.8亿元。

  在碧桂园管理层看来，公司在社区增值服务方面，构筑起社区服务的一个新基建，以商品到家和服务到家为触点，打造“一刻钟的便民生活圈”。通过商品到家是链接高频的一些配送、零售，能够把这些链接到家里，同时把服务到家，建立把这些服务性的资源整合，地理上的整合、资源上的整合，形成“楼下一刻钟”便民服务体验。

  同时，房地产经纪服务收入同比增长84.3%至约1.2亿元，家装服务收入同比增长约71.8%至约2.1亿元，到家服务收入同比增长约45.9%至约1.7亿元，已成立26个家政培训基地。

  黄鹏认为，本地生活中的保险经纪也是今年上半年的一个亮点，上半年的保费规模是1.61亿元，其中短险产品有1.2万件，长险产品总金额保费超过500万元以上。“保险经纪是覆盖面这么大的业主群体，未来我们还需要在这个方面进一步发力。”

  关于碧桂园服务社区生活服务未来战略布局，碧桂园服务副总裁、首席战略官、社区生活服务事业群总经理徐彬淮在回应中国房地产报记者提问时说，在过去半年，一直非常关注国家宏观层面的变化，还有政策鼓励的一些方向。“我们会围绕服务至上、社会公平、行业竞争等方面去布局，坚持以社区为场景，以物业为土壤，进入到更多的本地生活服务赛道过程中去。”

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