房企中报季｜规模化不止 中梁控股“敲定”顶格拿地指标

8月25日，中梁控股于线上召开2021年中期业绩说明会。此次业绩会上，管理层谈论最多的就是关于“地”的问题，用多少资金去拿地、如何去拿地。“全年拿地金额不超过销售的40%，对于集中供地依赖度不是特别高，不会购入区域竞争较高的项目，也不会去拿地王，通过产城、商业、收并购等等，分散集中供地带来的压力。”

从管理层的说法来看，中梁控股多拿地、拿便宜的地的策略仍将坚持，合作开发份额也得到明确。在同体量房企，减少新增土储的同时，中梁控股对于规模扩张仍表现出诉求。

拿地金额不超过销售的40%

2021年上半年，中梁控股新增土储的全口径总金额是408亿元，包含合营、联营公司，其中二、三线城市的占比接近89%，集中供地的城市仅占19%。

据中梁控股首席财务官、副总裁游思嘉介绍，公司上半年采取谨慎拿地的策略，奉行拿地金额不超过销售占比的40%。“全年来看，拿地金额不超过销售的40%，甚至会低于40%。”截至2021年6月末，中梁控股拥有总土储6600万平方米，未售的土储面积为4180万平方米，对应未售的土储货值达5000亿元。

记者了解到，去年住建部和人民银行出台重点房地产企业资金监测和融资管理规则时，除了大家关注的“三道红线”外，购地金额是否超过销售金额的40%也是重要的参考指标。

“40%的线已经是监管指标的顶格。”地产分析师严跃进表示，这也可以直观看出，中梁控股对于规模扩张仍有诉求。有的房企纠结财务指标，有的房企仍纠结于规模，丰富的土储是规模提升的基础。

在游思嘉看来，土储及可售货值可以支持中梁的长远稳步发展，即使在“三道红线”之下，中梁有去杠杆的指标，但是也不会影响未来的增长。

目前来看，中梁控股并不急于完成降档任务，仍在规模和债务方面寻求平衡。在今年初，中梁控股的“三道红线”指标已降至“黄档”，2021年中期仍保持“黄档”，且不同于其他房企，中梁控股管理层对于何时回归“绿档”并没有给出明确的时间线。

此前，游思嘉曾表示，“未来剔除预售款后的资产负债率这一指标预计两年到三年时间将按要求降到70%。”在今日的中期业绩会上，游思嘉也透露，“中梁有能力一年内回归‘绿档’。”

截至2021年6月30日，中梁控股剔除预收账款后的资产负债率约为79.3%（2020年12月31日：约79.9%）；淨负债比率约为56.1%（2020年12月31日：约65.8%）；非限制现金与即期借贷比率约为1.2（2020年12月31日：约1.1）。

按照1800亿的销售目标，中梁控股2021年会有720亿的拿地支出，上半年已经花了408亿元，下半年还剩下320亿元的份额。

现金状况方面，截至2021年6月30日，中梁控股的现金及银行结余为人民币355.36亿元，较2020年年末增加约3.8%。不过算上即将到期的债务，继续“找钱”仍将中梁控股努力的方向。

少数股东权益维持5:5比例

逆周期扩张底气何来？“三道红线”之下，房企绕不开“报团取暖”，而最典型的就是少股股东权益占比大幅提升。

2021年上半年，中梁控股的母公司拥有人应占权益为113.83亿元，同比增长4.73%；非控股权益则为225.78亿元，同比增长17.13%。此外，母公司拥有人应占利润为13.82亿元，同比增长14.61%；而非控股权益为11.99亿元，同比增长19.42%。

在今日的业绩会上，上半年少数股东权益的变动也引发关注。对此，中梁控股董事长杨剑回应称，中梁控股本质上是以长三角为中心的房企，长三角买地的模式一般以招拍挂或收并购为主。因此，长三角房企合作度要高于其他区域，所以少数股权权益变化属于正常现象。“我们的少数股东权益，目前大概保持4:6的这样一个比例，未来随着利润的结转，我们慢慢会提升到5:5左右，基本上长三角的大部分房企都是向5:5靠拢。”

在中梁地产规模发展最为迅速的三年，三四线城市为其发展的主攻方向。

“如果布局一二线城市是开大奔，布局三四线城市是开宝马mini。你开10辆大奔，我开50辆宝马mini，我还是大有机会。”杨剑曾如是表达对三四线城市的看好。

如今，三四线城市红利退去，中梁控股的发展逻辑也在发生改变，不过其对于高价拿地仍保持谨慎。

“中梁对于集中供地依赖度不是特别高，大约会占整体投资的20%左右。我们不会购入区域竞争较高的项目，也不会去拿地王，这不符合中梁的投资理念。”据中梁控股执行董事、联席总裁何剑介绍，未来中梁投资会坚持多元化拿地，例如产城、商业、收并购等，这样可以分散集中供地带来的压力。并加强与同行房企之间的合作，继续投资经济发达的二线城市及具备发展潜力的核心都市圈。

中国城市房地产研究院院长谢逸枫分析称，目前的房企发展逻辑，不在于是否开发项目“偏科”，而在于是否押对宝。一旦政策调控发生改变，将直接影响到企业所能创造利润的上限。

毛利率稳定在22%-25%区间

2021年上半年，中梁控股实现毛利68.31亿元，同比增长27.4%；但整体毛利率却由去年同期的22.6%下降至20.8%。对于毛利率变化，中梁方面的解释是，主要由于期内交付的物业项目的土地收购成本相对有关平均售价较高所致。

除此之外，中梁控股的销售成本大幅增加。2021年上半年，中梁控股销售成本达到260.75亿元，同比增长41.7%。

其中，销售及分销开支按年增加约45.8%至截至2021年6月30日止六个月的人民币13.78亿元，主要由于期内推出更多可供预售的物业项目产生的营销开支增加所致。

行政开支按年增加约38.4%至截至2021年6月30日止六个月的人民币16.37亿元。除业务范围扩展外，有关增长部分是由于去年同期受新冠肺炎疫情影响，行政开支基数较低所致。

据游思嘉介绍，未来中梁控股的毛利率水平预计稳定在22%-25%区间，不会出现“大起大落”的情况。这个论调，与去年同期的说法保持一致。“我们上半年达到了20.8个百分点，我们估计全年的水平也应该会维持稳定。”

从近几年的毛利率表现来看，中梁控股一直保持着20%以上的毛利率水平，最高点为2018年中期的27.34%，最低为2017年末的20.39%。

北京商报记者 卢扬 王寅浩

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