唏嘘!重庆摩天大楼崇拜背后的逻辑与投资困境

8D魔幻重庆，除了绕晕导航的立交，还有层层叠叠的高楼，在这些高楼之中，间或耸立起直插云霄的摩天大楼，则让这个城市的赛博朋克气质更加迷幻。

近日，重庆第一高楼官宣动工，而如果一切顺利，这也有可能成为重庆摩天楼最后的标杆了。

01

盖摩天楼，重庆是认真的

从巴别塔到鹿台，人类对高处的向往从未停止。

随着科技的进步，城市的发展，百尺高楼已是平常，现在的人类已经可以轻松抵达828米看风景，这比一些带翅膀的生物都要飞得更高了。

要论对摩天楼的狂热，国人一直是舍我其谁。

在世界最佳天际线网站（The World's Best Skylines），根据高层建筑的数量及高度进行的世界摩天城市排名中，前十位城市有5个都来自中国。

当然，咱重庆也是挺牛，位居全球第十。

（图片源自网络）

统计口径不同，重庆的排名还会靠前。

比如以200米+的高楼数量来算，重庆是中国仅次于深圳、香港、上海，排名第四的摩天之城。

（图片源自网络）

实际上，重庆慕高之心萌芽颇早，上世纪80年代54米的会仙楼，就是现代重庆摩天楼的发轫。

之后从105米的南坪工贸大厦，到283米的世贸中心，再到339米的环球金融中心，重庆摩天楼纪录不断被打破。

目前重庆已建成的最高摩天楼，是朝天门的重庆来福士广场T3N和T4N，两栋建筑高度均为354.5米。

而重庆摩天楼TOP10基本就分布于渝中区和江北区，起步门槛是283米，其中有一半多的高度都超过了300米。

（图片源自网络）

山城重庆，核心区的土地资源毕竟稀缺，加上中心地段地价高，唯有将建筑向上拓展，向天空要空间，才能把土地成本分摊到最低。

一句话，盖摩天楼，咱是认真的。

02

未来重庆天际线400米+

重庆摩天楼，不仅数量位居前列，高度上也不甘人后。

近日动工的江北嘴国际金融中心，高度为470米。建成后将成为重庆摩天楼的NO.1，也将成为全球摩天楼的TOP13。

而在其带动下，未来的重庆摩天楼高度，前三名都将超过400米关口，城市天际线高度也将再次攀升。

（图片源自网络）

不过，理想中的摩天楼有多高，和现实中的落差就有多大。

未来代表重庆高度的前三名，在追梦的过程中就颇多转折。

目前公布的重庆第一高楼：江北嘴国际金融中心，其前世叫——江北嘴世界花，由华城富丽2012年拿地，然后就在开始躺晒，直到2017年融创发布公告，成为接盘侠。

即便是融创拿下地块后，也反复调整规划、设计，直到今年才宣布开工。

未来重庆的第二高楼：陆海国际中心，早在2004年就被瑞安收入囊中，十多年的时间，历经多次停工、复工，始终都没有扬帆起航。

也是到2017年，万科接盘瑞安重庆天地项目后，这个第二高楼才又开始向上生长，目前该摩天楼总高，已由原来的468米下调为458米，地上主体结构高度突破240米。

至于未来重庆的第三高楼：解放碑重庆塔，曾是“规划中的西部第一高楼”，也曾是重庆JW万豪酒店的兄弟——万豪国际金融中心。

这个2002年就立项，先后被评为中国城市地标和中国最具投资潜力的项目，始终进展缓慢，并由于资金问题，烂尾了十多年。

江湖传闻，在更换了第四任业主，利用信托计划募集到资金后，目前项目处于复建之中，但建设进度依旧如蜗牛一般。

03

摩天楼三要素，钱、政策、土地

可以看出，重庆摩天楼的建设，都经历了颇多磨难，而这也和摩天楼建设中的资金、政策、土地三要素紧密相关。

首先是资金。

专业建筑协会的测算，按目前全国的平均水平计，修建摩天楼的造价在9000~10000元/㎡左右。

如果建造的不是纯写字楼，叠加了住宅或酒店，那每层增加的隔断墙、排水系统等，会导致价格更高，建设费用一般都在10000元/㎡以上。

而普通住宅的建安成本一般在1500~2300/㎡之间。

摩天楼每平方米建造费用高出普通住宅5倍，相当于修一栋摩天楼的钱，可以修5栋住宅了，着实是个烧钱的主。

这也使得当初一头脑钻进摩天楼建设中的开发商，受困于资金，最终导致项目流产，大楼烂尾不在少数。

其次是政策。

以摩天楼这样的地标建筑，换取低价住宅用地。

这不仅是一个资源交换的逻辑，也隐含了各级政府追求政绩、升级城市形象的政治考量。

这也使得国内很多开发商，热衷于兴建摩天楼，即便修建中要贴不少钱，维护运营也困难，但“赔本赚政绩”，面子问题咬咬牙也要坚持。

此外，政策规划的调整，很可能让前期的设计、投入都付诸东流，是摩天楼建设中的一个巨大不确定因素。

比如重庆两江四岸的规划，叫停了多少长江、嘉陵江旁向上生长的高楼，有的摩天楼在经过了高度下调之后才得以重新开工。

最后是土地。

摩天楼所处的地段一般都处于城市的核心、商务商业的集中区，在寸土寸金的城市核心地段，土地价格自然不低，但价值更为凸显。

而摩天楼的规划、建设周期，一般10年起跳，经过时间沉淀，早期地块在当下已然价格不菲，价值更加厚重。即便当初拿地开发商玩不下去，土地转手后也仍然有众多下家愿意接手。

04

摩天楼之殇，烂尾、空置、安全

重庆的摩天楼在纷纷拔地而起，凸显区域经济快速发展的同时，也集中暴露出不少问题。

第一就是“烂尾”。

前述的重庆摩天楼前三甲，就因为资金、开发能力的问题，长期陷入停工、烂尾的泥淖，另外比较出名，烂尾10多年的还有停留于图纸上的解放碑协和城。

这个378米的摩天楼，位于解放碑较场口得意世界对面，如今临步行街的一面好吃街每天热闹非凡，烟火缭绕，但围挡背后却从2009年招拍挂后一直躺晒。

而这些占据城市核心位置烂尾后遗留的深坑，就像“城市斑秃”般让各方都难堪、难过，影响城市形象。

第二是空置率。

上世纪30年代，经济学家就提出，摩天楼开发商面临的最大难题，是如何将投资收益最大化。

摩天楼建成后能否获得收益，关键取决于出租率。

在相关机构的统计中，重庆摩天楼的主要业态就是写字楼。

而2019年重庆优质写字楼市场整体空置率环比上升1.2个百分点至30.6%，甲级写字楼整体空置率环比上升1.8个百分点至33.8%。

这说明在新增供应和需求之间，重庆是超出饱和的。

侧面印证就是，2019年重庆的优质写字楼、甲级写字楼平均租金都出现了环比下降。

第三则是安全系数。

摩天楼随着楼龄增长，一旦出现玻璃外墙松动掉落、建筑结构老化、机电系统老化等质量问题，不仅维护难度大，维修成本也相当昂贵。

除此之外，对于动辄三四百米的摩天楼，防火、应急等安全问题，随着高度的增加，难度系数也在叠加。

05

限高令，清热解火

一方面，重庆和国内大部分发展中的城市一样，都在追求城市天际线的新高度，以楼层高度刻量经济体量和速度。

另一方面，摩天楼的疯狂向上，也要遵循市场规律和经济规律，避免出现政绩工程、形象工程带来的后遗症，减少烂尾楼、“城市斑秃”的出现。

最直接有效的方法就是限制摩天楼的高度。

近日，住建部和发改委就联合发布了《关于进一步加强城市与建筑风貌管理的通知》，指出严格限制各地盲目规划建设超高层“摩天楼”，一般不得新建500米以上建筑。

（图片源自网络）

显然，国家已经开始注意到了摩天楼泛滥的问题，未来对于超高层建筑的审批将会趋于严格。

此外，对于摩天楼的建设准入门槛也将相应抬高，只有那些前期开发能力强，资金实力充足，以及后期运营能力良好的龙头房企，可能才有入场的资格。

凡此种种，对摩天楼建设热就是一剂退烧良药。

很可能未来的一段长时间里，重庆的城市天际线将锁定在470米。

这对于见惯了摩天楼的重庆人而言，也许还是个尘埃落定的好消息：终于不担心抬头仰望时只剩一线天了。

06

感叹

摩天楼是经济快速发展的体现，也是城市形象气质的一个直观展示。

但判断一座城市好赖的维度有很多，吸引并留住人才的方式也多种多样。

与薪酬水平、城市公共服务配套、营商环境以及科研创新能力等等相比，其实那些拥有华丽外表与孤绝海拔高度的摩天楼，是最不具说服力的。

而重庆能把规划中的摩天楼都修起来，其实就已经很不错了。

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