上海二手房“隐秘”的高价交易

  上海二手房价格上涨势头有了转变。

  8月16日，国家统计局公布了2021年7月份70个大中城市商品住宅销售价格，7月份，上海新建商品住宅销售价格环比上涨0.4%，二手房销售价格环比上涨0.7%，涨幅比上月回落0.3个百分点。

  上海二手房价格涨幅回落背后缘于一系列调整：3月3日，加强二手房中介管理。7月9日，实施二手房源核验价，房源未通过价格核验不得对外发布；通过二手房价格核验，降低了挂牌价格。

  上海二手房核验价实施一个多月情况下，市场真实情况如何？中国房地产报记者近日在市场走访中发现，核验价15万元/平方米以下房子核验基本能通过，且交易影响不大；高价二手房挂牌量明显减少。同时，为应对核验价，“做低售价、签双合同、不挂牌交易”等现象已在市场隐现。

  “隐秘”的交易

  高价二手房“不挂牌隐形交易”现象正在市场上演。

  记者查阅上海中原地产和链家地产官方网站发现，“二手房核验价政策”出台后，二手房挂牌量大幅减少，部分高价板块房源下架甚至出现零挂牌；价格方面，挂牌价明显降低，销售单价下跌1万-2万元/平方米不等。

  以位于上海浦东新区塘桥板块的九龙仓滨江壹十八为例，同策研究院数据显示，二手房核验价政策出台前其挂牌价为172033元/平方米，核验价政策出台后挂牌价为151957元/平方米，销售单价下降20076元/平方米。

  在高价房源挂牌量方面，以黄浦区翠湖天地为例，记者查阅链家地产、中原地产以及同策研究院均显示没有在售房源，二手房挂牌为零。

  在这两种市场现象背后又出现了新的情况，以翠湖天地为例，其在售房源在多个中介外网下架，市场成交方面则显示，7月份翠湖天地成交10套房源，且成交单价均在15万元/平方米之上，其中，翠湖天地雅苑一套成交单价为187168元/平方米。

       没有挂牌的房源是如何保成交的？

  另外，二手房核验价政策出台后二手房挂牌价降低了，但成交价却没有“随行就市”。以九龙仓滨江壹十八为例，其核验价约15万元/平方米，业主普遍报价在15万-20万元/平方米，实际成交价在15万-18万元/平方米。

  记者亦发现，多个高阶房源，市场成交价比核验价更高。

  在市场走访中，上海百庭豪宅魏经理对记者直言：“现在核验价政策并不科学，新政策有些一刀切的意思，品质差得多的小区只要不超过15万元/平方米都可以通过，高品质房源的业肯定不会接受的。”

  那么核验价之上的楼盘是如何成交的？魏经理说：“与此前做低售价、避税思路一样，通过签双合同解决，但有一定风险。”

  魏经理介绍，以九龙仓滨江壹十八为例，核验价15万元/平方米，如果成交单价是17万元/平方米，核验价之上多出来则需要在网签合同之外再签订一份“装修补偿”合同，弥补销售差价。如一套200平方米房子，在网签合同价基础上需另外签订一份400万元装修补偿合同。

  高价房源中，记者在上海黄浦区新天地附近的一中介公司中也了解到了同样操作方式。该中介公司聂经理对记者表示，周边二手房市场价普遍在13万-15万元/平方米，价格与去年比涨了35%，最近涨幅有所下降，但依然是价格高点。记者询问周边楼盘核验价时，聂经理表示周边楼盘核验价在11万元/平方米左右。

  核验价和市场价相差2万-4万元/平方米，核验价不通过如何挂牌怎么交易？

  “现在外网展示全部停掉了，核验价不通过就不挂牌，有针对性的找有需求客户直接推荐，不挂牌不影响成交，一样可以按市场价成交。” 聂经理说。

  另外，聂经理也表示，现在银行放款时间较长，贷款额度也有限制，会尽量选择全款客户成交，全款客户不受影响。

     “签双合同”成普遍现象

  解约协议。受访者供图。

  “做低售价、签双合同”在不少房产中介公司看来这一成交方式既能规避核验价，又能合理避税，不仅是高价房源，在普通住宅成交中也同样适用。

  然而，在房产中介指导业主“做低售价，签双合同”过程中，市场也出现不少签了合同又违约案列。

  上海浦东新区杨先生就是其中一位。2021年6月初，杨先生和家人决定卖掉位于浦东新区外环外一套小面积住房，54.3平方米，报价255万元，放盘到上海美凯龙爱家地产；半个月后，房产中介带来一位诚意购买客户，双方在一番讨价还价后最后商定房屋成交总价252万元。这也是杨先生说的税后“到手价”。

  根据上海二手房交易普通住宅认定标准，外环以外5年以上总价低于230万元/套住宅，免收增值税；非普通住宅5年以上增收合同价与原始购入价格差额5%增值税。

  房产中介告诉杨先生，这套房屋成交价252万元，如果将网签价做低至230万元以内可以节省6万元增值税，230万元以上22万元；对于多出的费用，买家以签订装修补偿合同方式支付给杨先生。

  6月23日，杨先生和买家签订一份合同网签价229万元和一份23万元的装修补偿款两份合同，当天买家支付5万元定金，合同约定8月11日支付首付款和装修补偿款，余款以贷款方式支付。

  到了8月5日，房产中介告诉杨先生，买家要以合同实际成交价签订网签合同，多出的6万元税费由杨先生承担，原因是房屋做低售价的方式再卖时，买家会承担更高税费。

  约定好的“到手价”252万元，如今却出现要多交6万元税费的情况，杨先生不愿意，买家也不愿意，按合同约定违约要支付违约金，成交陷入僵局。

  对于市场上普遍存在的“双合同”协议，上海中原地产市场分析师卢文曦接受记者采访时表示，网签合同价低于实际成交价，另外再签一份“装修补偿”协议，把差价部分补上来，一来可以避税，有些甚至可以少缴多达几十万元增值税；二来，有些房源如果正好符合“普通住宅”标准，契税可以享受优惠，贷款比例也会有所优惠。

  卢文曦表示，合同价和实际成交价不一致本身就属于“阴阳”合同违规操作，炒房客为了获得更高杠杆会冒这种风险，自住型买家则不会。卢文曦提醒购房者，这种行为是违规的，不值得效仿。

  不过，上海二手房市场在核验价与房贷收紧多重政策下，市场正回归平稳状态。上海安家地产临港新片区周经理对记者表示，受上述政策影响，核验价之前临港滴水湖附近次新房报价在6万-7万元/平方米，现在普遍在3万-5万元/平方米；之前挂牌价7万元/平方米楼盘，实际成交价5万元/平方米，“整体价格在下降，去掉了一些虚高的成份”。

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