周末关于二手房交易的传言…

这个周末，有一则“北京二手房交易政策调整”的传言，引起了很多同学的关注。传言的内容之一是可能会提高二手房过户指导价，让网签价和实际成交价一致。

这一条规则，如果真的实施，会对二手房交易格局的影响很大，很多同学私信问我可能的影响，这里给大家模拟解毒一下~

假设真的落地执行，杀伤力最大的是学区房老破小，以及各类原值低、现价高的二手房，以前这类房子靠最低网签价来避税。如果严格执行网签价和实际一致，可能一把就会增加大几十万的税费。

先给大家来一张咱们自制的完整版交易税费表，可以对着看，商品房主要看前三项。

举个栗子，一套1000万的学区老破小，原值只有120万，现在可以贴着最低指导价网签，网签价150万，其中可以刨去10%算装饰装修款，个税部分是(150w×(1-10%)-120w)×20%=3w。但如果真的按照实际成交价网签(1000w刨去10%装修款=900w)，个税得交(900w-120w)×20%=156w。3万块和156万块，差距非常巨大。

这里举了个极端的情况，实际上也可能是阶段性的提高指导价，并不严格等于实际成交价。比如刚才的例子里，这次把最低指导价提高到一个中间档，例如450万，咱们再算一次，网签价450w先刨去10%装修款（合理费用）=405w，个税得交（405w-120w）×20%=57w。也挺肉疼的。

这里都是假设举例，主要是为了让大家感受一下，不同的调整幅度带来影响数量级的差异。

目前还只是消息传言，没法确信和判定可信度。不过北京已经n年没有调整最低指导价了，网签指导价和实际成交价严重脱节，如果真的上调也是情理之中的事儿。即使是为以后的可能性，大家也可以提前预警，未雨绸缪。

提供几点对策，供大家参考：

1、如果是近期准备购买二手房，低原值的标的要谨慎，可以先等一个月政策明朗；

2、如果马上要二手房签单的同学，在合同约定时可以考虑和说明税费部分，买家承担固定部分，因政策调整引起税费增加由对方承担；

3、未来低原值的房子都可能面临风险，手里如果有此类房产，且有换房计划的，可以提前出手避免风险；

4、满五唯一交易时，尽量做高网签价，不明显增加税费成本的情况下，为以后的二次交易做铺垫；

5、低原值，低指导价，高总价在学区老破小最为普遍，影响最大，如果真实施，会进一步压制学区房的活跃度；

6、新房不受影响，高原值的次新房受影响小。

另外，周末从绿中介的渠道了解了一下，LJ内部专门开了会，没有提具体政策，但说了在途流程都要加快抓紧办理。这个传言好验证，因为有节点，就是8月份，到底什么情况，一个月内应该就揭晓了。也许空穴来风，也许风平浪静~

新的一周开始，大家周一快乐~

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