中介虚惊

乐居财经 张凯莉 曾树佳 张文静 发自杭州

电话拨给阮先生。他正在开车，但还是接了。

他是杭州推出个人自主挂牌房源功能后的第一人。时间定格在2017年5月25日。此时，距离这个功能上线已经过去了整整半年。当时上线，是静悄悄的。

作为房东，阮先生抱着试试看的心态。因为，在房产交易中，中介费都是买家包圆。多一个途径挂房源，何乐而不为呢？

那套房子的编码为：170524064451，扫一下旁边的二维码，可以显示房子的全部信息，包括阮先生的姓名和手机。

后来，这个房子卖掉了。“但还是通过专业的中介公司卖的”。事隔多年后，他依然有些感慨，房子交易标的太大，很少人会放心与一个陌生人去交易。房东直销是一个伪命题。

五年后的8月18日，由杭州市住保房管局推出的“个人自主挂牌房源”的功能正式上线——乐居财经查看其功能与网址，实则是阮先生之前使用过的那版。

新闻造势之后，一些敏锐的业主开始紧跟步伐。翌日，该网站出现了间歇性“崩盘”，提示信息显示“因上游服务响应无效”。截至8月22日20时，从阮先生那套算起，杭州个人自主挂牌房源共计176套，其中8月19日挂了31套，8月20日挂了16套。

另一边厢，去中介化的声音迅速传开，“房产中介有望被取消”“中介末日”“中介遭遇生存危机”等言论甚嚣尘上。

房产中介真的要凉凉吗？

房东直销冲击波

几家杭州市区中介门店，工位上坐满了经纪人，但店内却一位购房者都没有。“十天没成交一单”“现在房东直销平台一出来，我们的日子更不好过了，”中介李军（化名）甚至萌生了改行回老家的冲动。

一旦买卖双方通过政府平台顺畅交易，老百姓(603883,股吧)每套房的中介费可以省数万至数十万不等。

但更多杭州本地的经纪人却不似李军那么悲观，“房东直售平台短期内对我们影响不大”“全款购房的客户可能会分流，但贷款买房的客户，还是得找我们，新平台目前不包含贷款业务”。

一位从业近十年的老中介称，“目前新平台没资金监管账户，有些房东也不是很放心，怎么保证交易安全？先付款还是先过户？很多购房者，房子都没交易过，条款该怎么写都没概念。

目前杭州官方二手房平台只能通过PC端去操作，虽有总价、价格区间等个性化筛选房源选项，但房源信息单一，部分房源甚至连房屋照片也没有。而在其他第三方中介App中，VR语音带看房、房源PK、房源点评、带看记录、周边配套等信息服务丰富多样。

在操作上，用户在“杭州市二手房交易监管服务平台”上注册后，就能看到挂牌房源房东的手机号，通过手机扫码查看房源信息，还能直接查看房东姓名。

此外，该平台还新设置了用户身份智能分类功能，实现个人自主挂牌房源信息仅向个人实名认证用户开放，经纪人员无法查看，杜绝信息外泄，防止骚扰。

但还是不可避免地引发了个别房东对个人隐私的担忧。“总觉得住在卖的房子里不安全”“如果个人账号都能看房东电话和地址，是不是方便诈骗收集信息了”，一位不愿意将房源放在平台上的房东透露。

截至目前，在杭州市二手房交易监管服务平台上，累计挂牌量最多的仍是经纪公司，第一是我爱我家(000560,股吧)，目前有176102套房源。链家和华邦挂牌量分别有127301套房源和84619套房源，排名第二和第三。对于“个人自主挂牌房源”，目前平台共计176套。

据乐居财经了解到，杭州市二手房交易监管服务平台建立于2006年，平台上的个人自主挂牌也并非新物种，从平台诞生就有，此次是面向业主展示房源方面进行了优化。但对于“个人自主挂牌房源”功能，目前的确还有一些尚待解决的问题，比如资金安全问题。

杭州市房产市场综合管理服务中心房产市场科科长胡萍莉表示，目前平台尚未设立资金监管账户，也就是说主要基于买卖双方的信任，比如双方原本就是亲属朋友关系。如果涉及到按揭贷款、产权调查等专业服务，目前来看还无法绕开中介。

雷声大雨点小

杭州此次推出二手房“个人自主挂牌”，并非政府首次“喊话”中介。全国多地也成立过类似平台，但却雷声大雨点小。政府此举是为老百姓推出一项惠民工程，并非真正“去中介化”；购房者也并非完全排斥反感中介，更多是对中介费居高不下的不满。

去年5月，河南永城市曾取缔一批房地产黑中介，并组建商品房网签中心，让其成为永城唯一正规的房产交易平台。不过，通过该网签中心办理交易并不是“免费”，需要收取1%的服务费。

今年6月，深圳市住建局旗下房地产信息平台也上线了“二手房交易系统”，但上线几小时后，官方就下架了该系统。而在更早之前，北京在2011年就曾出台过类似做法，上海甚至在十几年前就做过尝试，但却雷声大雨点小，后来也都没了下文。

监管机构有一个完整的交易场景构想，即房东自己挂出房源，政府部门负责审核房源的真实性，而后购房者登陆系统看房约见，双方磋商成交。在这个过程中，没有中间商参与，赚取提成。

这种模式一经诞生，就引起了一片欢欣鼓舞，似乎有着“天下苦秦久矣”之感。一直以来，大量二手房房源掌握在中介手中，由于信息不对称，形成了大片灰色区域，滋生了暗箱操作的行为。

人们常对双边代理、“两边通吃”的房产中介口诛笔伐，如今看到中介被釜底抽薪，自然希望房东直销的模式能够铺展开来，支起一个信息更透明、更真实的空间。

杭州自主挂牌平台上线仅一天时间，资本应声而动，房产中介龙头贝壳的股价下跌了15%。

但仍有人觉得，房产交易要完全取代中介，是不太可能的。因为交易最大的成本是信任，金额越大，信任成本越高。两个陌生人直接进行房产交易，中间产生的矛盾风险并不小。

空白研究院院长杨现领表示，业主自挂房源不等于房东直售，两者有根本区别。业主个人挂牌只是多了一个房源展示的渠道，且只有政府官方平台有流量的情况下才能成立，如果没有流量，对于业主没有任何意义。

即使政府平台可以做到全面监管买卖合同约定的交易资金，但由于二手房交易长期以来存在着做低总价合理避税的“猫腻”，实际成交价与合同约定价之间的价差，便成为交易资金风险的敞口，交易资金安全性实难做到全面保障。

砍向中介费

“中介费太贵了，现在杭州的房子动辄几百万、上千万，中介费要十几、二十几万”，不少购房者抱怨道，“同样一个小区，面积大就要多付中介费，但中介付出的劳动基本上是一样的”，“中介费比税还高，一点也不科学”。

据了解，目前杭州我爱我家、链家、贝壳找房等几家主流经纪公司，中介费的收取根据成交价分成区间：房价100万元以内收3％，100万元以上的部分收2％。比如一套400万的房子，中介费9万元，按照普遍7折、8折的优惠，打完折要6、7万。

“没有中间商赚差价、交易过程更透明”，对购房者来说，是一个美好的愿景。但从二手房买卖的服务需求来看，中介似乎不可能被完全替代。

杭州市场上，自主签约其实一直存在，但主流成交仍通过中介进行。2020年，杭州二手房共成交了10.3万套房，其中通过中介成交有8.6万套，占比超8成。

“对购房来说，中介费率虽然并不低，但其实经纪人的提点其实不高”，杭州之江板块的一位中介表示无奈，“成交一套房，分到经纪人头上的最多也就20%，但开发房源、维护房源、拓客、带看等都是隐形成本，有时要带看几十套才能成交一套”。

对购房者而言，自主交易确实能省下一大笔钱，但如果全部流程要自己沟通和执行，必然要耗费大量时间和精力。“11年前我买过一套二手房，光看房就看了20多套，一个普通上班族，哪有精力去了解每一项流程”。

在房东看来，中介真正的价值，还不在于办手续，而在于撮合成交。“我曾经自己挂售过一套房，来看房的人少，价格也不好谈，大半年都没卖出去。挂到中介后，一个月就成交了”。

目前，市场关于中介费的收取并未有明确规则，各家不一。在北京二手房市场，我爱我家、中原地产、麦田地产等机构中介费率已直追链家，都是2.7%。

不过，2.7%的中介费也并非一口价。多位置业顾问称，中介费可谈，要看实际情况。由此可见，中介机构和经纪人在实际操作中有很大裁量空间。

市场占有额偏低的中介机构为抢占市场，只能靠低中介费率吸引购房者。

例如，21世纪不动产的中介费率相较上述机构稍低，在2.2%左右。而合富地产，目前在北京二手房市场所占市场份额较低，二手房源只有顺义等地的别墅，中介费率仅为1.7%。当然，这与交易的是高额别墅也相关。

对业主和购房者而言，高中介费是“不能承受的痛”。一位购房人直言，链家、信义等大中介一直维持2%-3%的费率没道理。“之前房价便宜的时候，中介收取2%到3%的中介费，但现在房价涨了两三倍，仍收这么高比例的中介费，促成的交易仍然是一件，中介费翻了两三倍。如果房价没上限，中介费就没有上限吗？”

中介赛道越来越挤

中介确是一门好生意。数据显示，2020年全国二手房交易金额达7.3万亿元，市场容量庞大。2020年贝壳一上市，市值就超过了“碧万恒”等龙头房企。

贝壳的表现，让很多物业公司眼红起来。

有一位地产圈大佬曾经在一次内部高管的聚会上问：“未来谁会是房产中介的老大？”底下一片默然。他说：“物业公司”。

他的预言，正在逐渐变成现实。物业公司开始“抢”生意了。据克而瑞统计，2020年上市物企，近五成已有房地产经纪业务布局。

近两年，万科、碧桂园、龙湖等相继涌入房产经纪赛道，万科物业推出“朴邻”、碧桂园服务推出“有瓦”，龙湖物业推出“塘鹅”。乐居财经获悉，“朴邻”“塘鹅”面向购房者的中介费率在2%左右，相较于传统中介机构，佣金更低。

今年1月，万物云将“朴邻”与万物云房屋租赁业务“为家”融合升级为“朴邻租房”。升级后，“朴邻租房”业务将覆盖二手房交易、租赁和新房。官网显示，目前在全国58座城市，朴邻门店已达800多家，业务范围包括租售、买卖、产权代办、新房及工商铺交易等。

碧桂园服务稍晚于万科入局，今年1月，碧桂园服务租售品牌全面升级，“有瓦”品牌诞生。房地产经纪服务一直作为碧桂园服务的社区增值业务来运营，配套服务业主资产管理需求，深耕二手房屋租售及园区空间服务。

恒大房车宝与其他进军存量市场的房企不同，它的野心不止自家的地盘，而是要尽可能收拢其他中介，打造一个交易平台。截至今年初，房车宝已经拥有全民经纪人会员2162万，线下门店超过3万家。

不过，与传统中介机构置业顾问活跃于各网络平台不同，这些物企旗下中介在网上尚处于“隐逸”状态，甚至在网站上都很难搜索到门店和置业顾问联系方式，更何谈二手房信息。

对进军二手房业务，也有像世茂服务那样的谨慎者，它认为在有巨头存在的二手房市场，物业公司很难去竞争。

此外，还有一些企业正在挤入中介赛道。如家居巨头红星美凯龙(601828,股吧)也跨界中介，于2019年成立美凯龙爱家，目前已在上海、北京、深圳、南京、苏州、合肥等城市开设800余家门店。在北京，其佣金费率仅1.5%。

佣金还有更低的。发迹于天津的宅猫找房，其主要盈利模式是与物业公司合作，包括金地物业、富力物业、长城物业等。房产买卖上，宅猫找房的收佣标准仅0.88%，其中大部分归物业公司，宅猫找房只留取其中极少的部分。

此外，去年10月底，京东房产宣布，“好房京选”线下品牌正式落地，它是京东实现线上线下一体化布局的线下门店。截至目前，好房京选在线下超3000名经纪人为消费者提供带看房服务，服务用户量突破50000人。在广州地区的佣金费率为2%。

上述互联网中介拥有较好的品牌力，以加盟方式做线下业务拓展，从而获得收益，这是一条看似可以商业化的路径。“不过短期来看，把品牌授权出去，适当获得商业化变现，是没问题的。但从长期来看，价值不大。”业内人士评价道。

在鱼龙混杂的中介行业，任何“后来者”都需沉下心来，慢慢经营，长期积累，才不至于昙花一现。

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