开征房地产税的信号越来越清晰，房价真的要降下来了吗？

近日，财政部副部长许宏才作《关于今年以来预算执行情况的报告》，透露下一步财税体制改革的重点工作，今年以来，房地产税多次被财政部提到，要稳妥推进房地产税立法和改革，释放的信号十分清晰，“积极稳妥推进”，意味着房地产税的推进势在必行。

一、开征房地产税房价就真的能降下来吗？

开征房地产税是为了降房价，如果我说不是，肯定有人要争辩。从物业税到房产税，再到房地产税是一个渐进的过程。政府官员、学者专家、媒体舆情都在大谈特谈开征持有环节的物业税，目的之一就是为了降房价。在上海、重庆开征房产税试点，虽然官方在宣传口径上弱化了对保有环节税收降房价的期望，并强调这一税种并不是专门针对房地产。但居民看到的现象是当房价快速上涨期间，政府频繁将营业税(“营改增”后为增值税)、个人所得税、契税、印花税等交易税收政策作为房地产调控的工具。经验似乎在强化一个印象，大凡征税与都与打压房地产，抑制房价，压低房价有关，开征房产税也不例外。其逻辑是对居民自住房征税，会导致住房持有成本上升，一定程度上能调节居民住房消费的需求，而当住房消费热度降低，房价会随之降下来。

当房地产税立法在即，试点与提速的声浪一浪盖过一浪时。大家又在预言，房地产税一旦开征，房价就会应声而跌。一个定势的思维，房地产税就是为降房价而来。但事实上持有环节成本并不能最终决定房价，影响房价的最终有两个因素 ：一是土地供应 ，二是货币政策 。作为房地产税的试点城市之一的上海市，曾委托第三方对房产税设定的目标作评估， 考量—财政收入效应 ，房地产市场调控效应 ，资源配置效应以及收入分配效应 ，最终结论这四方面的效应都不明显 ，对试点城市房价的影响并不大 。

二、为什么要开征房地产税呢？

那么开征房地产税最主要的目的是什么呢？完善税制体系为地方政府提供稳定的税源 。1994年实行中央地方分税制后，收入大量上收至中央。中央财政收入占比从1993年的22%，跃升到1994年的55.7 ％，2020年调整为45.3% 。地方政府穷则思变，开始以地谋财，以地谋发展，土地财政逐步形成， 种种弊端由此而生 。2016年5月营改增试点全面推开之后，作为地方主体税种营业税消失 ，这一问题更加突出 。如何健全地方税制体系？开征房地产税被认为是关键所在。因为开征房地产税除了健全地方税制体系以外 ，还有逐步提高直接税比重的意义。大家知道，直接税有三大税种，一是个人所得税，二是企业所得税，三是房地产税。而在减困减负的背景下，个人所得税，企业所得税提高的潜力不大，对提高直接税的比重贡献度不会产生太大作用，到是开征房地产税对提高直接税比重意义重大。

开征房地产税不为降房价，对房地产行业影响也不是最大，主要是完善地方税收体系，提升直接税比重，为地方政府提供稳定的财政收入来源。

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