开征房地产税的信号越来越清晰,房价真的要降下来了吗?

近日,财政部副部长许宏才作《关于今年以来预算执行情况的报告》,透露下一步财税体制改革的重点工作,今年以来,房地产税多次被财政部提到,要稳妥推进房地产税立法和改革,释放的信号十分清晰,“积极稳妥推进”,意味着房地产税的推进势在必行。

一、开征房地产税房价就真的能降下来吗?

开征房地产税是为了降房价,如果我说不是,肯定有人要争辩。从物业税到房产税,再到房地产税是一个渐进的过程。政府官员、学者专家、媒体舆情都在大谈特谈开征持有环节的物业税,目的之一就是为了降房价。在上海、重庆开征房产税试点,虽然官方在宣传口径上弱化了对保有环节税收降房价的期望,并强调这一税种并不是专门针对房地产。但居民看到的现象是当房价快速上涨期间,政府频繁将营业税(“营改增”后为增值税)、个人所得税、契税、印花税等交易税收政策作为房地产调控的工具。经验似乎在强化一个印象,大凡征税与都与打压房地产,抑制房价,压低房价有关,开征房产税也不例外。其逻辑是对居民自住房征税,会导致住房持有成本上升,一定程度上能调节居民住房消费的需求,而当住房消费热度降低,房价会随之降下来。

当房地产税立法在即,试点与提速的声浪一浪盖过一浪时。大家又在预言,房地产税一旦开征,房价就会应声而跌。一个定势的思维,房地产税就是为降房价而来。但事实上持有环节成本并不能最终决定房价,影响房价的最终有两个因素 :一是土地供应 ,二是货币政策 。作为房地产税的试点城市之一的上海市,曾委托第三方对房产税设定的目标作评估, 考量—财政收入效应 ,房地产市场调控效应 ,资源配置效应以及收入分配效应 ,最终结论这四方面的效应都不明显 ,对试点城市房价的影响并不大 。

二、为什么要开征房地产税呢?

那么开征房地产税最主要的目的是什么呢?完善税制体系为地方政府提供稳定的税源 。1994年实行中央地方分税制后,收入大量上收至中央。中央财政收入占比从1993年的22%,跃升到1994年的55.7 %,2020年调整为45.3% 。地方政府穷则思变,开始以地谋财,以地谋发展,土地财政逐步形成, 种种弊端由此而生 。2016年5月营改增试点全面推开之后,作为地方主体税种营业税消失 ,这一问题更加突出 。如何健全地方税制体系?开征房地产税被认为是关键所在。因为开征房地产税除了健全地方税制体系以外 ,还有逐步提高直接税比重的意义。大家知道,直接税有三大税种,一是个人所得税,二是企业所得税,三是房地产税。而在减困减负的背景下,个人所得税,企业所得税提高的潜力不大,对提高直接税的比重贡献度不会产生太大作用,到是开征房地产税对提高直接税比重意义重大。

开征房地产税不为降房价,对房地产行业影响也不是最大,主要是完善地方税收体系,提升直接税比重,为地方政府提供稳定的财政收入来源。

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