又一个城市悄然松绑，V型反转蓄力中

　　因为经济下行，地方财政经济压力大，各地楼市一个接一个地松绑。虽然宽松政策大多不了了之，但仍有不少城市乐此不疲地去尝试。这次的政策试探先锋，是东莞。

　　5月6日，东莞出台新政，在2017年4月11日零时前已完成网签的新建商品住房和二手住房，无论是在上述时间点之前或之后办出《不动产权证》，均不受“须取得不动产权证满2年后方可上市交易”条款的限制；在2017年4月11日零时后网签的新建商品住房和二手住房，须在取得《不动产权证》满2年后方可进行网上签约交易。

　　也就是说，部分符合条件的业主可以通过转让新房二手房重新获得“房票”，一定程度上释放了资金，盘活了市场。而在以前，按照2017年4月10日的限售政策，在2017年4月11日后购买的新房和二手房，都需以房产证日期或购房缴税凭证日期满两年后才允许转让。

　　新政策对消费者有一定利好，因为它不再看房产证时间，而是看网签时间，意味着市场可出售房子的数量会增加。消费者可供选择的余地变多，无疑会增加市场的热度。

　　楼市回暖

　　随着东莞逐渐复产复工，一些楼市新闻也在不断刺激着人们眼球：报复性买房出现，有房源一夜提价110万，二手房平均涨幅5-10%……

　　优房超数据显示：3月份东莞一手住宅网签2679套，城区片区成交量最高，总签约套数383套，涨幅达904%（下图）。商办、公寓类产品同样受宠，中心城区公寓项目成交突出。在公寓网签金额排行榜前10中，有6个项目位于中心城区。

　　站长看来，东莞楼市之所以回暖，是因为今年前两个月受疫情影响，房产交易受限，3月开始积累的需求开始爆发，导致楼市“小阳春”出现。而且今年经济形势较为严峻，股市疲软，投资者的选择变少，一部分资金流向了楼市。

　　4月份，东莞楼市成交更加火热。合富大数据显示：截至今年4月，东莞新建商品住宅一共成交9507套，其中4月成交了3886套，整体成交量环比3月大幅增加46%，创年内新高，复苏速度较快。

　　数据来源：东莞楼盘网

　　新房库存方面，截至4月末，东莞一手住宅库存面积仅357万㎡，库存处于低位，去库存时间约9.8个月，较3月变化不大。价格方面，东莞是比较令人称道的。作为前拥深圳、后抱广州的新一线城市，东莞依靠独特的地理位置与本身的产业结构，成为各大房企的必争之地。近来东莞房价受新政、深圳市场等多方面因素影响，多个区域网签量和均价都有较大恢复或上升。其中，南城、东城、莞城、万江、长安5个镇街成交均价超3万元/㎡，有的洋房备案价更是突破4万。

　　从成交区域看，地段优异的项目销售情况相对较好。在此站长也要给大家一个建议，寻找二手房上车，等待一手房带动房价上涨 ，投资回报率可能会更高。如果你是经济实力强的投资客，买房时一定要首选离地铁口近的区域。因为再好的品牌楼盘也会变旧，学区房也有可能变化，甚至商业中心也会转移。只有地铁、城轨，百年规划，在很长一段时间内能吸纳大量的人流出入，让楼盘能保持价值。

　　对于自住和投资兼有的消费者，可以选择东莞中心城区小面积低总价的公寓产品。因为东莞的公寓目前不限购不限贷，面积小，总价低，购置门槛低。适合一般单身人士或小夫妻用来过度居住或者投资。即使买来不住，还可以出租出去，多一份收益。而之所以推荐选择中心城区，是因为一个城市最核心的地方是中心城区，中心城区城市配套完善，产业发达，聚集高端人群，增值潜力较大，是未来发展最有潜力的投资地。政策方面，从2017年7月开始，东莞就将“中心城区强化三年计划”作为城市品质提升的重要战略目标，并且还在不断加大投入，未来发展潜力大。

　　对于自住和投资兼有的消费者，可以选择东莞中心城区小面积低总价的公寓产品。因为一个城市最核心的地方是中心城区，中心城区城市配套完善，产业发达，聚集高端人群，增值潜力较大，是未来发展最有潜力的投资地。政策方面，从2017年7月开始，东莞就将“中心城区强化三年计划”作为城市品质提升的重要战略目标，并且不断加大投入。

　　土拍火热

　　东莞中心城区品质提升后，能够借助粤港澳大湾区的红利吸引人才，促进经济发展，支撑东莞迈向“万亿俱乐部”（去年东莞GDP为9482.5亿元,同比增长7.4%）。对此大发展红利，聪明的房企们怎会错过，大佬们早已抢先入场抢地抢红利了。

　　土拍向来都是楼市的风向标，土拍的热度背后，蕴含的是房企对城市发展前景的看好，这点在深圳已有先例。2019年6月深圳搞出了“史诗级土拍”，光明地块争夺激烈，当时有人认为是“面粉贵过面包”，但如今已没人质疑光明的发展前景。

　　东莞也是如此，深房企集中转战东莞中心城抢地，在之前是前所未有的。更说明在粤港澳大湾区9城中，东莞中心区的土地就是核心“战略资源”，只有率先布局，才能在未来角逐中占领先机。

　　看看今年以来成交的商住地：分别位于万江、大朗、茶山、石龙、麻涌等。仔细看会发现，这些土地后面多数都有地铁、城轨的影子，属于优质地块，所以几乎每一次拍地都会引来不少房企的争夺。

　　从月度来看，今年3月房企拿地热情高涨，共产生2宗新地王，另有1宗达到最高限价+终次报价，土拍溢价率高达48%，土地市场升温明显。从季度看，今年首季东莞共成交25宗土地，其中包括18宗工业地、3宗商住地、其它2宗、商业和科研各1宗，预计今年2季度将迎来土地爆发期，后市可期。

　　火热的楼市和土地背后，也让很多当地市民有些惶恐：开发商都在抢地，地价这么高了，房价肯定也不会低，是不是再不买就买不到了？

　　其实不用着急，5月还有不少新盘入市。合富研究院统计数据显示，5月东莞目前已经有24个项目开盘、加推。其中，3个为新盘开盘，21个是旧盘加推，推货项目数量创近4年同期最高，预计5-6月将达到年内供应峰值，没上车的可以好好挑一下。

　　综上所述，疫情对楼市的影响正在逐渐远去，东莞楼市已走出至暗时刻。虽然没有人知道什么时候是价格的大底，什么时候是价格的高位。但从数据可以看出，东莞的楼市从4月开始已经进入了“V形回升期”。如果赶在这个楼市节点上车，相对还是保靠的。如果你有买房打算，站长还是劝你多看多选，不是光在线上看，更多还是要去实地看。看好后，守着你看上的新盘，抢收第一波，往往价格会相对优惠。如果错过了第一波，也可以等待尾盘清货，届时优惠力度也会比较大。

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