海南出台不动产登记历史遗留问题处理意见

尹建军 中房报记者 陈标志 海南报道

  “在限购政策出台前（含省及各市县出台的限购政策），房地产项目未取得商品房预售许可证，但实际已销售的房屋，在限购政策出台后取得预售许可证的，购房人可凭购房合同或认购协议以及付款凭证，补办购房合同网签备案和不动产登记。”

  为解决因历史遗留问题导致的不动产“登记难”，切实维护群众权益，经海南省政府同意，8月16日，海南省自然资源和规划厅、海南省财政厅、海南省住房和城乡建设厅、国家税务总局海南省税务局联合下发《关于不动产登记历史遗留问题处理意见的通知》（以下简称“通知”），对不动产登记基本原则、适用范围、解决政策和方法等作出明确要求。本通知自发布之日起实施，有效期3年。

  通知明确，本通知适用于市县总体规划(国土空间总体规划)范围内的城镇国有建设用地上，土地和房屋权属无争议，经规划、建设管理部门批准建设并已实际出售，购房人房屋来源合法且无明显过错，因各种原因长期不能办理不动产登记的住宅项目。本通知印发后新增不动产登记问题（包含和通知列举的相同或者类似的不动产登记问题）不适用于本通知。国有土地上已经出售的商业、办公、工业、产权式酒店等房屋涉及的历史遗留问题可参照本通知执行。

  通知提出具体解决政策和方法。一是完善项目相关手续的主体。明确了项目建设单位已灭失的情况下，办理项目产权相关手续和不动产首次登记的责任主体和代办主体。

  二是完善用地手续。明确了项目用地手续不完善、对超宗地界址线建设，非住宅用地建设住宅未办理土地用途变更，住宅用地上规划部门批准配建商业服务设施，跨宗地建设项目合宗时容积率和出让年限认定等我省问题较多5种情形的处置方式。

  三是完善建设工程规划手续。明确了“证办分离”原则，对违反建设工程规划许可规定，存在擅自改变用途、超出建设工程规划许可的范围、超容积率、配套设施不齐全等情形的项目，提出了具体处理意见。

  四是完善工程竣工手续和消防手续。对不符合竣工验收条件和应当办理消防手续的房屋工程，明确了如何进行整改和补办手续。

  五是欠缴土地出让款和相关税费的处理。明确了“证缴分离”原则，办理不动产权属证书与补缴相关税费并行办理，土地出让价款和相关税费缴纳标准按照项目规划批准时点的有关政策标准确定。

  六是妥善办理不动产登记。明确了补办的手续或等效文件的效力、原分散登记的房屋和土地信息不一致、土地用途为商住且年限为70年项目的土地用途和使用年限确定、划拨地上的已购公有住房和经济适用住房登记等4类问题，并指出了如何解决登记业务办理中容易遇到的土地分摊等技术性问题等。

  七是限购问题。明确了在限购政策出台前房地产项目未取得商品房预售许可证，但实际已销售的房屋，在限购政策出台后取得预售许可证的项目如何办理网签备案的问题。

  八是失信惩戒和税费追缴。指出了在解决国有土地上已经出售的城镇住宅历史遗留问题过程中，对拒不配合完善相关手续，影响购房人办理不动产登记的开发建设单位或个人应采取的措施。

  通知要求，各市县政府加强领导，落实属地管理主体责任，建立工作机构，加快推动历史遗留问题解决。明确有关部门的具体责任，细化历史遗留问题的配套政策，坚持“疏堵结合”和“闭环监管”严控新增，从源头上避免出现新的历史遗留问题。

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