楼市调控进一步下沉 三四线城市也将面临压力

　　作者： 郑娜

　　[ 8月上半月各种房地产调控政策继续密集出现，累计已经超过30次。 ]

　　楼市调控越发密集，紧绷态势不减。

　　中原地产统计数据显示，8月上半月各种房地产调控政策继续密集出现，累计已经超过30次。

　　8月16日，大连发文称，限售范围扩大，新增甘井子区，同时，新房限售年限从2年延长至5年，二手房则从2年延长到3年。在大连之前，8月份以来，已有包括北京、上海、杭州、成都、惠州、东莞、金华等在内的多个城市陆续发布新政。

　　与7月末住建部的约谈呈现相同特点的是，这波调控潮中的城市有向三四线城市下沉的特点。

　　8月7日，浙江衢州升级了调控政策，扩大限购范围等；10日，“百强县”义乌则从公证摇号、房地价联动、限售3年等方面入手，调控力度进一步加大。

　　业内预计，这一调控趋势将延续。同策研究院研究总监宋红卫分析，随着核心城市及热点城市的政策收紧，炒房的空间被挤压，开发利润也降低，买卖双方开始进入政策比较宽松的三四线城市，尤其是临近核心城市且有一定产业配套的三四线，“随着三四线城市热度的上升，预计未来调控政策收紧更多会出现在三四线城市。”

　　发烧的楼市和躁动的土拍

　　三四线城市这波调控的起始节点在7月下旬。

　　7月22日，住建局强调进一步落实城市政府主体责任，强化省级政府的监督指导责任，对调控工作不力、房价上涨过快的城市要坚决予以问责。此后，住建部又对银川、徐州、金华、泉州、惠州等5个城市进行约谈。很快，金华、惠州等被约谈城市发布调控政策。

　　热度高是这些城市背后共同的现象。从5个被约谈的城市来看，统计局公布的70个大中城市2021年6月房价数据显示，5城新房环比涨幅明显，其中银川达0.8%；惠州则为0.5％。

　　尽管不在约谈之列，多个三四线城市也自发出台了调控措施。其中，义乌无疑是房价居高的典型。根据中国房地产协会发布的全国房价行情，义乌均价为25924元/平方米，位于浙江县城房价之首，近三万元的均价远超过许多二三线城市。而当地购房者中有70%由本地私营业主构成，有较为扎实的收入与现金储备，同时棚改客群也具有相当的购买力。

　　在义乌良好的城市基本面下，碧桂园、华润、金地、荣安等房企的集体涌入，推高了地价。

　　今年上半年，武汉地产在义乌竞得一宗地块，成交楼板价达3.6万元/平方米，仅次于滨江于杭州拿下的两宗宅地，成为2021年上半年浙江省内土拍地价第三；中海宏洋亦在5月份时拿下一宗地块，楼板价超3万元/平方米，溢价率达38.9%，而周边在售新房价格在2.7万元/平方米左右。

　　同样在浙江，经济发达程度相对较低的衢州楼市也呈现出火热状态。尽管房价不如义乌高企，但当地需求在疫情过后集中释放，叠加返乡置业热潮，2021年以来，衢州楼市成交量价齐升。克而瑞数据显示，1~7月，衢州主城区累计成交68万平方米，同比增长39%。

　　衢州当地不乏改善客群，其购房预算可达350万~400万元，亦有能力全款购房。“典型如柯城西区，市场一房难求，买房还要找关系，在售项目普遍捆绑车位与储藏室加价销售。”克而瑞报告显示。

　　与楼市热度同步发生的，还有衢州火热的土地市场。2月，绿城以总价16.93亿元拿下一宗商住地，楼板价1.7万元/平方米，刷新衢州单价地王纪录。

　　事实上，受多块高溢价、高单价宅地出让影响，2021年上半年，浙江西部包括嘉兴、湖州、金华、丽水、衢州等在内的多城成交楼板价和溢价率分别为8607元/平方米和34%，较2019年分别增长62%和上升15个百分点，地价上涨推升房价上涨预期较强。

　　过热的楼市和土地市场一步步迎来了降温的调控措施。

　　8月10日，义乌在今年3月份的调控后再次加大了调控力度，体现在公证摇号、房地价联动、限售3年、保刚需等上次未涉及的领域。

　　8月7日，距调控仅17天，衢州再发重磅调控，从实行限购管理、扩大限售范围、加强税收调节等五方面入手，规定社保缴纳期限、144平方米以上新房限售5年、建立二手房参考价机制等。

　　5月份时，湖州便在此前的住房限购、提高商品房预售条件等政策后，进一步强化市场调控力度，实行房地联动、住房限售、推行公证摇号、严格合同更名管理等措施为楼市降温。

　　三四线城市调控预期强烈

　　在业内看来，这样的调控将会持续。

　　在58安居客房产研究院分院院长张波看来，房价是房产市场稳定的重要维度，7月末5座被约谈城市中三四线城市也被覆盖，这也预示着更多三四线城市的调控会逐步展开。

　　长三角城市将成为重点关注对象。据中指研究院监测，2021年1~7月长三角新房价格累计涨幅前十城市中，多为三四线城市，其中金华、南通等城市政策调控后短期涨幅依旧位居前列，新房累计涨幅分别为4.9%、4.2%，而徐州以6%的涨幅位列各城之首。

　　7月单月来看，江阴、金华、扬州、徐州、淮安等城市环比涨幅位居前列；同期，金华、昆山、连云港(601008,股吧)、芜湖、徐州等城市二手房价格环比涨幅亦超过1%。

　　“7月底金华和徐州被约谈，8月初金华调控率先落地，对市区住宅限售、热点盘摇号、二手房参考价格试点等十个方面进行调控。” 中指研究院预计，常州、徐州等热点城市的调控预期较强，下半年调控政策或将延续常态化和逐步下沉趋势。

　　另据亿翰智库预计，衢州的购房需求多来自于当地，此次调控中的限购针对非本市户籍购房者，未来针对本市户籍的限购调控或将成为接下来的重点。

　　面对如此频繁的政策，有企业表示吃不消，拿地后突如其来的限购、房贷利率提高等政策，会挡住部分需求，在给市场降温的同时，对销售去化也会产生一定影响。

　　某华南房企内部人士即向第一财经表示，个别调控收紧的城市会出现成交放缓的情况。基于这一情况，有投拓人士称，调控带来的市场风险可能会使得房企在该城市拿地时有所犹豫。

　　事实上，市场的降温已逐步传导至房企销售端，多家房企的7月销售数据出现下滑。据国家统计局数据，7月单月，销售规模创年内新低，商品房销售面积和销售金额环比均下降超四成，并均回落至年内单月最低值。

　　不过，张波认为，调控收紧恰说明城市热度较高，政策调控的目的在于市场平稳运行，并不会压缩市场空间，同时城市发展的基本面并未发生改变。

　　上述华南房企人士也表示，调控可以推动房地产行业平稳健康发展，为房企创造平稳的环境，让企业更合理地安排经营活动。

　　另有分析提醒，部分三四线城市的市场“高热”预期难以长久，因调控加码下，投资需求撤出，转而以内需为主导，而短期内需求集中释放，后劲不足，叠加房价快速上涨的透支效果，购买力已有见顶迹象。

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