广州、深圳严查经营贷违规进入楼市,越秀地产等房企或受影响

红周刊 记者 | 熊颖

作为政策敏感性行业,房地产的冷热状态极易受监管政策左右。近期,广州、深圳两地排查经营贷违规流入房地产,而“重仓”这两地的房企或因此受到影响。

近日,广州、深圳两地先后发布关于经营贷违规流入房地产的监管动态。7月,针对经营贷、消费贷违规流入房地产领域等情况,广东银保监局一连开出12张罚单,受罚对象主要为广州地区的银行分支机构。紧接着,8月7日深圳发布排查结果:截至目前共发现21.55亿元经营用途贷款违规流入房地产领域。

广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉告诉《红周刊(博客,微博)》记者,严查经营贷从今年年初就开始执行,(进行到)现在已经非常严格。

不过,《红周刊》记者调查发现,经营贷违规流入房地产的现象仍然存在,只是放贷“套路”出现更新。同时,在房企层面,“重仓”广州和深圳两地的房企如越秀地产等,年内销售预计会承压。

广州、深圳严查违规资金入楼市

银行业务员推荐“新套路”

早在2021年3月,银保监会、住建部、人民银行就联合发布《关于防止经营用途贷款违规流入房地产领域的通知》,从加强借款人资质核查、信贷需求审核、贷款期限管理、贷款抵押物管理等方面提出严格要求。

但经营贷、消费贷违规流入房地产的行为仍屡见不鲜。日前,广东银保监局一连开出12张罚单,工商银行(601398,股吧)、兴业银行(601166,股吧)、招商银行(600036,股吧)、广发银行4家银行下属12家分支机构及10名责任人被罚,罚款金额合计1090万元。罚单案由均为经营贷、消费贷违规流入房地产领域。而受罚对象又主要为广州地区的银行分支机构。

作为楼市的热门城市,广州、深圳严查经营贷、消费贷并开出罚单之际,是否让银行不再敢把这两类贷款违规投放?就此,《红周刊》记者调查发现,广州和深圳的经营贷、消费贷违规流入房地产的现象仍然存在。

8月10日,广州某银行经理李奎(化名)告诉《红周刊》记者,用于买房的消费贷、经营贷自己都有做。谈及经营贷业务,李奎熟练地介绍道:“(客户的)第一套房抵押经营贷后,可以有大把的钱给广州的第2套房做7成(首付)或者全款再买一套。”

不过,李奎同时表示,现在房地产行业监管趋严,尽量将风控从源头抓起,所以放贷也更加严格。经营贷买房要看是全款,还是按揭。按揭相对麻烦,会追踪款项来源。而全款直接给到房地产公司,不存在银行追溯。

严监管之下,李奎的上述业务也受到一定影响。他表示,他现在的工作重心更多转到企业放贷上。李奎还告诉《红周刊》记者,自己还有别的方法可以帮助客户购房。“客户可以安排我们过桥将房子全款买下,然后过桥费2分月息,再拿到我行做抵押。这样就成了全款房做抵押经营贷。全程客户只需准备3成首付,加过桥和服务费。”

李奎认为,这样买房的好处在于又快又便宜,“操作下来,只要有购房合同、发票,我们就直接银行内部出批复,去过桥垫资买断、出房产证,然后入押。一个月就能办成。”

据李奎介绍,经营贷比按揭贷款利息低很多。经营贷只需要4.05-4.85%的年化,而按揭要6.2%。通过上述操作,一套400万的房子,算下来过桥费加12万的服务费,一共20万元。但是利息这样操作则可以节约一年8万,20年就是160万减20万,共节约140万。

可以看出,虽然监管力度已经趋严,但对涉及经营贷的相关工作人员来说,上有政策下有对策。要想短时间内使经营贷违规流入房地产销声匿迹,似乎仍然存在一定困难。

广州楼市降温

越秀地产后续销售或受影响

李宇嘉告诉《红周刊》记者,近期广州房贷收紧、贷款周期拉长,因而严查经营贷对广州楼市影响较大。

根据兴业证券(601377,股吧)研究报告,近一个月以来,广州的周度成交面积开始持续低于去年同期。上周(7.30-8.05),广州新房成交面积同比下滑16%,环比下跌19%。

《红周刊》记者梳理发现,越秀地产、保利发展、中海地产等房企常年出现在广州的房企销售排行榜前列,是名副其实的“重仓”广州的房企。

越秀地产更是多次在其2020年报中提到广州地区对自己的销售贡献。2020年越秀地产实现合约销售额957.6亿元,同比增长32.8%。其中,公司大本营广州实现合同销售额557.9亿元,同比上升52.4%,销售增速也远超其他地区,广州区域所贡献的销售额还占据了公司合约销售总额的近6成。

值得一提的是,越秀地产广州区域去年的靓丽业绩,主要来自于其在下半年的发力。克而瑞数据显示,2020年上半年,越秀地产广州区域实现全口径销售金额129.59亿元,仅完成其广州区域全年销售额的23.23%。

而越秀地产广州区域的下半年发力或很大程度上受政策因素影响。越秀地产在其年报中指出,“2020年广州房地产市场因区施策,部分区域适度放开人才优惠政策,住宅市场在下半年升温明显,市商品住宅成交金额和面积均录得较大增长。”越秀地产广州区域的销售猛增和市场大趋势相吻合。

《红周刊》记者梳理发现,近年来,广州地区在越秀地产的销售成绩中发挥着越来越重要的作用。2016年~2020年,越秀地产广州区域依次贡献公司销售额的43.1%、45.0%、52.3%、50.76%、58.3%。

不难看出,越秀地产对广州市场相对较为依赖。而这也意味着,广州楼市的政策收紧和降温容易影响到越秀地产在2021年以及之后的销售表现。

克而瑞数据显示,2021年前7月,越秀地产凭借183.87亿元的权益销售金额、295.34亿元的全口径金额斩获广州房企权益金额榜、全口径金额榜双料第一。以此计算,今年前7个月越秀地产广州区域的销售额仅完成去年销售额的52.94%。

此外,根据安居客品牌馆,目前,越秀地产在广州共有13个项目在售或待售,包括越秀星汇文玺、越秀TOD·星瀚、越秀·天悦云湖、越秀天悦江湾、越秀TOD·星汇城等。

越秀地产在广州拿地较积极,且土地储备也较为丰富。据媒体报道,2020年,越秀新增土地储备560万平方米,其中广州占比56%。2020年末,越秀总土地储备2454万平方米,其中,广州土储1143万平方米,占比46.6%。

因此,当广州楼市政策逐步收紧,且降温效果已经初步显现之后,李宇嘉指出,“受到限价政策影响,广州多楼盘项目没办法拿到预售证。”而这也可能影响房企的后续销售节奏。

深圳楼市下半年或持续走弱

多家房企年内销售承压

李宇嘉告诉《红周刊》记者,“严查经营贷对(房地产)市场的反应,其实早在二季度就已开始明显显现。”

这一表现主要体现在了深圳楼市的新房、二手房变化上。根据兴业证券研究报告,自2021年第9周(3月)开始,深圳的新房周度成交面积就开始呈现下滑趋势,且自第17周(4月底)开始至今,深圳新房周度成交面积整体低于2020年同期水平。

而深圳的二手房成交量则呈现断崖式下跌。上述报告指出,上周(7.30-8.05),深圳二手房成交面积同比下滑80%,环比下跌17%,且年初以来累计同比减少45%。

李宇嘉认为,当前深圳的新房、二手房成交量已经降得很低了,所以严查经营贷对深圳的影响相对来说没有那么大。但随着后续调控的持续强化,下半年深圳楼市还有可能继续走弱。

2020年,招商蛇口(001979,股吧)、华润置地、华侨城、中海地产等房企在深圳包揽的销售额较多。根据克而瑞数据,招商蛇口深圳区域实现销售金额307.19亿元;华润置地深圳区域实现销售金额188.33亿元;华侨城深圳区域实现销售金额165.1亿元;中海地产深圳区域实现销售金额155.81亿元。

中原地产首席分析师张大伟在其朋友圈表示,“深圳调控下狠手了(严查信贷资金违规流入房地产),房价肯定要跌。”如这一预测应验,上述“重仓”深圳区域的房企,年内销售压力可能相对较大。

(本文已刊发于8月14日《红周刊》,文中提及个股仅为举例分析,不做买卖建议。)

(责任编辑:李佳佳 HN153)

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