房地联动：多地调整土地拍卖规则

  一些城市近来开启了第二批集中供地工作，并调整了土地拍卖规则。杭州市首次推出“竞品质”试点地块，采取一次性公告和线下“竞品质”、线上“竞地价”两阶段操作方式，从源头上引导房地产市场供应高品质住宅产品。“竞品质”阶段建设品质模块得分最高的建设品质标准表将作为“竞地价”阶段的报价依据及土地竞得后的项目建设标准。试点地块全部实行现房销售，通过竣工备案等验收手续以及政府组织的履约监管核验后方可销售。

  杭州要求竞买单位需足额缴纳20%竞买保证金后方可参与竞买，将溢价率上限由30%调整为20%，其中“竞品质”试点地块溢价率上限为10%，出让地块达到上限价格后，由原来的“竞自持房屋”改为“竞无偿移交政策性租赁住房”。

  苏州规定，除吴江区所出让地块保证金仍是30%，其余区域保证金比例均上调至50%，苏园土挂（2021）03地块的保证金比例上调至100%。无锡把原先竞拍配建或自持为主、部分摇号调整为达到上限后全部摇号出让。天津主要从竞得人资格与拍地规则上进行调整：严格监管资金来源，参拍企业须提交其资金来源承诺和资信良好的证明，且须由自有账户交纳竞买保证金；对地块最高限价进行下调，61宗地块从首批次溢价不高于50%下调至本批次不高于15%；采取竞限价后摇号方式确定竞得人。

  广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉表示，7月22日召开的加快发展保障性租赁住房和进一步做好房地产市场调控工作电视电话会议指出，要牢牢抓住房地产金融这个关键，严格房地产企业“三线四档”融资管理和金融机构房地产贷款集中度管理。要加快完善“稳地价”工作机制，优化土地拍卖规则，建立有效的企业购地资金审查制度。由此可见，下半年，主管部门对房地产市场调控还是以土地和金融为抓手。首批集中供地实现了放量供应的目标，但在“稳地价、稳房价、稳预期”方面效果不明显。所以一些城市在第二批次集中供地中调整了土地拍卖规则。

  贝壳研究院高级分析师潘浩表示，受益于土地拍卖规则调整，无锡此轮集中供地溢价率、楼面价均有所回落，分别是4.1%和每平方米11964元，首批次集中供地溢价率、楼面价分别为12.39%、每平方米15060元，有效达到稳地价、稳房价与稳预期的效果。据了解，其他调整土地拍卖规则的城市将于9月集中出让土地。

  易居研究院智库中心研究总监严跃进认为，住房和城乡建设部房地产市场监管司司长张其光曾在7月公开表示，着力建立房地联动机制，推广北京的做法，限房价、控地价、提品质，建立购地企业资格审查制度，建立购地资金审查和清退机制。杭州等城市调整土地拍卖规则符合了主管部门的要求。

  一些城市调整了土地集中出让时间也引起了市场的关注。8月13日，上海市土地交易事务中心发布公告称，第二批住宅用地将于9月发布集中出让公告。而根据此前计划，上海市第二批住宅用地于8月第二周（8月9日~8月13日）发布集中出让公告。8月11日，青岛市连发多条国有建设用地使用权出让网上拍卖终止公告称，其此前公示的第二批次住宅用地集中供应活动因故中止。此外，深圳、天津也发布了中止或延期今年第二批集中供地的公告。

  贝壳研究院认为，深圳是首批集中供地成交溢价率较高的城市，溢价率为30.9%，不排除将调整第二批次的土地拍卖规则，以达到稳地价的目标。前车之鉴是，天津此前发布公告称将第二批次集中供地时间延期至9月10日，并制定出台了更为严格的土地拍卖规则。

  克而瑞研究中心认为，深圳、青岛等重点城市或将在第二轮集中供地中调整土地拍卖规则，比如降低溢价率、加强房企资格审查等。同时，处于重点监测名单中的金华、徐州等热点城市或将跟随调整土地出让政策，以控制实际地价水平。

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