成都人不买账！融侨折戟背后，危机四伏

文丨西部菌

随着重庆、成都的快速发展，各大房企纷纷加大投资力度。

2018年5月，闽系房企融侨集团先后在重庆和成都拿地，以西南地区为重要据点，开展了轰轰烈烈全国化扩张。

但两地的民众，似乎并不买账。

据氢地产报道，融侨在成都获得第二个项目融侨望云，2021年6月3日获得预售许可，然而首批172套房源，截止到8月13日，仅有1套房源处于“已售状态”。

融侨在成都的首作融侨悦蓉城，以及在重庆的融侨首玺等，市场热度同样一般。

在重庆和成都的销售遇冷，给融侨的全国化蒙上阴影。除此以外，融侨还面临着多元化业务受挫、规模增长乏力、盈利下滑、债务上扬等诸多问题。

01

公开资料显示，1989年，林文镜在福州创办融侨集团，开发运营有港口、工业村、地产、物业、商业、酒店、教育、医疗、农业等民生产业。

而在区域拓展上，融侨以福建大本营为立足点，最终形成了海西、长三角、中部、京津冀、西南五大核心区域。

这次被曝销售遇冷的融侨望云，是2020年8月6日融侨以18000元/平米的楼面价+3%统筹住房的代价竞得，项目位于金牛区营门口街道，定位中高端。

融侨望云并不是融侨在成都的开篇之作。2018年5月，融侨在一周之内连续在重庆和成都拿地，其中成都地块位于城北大丰板块，2019年开始预售，目前已经卖完。

作为闽系房企，此次连续拓土的举动，是融侨战略挺进西南、加速全国化的重要举措。

不过，虽然已经有开发经验了，但两年后再度推出的新盘融侨望云，却彻底翻车了。首批172套房源，预售2个月只卖出一套，换算下来去化率只有0.58%。

当然，如此低的去化率，不排除备案延迟的因素。但从市场反响来看，融侨在成都精心打造的这一高端产品，确实是没有激起丝毫浪花。

首先，不管是地理位置，还是相关配套，融侨望云都没有明显优势。

其次，产品总价在500万左右，价格不低，而同价位有很多在成都开发成熟的品牌可供选择。

其实不仅是融侨望云，开篇之作融侨悦蓉城，虽然清盘了，但市场热度也不高。在重庆的融侨首玺，现在依然没有卖完。

如果说单个项目遇冷，有很多偶然因素在，那么，在重庆、成都两地的项目连续受挫，说到底还是战略层面的水土不服。

02

克而瑞数据显示，2020年融侨集团的销售额为859亿元，排在第50位。结合其久远的发展历史来看，这样的成绩略显平淡。

销售规模的缓慢增长，是融侨集团稳健经营的结果。但一味求稳的思路，也导致融侨集团不断掉队，被一些历史更短的年轻房企陆续赶超。

2018年，意识到危机的融侨集团大船转向，开始注重规模，并明确喊出了“三年千亿”的销售目标。

对此，融侨集团高管曾表示：

房企达成千亿规模是近两到三年的发展门槛，这也是行业内的普遍共识。未来2-3年内，如果一个企业没有达到千亿规模，应该说它是存在出局的可能性，或者在整个行业里面没有太大的话语权。 

按照融侨发布的“3+5+X”的战略，其全国化的具体思路为，深耕华东、大福州、华南3大区域，天津、合肥、郑州、武汉、厦门5大中心城市，以及X机会型城市。

而官网显示，在X机会型城市重庆和成都之外，融侨在2018年1到5月，连续在福州、郑州、南京、合肥、莆田、连江、福清等城市拿地，全年共拿地20宗，全国版图快速扩张。

然而，融侨全面冲刺规模，结果却是事与愿违。

以西南地区为例，立志要“全面深拓西南区域”的融侨，在成都目前只有两个项目，重庆则只有一个项目，市场份额微不足道，销售成绩更是平平无奇。

销售构成上，融侨仍然高度聚焦于福建和周边地区。

销售规模上，宣布三年千亿的全国化目标之前的2017年，融侨以562.1亿的销售额，位居榜单第36位；2020年为859亿元，排名一路下滑到第50位，千亿目标正式落空。

03

融侨集团的战略调整，非但没有换来预期中的规模提升，还带来了业绩上的隐患。

比如，为了快速做大做强，融侨集团的千亿之路，采取了大量联合开发的模式，包括和融创、财信、阳光城(000671,股吧)、旭辉等房企的合作。

联合开发可以降低风险，但对利润的分食，直接影响了融侨的盈利指标。

来源：融侨2020债券报告

以2020年为例，融侨实现营业总收入221.58亿元，同比增长32.93%；归属母公司股东的净利润2.21亿元，同比2019年的7.29亿元，大降高达69.7%。

对于严重的增收不增利，融侨解释称，确实是受合作项目影响：

主要是因为2020年公司进入收入结转周期的项目多为合作项目，净利润需在母公司与少数股东之间进行分摊。

但是，盈利能力不足，显然不是2020年合作项目增多才有。数据显示，近三年，融侨净利润率分别为9.11%、6.87%及7.17%，远低于行业平均水平。

值得一提的是，融侨前些年在稳健经营地产主业的同时，业务多元化的探索力度较大，然而这些副业并没有带来显著的业绩提升。

其中，2020年融侨的房地产开发收入214.15亿元，占集团总收入的比例高达97.19%，多元化的尝试并没有改善其收入构成。

而在地产主业上，融侨不仅销售在下滑，近几年四处拿地，也让其债务水平不断攀升。而2019年的资产负债率为79.75%。

2016到2019年，融侨负债总额从489.73亿元持续增长到869.35亿元，接近翻了两倍。

来源：融侨2020债券报告

2020年债券年度报告显示，2020年，融侨的总负债降低到789.8亿元，下降9.15%，但其资产负债率还是高达75.65%，超过三道红线的标准。

在前几年，融侨的保守发展策略，不仅体现为扩张的佛系，还体现在在上市问题上的“无欲无求”。

但这也意味着，随着房地产市场全面收紧，降杠杆、降负债成为主旋律，缺少上市融资渠道的融侨，债务压力会进一步放大。

正如融侨高管所言，“一个企业没有达到千亿规模，应该说它是存在出局的可能性”。

那么，折戟西南、全国化受挫的融侨，又该如何应对规模增长、盈利、债务等层面的各种潜伏危机？

本文首发于微信公众号：西部城事。文章内容属作者个人观点，不代表和讯网立场。投资者据此操作，风险请自担。

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