实探“睡城”燕郊楼市：政策松动下，中介们似乎又准备大干一场了

　　和北京仅一河之隔的燕郊楼市，曾上演了太多的暴富及骤跌的故事。5月初廊坊印发的户籍制度改革，又令燕郊回归了大众视野。

　　值得一提的是，市场一直流传的“燕郊楼市限购政策取消”，也令开发商、中介和购房者均蠢蠢欲动。

　　近日，每日经济新闻(博客,微博)（微信号：nbdnews）记者实地走访了燕郊楼市，当地多个楼盘项目的销售人员告诉记者：“有北京社保就能买房。”而三河市房管局则回复记者表示：“放松限购是假消息，一直执行2017年6月9日发布的限购政策。”

　　“只要有口子，我们就有办法”

　　5月初，廊坊市人民政府印发关于进一步深化户籍制度改革的意见（试行）的通知，其中“在三河市、香河县、大厂回族自治县、广阳区、安次区、廊坊开发区、永清县、固安县就业的大专（含）以上学历人员……在就业、居住地办理我市常住户口”的规定，再一次引发关注。

　　廊坊市人民政府印发关于进一步深化户籍制度改革的意见（试行）的通知截图

　　而作为廊坊下辖的三河市燕郊镇，关于其楼市“放松限购”的传闻却愈演愈烈，但三河官方一直持否认态度。

　　2019年末到2020年初，随着“放松限购“的传言流出，燕郊楼市的确有一波成交的抬头。诸葛找房数据显示，燕郊2019年12月网签140套，2020年1月网签199套，而此前的2019年11月仅有35套。

　　据统计，2020年一季度，燕郊的住宅成交面积为4.83万平方米，成交均价为2.05万/平方米，环比上涨了11%。此外，燕郊住宅的成交金额为9.87亿元，环比上涨了237%。

　　近日，记者在燕郊楼市实地走访时，某项目的销售人员王振先是为记者推荐了一处商办项目，并表示，“我们燕郊的商办是不限购的，很多北京的客户都会选择商办来自住或者投资，目前价格在每平米16000左右。”

　　燕郊某楼盘售楼处  图片来源：每经记者 王佳飞 摄

　　不过，介绍完商办，王振颇为神秘地问记者：“你有北京社保吗？”

　　在得到记者的肯定回答后，王振说，“本不该告诉你的，我们这里还有70年住宅项目，现在只要是有北京社保便可以正常购买。只不过网签需要积攒一定的客户数量后一起统一办理。”

　　这已经突破了目前的限购，因为按照现在的政策，非廊坊户籍购房需要交满三年社保。

　　“其实燕郊在去年底的时候就放开了一批，所以你能看到去年底的房价又起来了。”王振说。

　　数据显示，燕郊住宅的成交均价的确从2019年11月的19000元/平方米微涨到了2020年1月的20000元/平方米。

　　对于记者提出的“到底是如何办到”的疑问，王振笑称，“只要有口子，我们就有办法。”

　　在记者走访的燕郊所有楼盘售楼处，更多销售人员根本不像王振般遮遮掩掩，他们明确表示：“只要有北京社保，就能在我们这里正常购房。”

　　有楼盘可“分期首付”

　　燕郊镇距离通州仅一河之隔，可谓抬腿便到北京，也因此作为众多北漂的“睡城”而名声大噪。

　　国道102两侧是燕郊有名的房地产一条街，几乎看不到其他行业的门面。2016年燕郊楼市用癫狂来形容并不为过，当时这里除了发房地产广告的大爷大妈们，就是发房地产广告的姑娘小伙。

　　三年后，当记者再次来到这里，看到的是大部分大门紧锁的楼盘售楼处和店面求转租的广告。

　　燕郊某住宅小区  图片来源：每经记者 王佳飞 摄

　　在住房限购期间，燕郊的各个房地产商开始转向商办类公寓来避开限购。

　　“我们40年产权的公寓类房源是不限购的。”首尔甜城项目售楼处的销售人员李静告诉记者：“而且，现在我们可以进行首付分期，你只要缴纳首付的一半就能买了。”

　　据李静介绍，首尔甜城40平方米左右的公寓单价为21000元/平方米，总价在89万元，首付的45万元只需要先付19万元，剩余的26万元只需要在3年内分6次付清就可以了。

　　记者注意到，燕郊有不少开发商都在推自己的公寓项目，都以不限购为噱头。在一家名为盛恒时代的项目售楼处，销售人员王强也告诉记者“可以首付分期”。

　　“限购以后我们就主要卖公寓产品了，毕竟燕郊的位置这么好，需求还是在的。”王强说：“但是我推荐你买70年住宅，现在只要有北京社保都可以办了，公寓的竞争力就下来了。”

　　意外的是，不仅仅燕郊楼市蠢蠢欲动，在102国道上的御华郡售楼处，一名工作人员热情地推荐其位于大厂的项目，并且表示：“我们这里只需要首付20%就行，而且和燕郊一样，您有北京社保就行。”

　　期待中的三年之约

　　经历过燕郊2016年房价上涨的人似乎都忘不了那时的疯狂。

　　曾在燕郊做过中介的王寒这样描述当时最火爆时的盛况：“我们老板直接拿出一箱子钱找开发商把一栋楼包下了，不用多久就能加价卖完，简直像在捡钱。”

　　王振告诉记者：“2016年那会儿，我们都戏称‘就算是条狗也能卖房子’，那时的顾客只要一进售楼处就直接办手续。”

　　2017年建设北京城市副中心的消息传出，就是在这样疯狂的氛围中，燕郊房价一跃超过了30000元/平方米，有些楼盘甚至超过了4万元/平方米。

　　梅霖便是一名在燕郊房价高位时入手的投资客，目前她已经将户籍迁至燕郊。梅霖告诉记者，自己当初在2016年时以3万元/平方米左右的价格买了一套房子，总价400多万元。

　　“现在我看我们小区挂牌价只在2万多了，这一下三分之一的钱都亏掉了。”梅霖说，“我现在还在按照当初的价格还着贷款。房价降了也得认呐。”

　　不过据她表示，这套房子因为是自己住，暂时还没有出售的计划，所以对这个价格也没有太在意。

　　“我现在每月月供将近3万元。”说这句话时，记者能感受到她心中还是有复杂的心情。

　　“我在燕郊还有几套房子，都是在2013年前后时候买的，2016年买现在这套时候为了凑卖了几套，手里还剩了几套，也都增值了。”

　　燕郊某楼盘售楼处打出的招聘广告  图片来源：每经记者 王佳飞 摄

　　“闲出来的房子我都租出去了，不过并不能覆盖我的月供，我还得继续还款。”

　　“2016年买的房子是亏了没错，但是别的房子的增值也给找补回来了，投资房产嘛，遇到周期也是正常的。”

　　和梅霖这样期待燕郊房价周期性上涨的人也不在少数。

　　“燕郊的楼市我看来是大致是3年一个周期。从2010年开始，几乎3年便会迎来一波大涨，然后再遭遇一轮政策打压。”王振向记者介绍了他的从业心得。

　　资料显示，2008年燕郊镇的房屋均价仅3000元/平方米左右，2010年燕郊房价开始上涨，从当年2月的6700元/平方米涨到高峰时期的9000元/平方米。但随着限制外地居民购房和限制贷款的政策出台后，燕郊的房价2012年又逐渐跌回6000元/平方米的水平。

　　2013年，燕郊楼市又重新上扬，几乎一天一价，从6000元时代很快便来到了万元时代。但不久，一年社保限购和信贷收紧，使得燕郊房价在2014年又回到了均价8500元/平方米。

　　再后来就是2016年，燕郊房价开始彻底放飞。尤其是2017年传出建设北京城市副中心的消息后，燕郊房价一跃超过了30000元/平方米。

　　但2017年6月，廊坊地区正式限制外地人购房，交满3年社保才能买，燕郊楼市一夜腰斩，目前均价只有2万元/平方米左右。

　　2020年3月17日，国家发改委发布《北京市通州区与河北省三河、大厂、香河三县市协同发展规划》，其中提到：“通州区与北三县共处京冀交界地区，地缘相邻、人缘相亲、生态相融、文化相近，具有良好的协同发展基础。”

　　这被很多人理解成为对燕郊楼市的利好，虽然该规划还特别强调了“坚决摒弃以房地产开发为主的发展方式”。

　　“限购已经3年了，按照经验推测该到了放松的时候了，现在很多楼盘又都开始正常卖房了。”王振说。

　　2017年6月9日三河市发布的限购政策截图

　　但是，记者致电三河市房管局得到的回复仍然是：“放松限购是假消息，一直执行2017年6月9日发布的限购政策。”

　　102国道两侧售楼处虽然仍以空门面居多，但是就在记者采访结束即将离开的时候，却发现一个售楼处张贴出的“梦想起航”的置业顾问招聘广告，似乎又准备大干一场了。（文中受访者均为化名）

　　记者|王佳飞 编辑|魏文艺卢祥勇 王嘉琦

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