恒大到了关键时刻?|| 深度

来源：房产装修家居资讯时间：2021-08-16 11:27

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接连遭遇追债，相关诉讼交一家法院集中管辖，对恒大来说意味着什么？其流动性压力缓解得如何？

”

文章来源丨无冕财经

采访律师丨北京金诉律师事务所王玉臣

风波中的恒大仍在努力化债。

8月10日晚间，中国恒大（03333.HK）发布公告称，公司正接触几家潜在独立第三方投资者探讨有关出售其部分资产，包括但不限于出售公司上市附属公司恒大汽车（00708.HK）和恒大物业（06666.HK）的部分权益。

▲中国恒大集团公告截图

另一边，自7月以来，银行、地方国资、地方政府、广告公司等恒大相关方接连动用法律手段向恒大“追债”。

而8月5日，据财新消息，最高院要求，所有涉及恒大集团及其关联企业的案件都统一移交到广州市中级人民法院（下称“广州中院”）集中管辖。

参照过往，不少面临债务危机的大型企业的司法案件都被要求集中管辖，包括北大方正、雨润集团、华夏幸福、海航集团等。

此番恒大关联案件被要求集中管辖，意味着什么？继续甩卖资产的恒大，将走向何方？

集中管辖是利好？

集中管辖，是指将以往分散由各基层人民法院、中级人民法院管辖的涉外民商事件，集中交由少数受案较多、审判力量较强的中级人民法院和基层人民法院管辖。一般由最高院来指定某一中院或基层法院管辖。

对应来看，此次恒大关联案件的集中管辖，由最高院指定，管辖主体则为广州中院。那么，恒大关联案件为何会被要求集中管辖？

“被集中管辖，案件统一集中到广州中院，一方面可以集中化解矛盾，提高解决问题的效率，另一方面也在给恒大争取时间，从一定程度上避免恒大被‘挤兑’。”北京金诉律师事务所主任王玉臣律师对无冕财经（ID：wumiancaijing）研究员表示。

关于避免恒大被“挤兑”，他指出，比如恒大原本资金流还能勉强维系，但突然很多债权人都去起诉恒大，进行财产保全，可能会直接导致资金链断裂。

“从某种程度上，这也说明，恒大化解债务已到了一个关键的阶段。”王玉臣表示，随着到期债务越来越多，一些债权人开始采用诉讼的方式去维权。若处理得当，应该能度过难关；若最终资金周转赶不上外债的执行，可能会资金链断裂，甚至可能会走向破产。

也就是说，在集中管辖之下，广州中院能够站在全局的角度开展工作，更好地解决债务纠纷。

与此同时，在一定程度上，恒大可获得喘息的时间，并提前规避被挤兑风险，防止债权人诉讼瓜分资产，对整体经营造成不利影响。

实际上，近年来，包括三胞集团、华夏幸福、海航集团、雨润集团等面临债务危机的大型企业，都被要求集中管辖。

比如华夏幸福出现资金危机后，便由廊坊市中院对其进行司法集中管辖。业内普遍认为，该做法一定程度上避免了资产被各地法院拍卖处置，为华夏幸福争取了项目层面的回血时间。

不过，这其中，海航集团、雨润集团均走向破产重整，此番恒大相关案件集中管辖，是否与破产相关？

“没有必然的关系。”王玉臣对无冕财经（ID：wumiancaijing）研究员表示，若后续出现资不抵债，债务无力清偿或未达成和解，则可能走向破产重整或破产清算。“这个要看企业的具体情况、债权人的意愿以及债务的实际偿还情况等。”

债主“花式”催债

7月以来，恒大频频面临诉讼危机。

7月19日，广发银行股份有限公司宜兴支行以“情况紧急，不立即申请保全将会使其合法权益受到难以弥补的损害”为由，向江苏省无锡市中级人民法院申请诉前财产保全，冻结恒大1.32亿元资金。

事件爆发当天，恒大系便遭受股债双杀，3天后，双方官宣已达成和解。但广发银行的诉讼仅是开端，越来越多恒大的合作伙伴动用法律手段追债。

▲恒大与广发银行已达成和解

7月29日，廊坊发展（600149.SH）发布公告称，因司法案件执行需要，恒大地产持有的7603.21万股（20％）廊坊发展股份即日起被冻结。同日，淮北矿业（600985.SH）也宣布起诉恒大及下属公司，起因是恒大方拖欠工程款和违约金，合计4.01亿元。

对于上述两起纠纷，恒大于7月30日发布公告称，对于前者，恒大现正寻求法律意见以保障本公司的合法权益；对于后者，恒大称恒大地产集团有限公司并非合同主体，涉诉无法律和合同依据，并已向法院提出异议。

8月2日，利欧股份（002131.SZ）公告称，因恒大未按合同约定如期支付广告费，其已向相关法院提请诉讼及财产保全，合计申请保全金额为3.56亿元，并已收到广东省深圳市中级人民法院发来的《受理案件通知书》。

地方政府部门也加大了对恒大风险的关注度。

7月19日，邵阳市住建局发文宣布暂停恒大两个项目的网签交易，原因系监管金额与实际销售金额不符，存在账外收存和使用预售资金及蓄意逃避监管行为。恒大随即整改，隔天便恢复网签。

同月底，兰州市自然资源局发布公告，要求41家开发企业补缴土地出让金。名单中有20家隶属恒大，此外，富力、金谷信托以及多家兰州本地开发商也在列。

“密集讨债，很大程度上说明企业声誉出现了重大问题，所以导致各类债权人有‘撕破脸’的考虑，于恒大而言，应对起来自然压力更大。”知名地产分析师对无冕财经（ID：wumiancaijing）研究员表示。

而在政策面不断收紧的情况下，房企在土地端、融资端都面临巨大压力，恒大作为行业龙头更是首当其冲，稍有风吹草动，便容易引起市场和舆论躁动。

“类似风吹草动引起的市场恐慌，多少也还是因为恒大的债务规模太大，自然关注度会更高。”知名地产分析师指出。

经过半年的降负债努力，恒大以大幅压降了约3000亿负债，实现一条红线转绿，不过截至今年中期，其有息负债仍有5700亿元，仍需继续压降负债，这对稳定市场预期、提高企业信任度亦有益。

实际上，不仅是恒大，在泰禾、华夏幸福、蓝光接爆雷后，债主们的心态似乎发生了变化。一有房企资金链承压，便果断选择前来逼债，获利出局。

比如6月，蓝光被平安资管突然提前解除合同，发起诉讼保全；当下实地的债主们也接连到实地维权，要求还钱。

“在政策对房地产市场全方位的调控下，之前高杠杆高负债运行的企业风险显露，资金链断裂问题以及债务逾期等事件频发，引发债主恐慌心理。”诸葛找房数据研究中心分析师对无冕财经（ID：wumiancaijing）研究员表示。

不过，房企和债权方同在一条船上，慌不择路亦不可取。“就债权人来说，要分析下恒大未来企业的发展态势。盲目的恐慌和‘挤兑’，也有可能使得债务的处理更加困难。”知名地产分析师表示。

恒大卖卖卖

尽管负面风评不断，但恒大仍在努力自救。目前其正加快资产处置速度，以回笼资金，进一步缓解流动性压力。

8月10日，恒大官方官宣了一则重磅信息，即恒大将出售其部分资产予独立第三方投资者，包括但不限于出售公司上市附属公司恒大汽车和恒大物业的部分权益。

此前一日，便有市场消息称，多家实力超强的国资和民企，目前正与恒大就恒大汽车和恒大物业入股事宜进行深入洽谈，预计合作很快就会落地。

目前，具体的交易价格、买家归属等交易细节，仍待披露。

据恒大8月10日公告，目前尚未确定或订立任何具体计划或正式协议，若该等计划或最终协议得以落实，公司将作出进一步公告通知市场。

▲恒大汽车与恒大物业股价8月11日均大涨

“恒大的公告至少表明，包括新能源汽车和物业方面的股权将有出售的情况，且此类出售的权益份额预计会比较大。”知名地产分析师对无冕财经（ID：wumiancaijing）研究员表示，于恒大而言，通过此类出售，能很大程度上缓解资金压力。同时，此举释放了企业未来流动性可以改善的信号，有助于安抚债权人的心态。

他进一步指出，预计后续国资或其他战略投资者会继续援助恒大。

实际上，自6月以来，恒大便多次出售旗下资产，包括旗下嘉凯城（000918.SZ）、恒腾网络（00136.HK）等，累计回笼资金超90亿元。

今年6月，恒大27.62亿元转让嘉凯城29.9％股权，失去控股权，成为第二股东；6-7月，其两次转让恒腾网络股权，总对价约76.84亿港元，持股比例降至26.55％，仍是第一大股东。

此外，7月30日，恒大从深圳市高新投集团有限公司股东中退出，退出前持股7.0798％，接盘方为万科旗下子公司。据财新消息，双方交易对价超10亿元。

资产处置之外，恒大的自救路径还包括担分拆旗下板块上市、引战投、降价促销等。

这其中，对资金回笼起关键作用的销售板块，恒大保持了较好态势。今年前7个月，恒大销售额为4005.6亿元，完成年度销售目标7500亿元约53.4％。

目前来看，降负债有一定成果，恒大的净负债率已降至100％以下，实现了“至少一条红线变绿”的目标。

按照恒大的三年降档计划：2021年12月31日，其现金短债比将达到1以上，2022年12月31日将资产负债率降至70％以下，全面达到监管要求，实现“三条红线”全部转绿。

从节奏上看，恒大目前仍在踩点进行，在严调控下，其降负债的动作仍要持续。

“目前部分房企的危机主要是调控政策所致，调控政策打破了房企原来‘负债驱动规模增长’的发展模式。在原来的发展战略惯性下，房企很难‘急转弯’。”同策研究院研究总监宋红卫对无冕财经（ID：wumiancaijing）研究员表示，企业的发展战略要审时度势，顺势而为。从安全的角度看，强调控下，资金链紧张的房企就要控制发展规模，甚至适当调低发展速度。

恒大目前面临的风波，也在表明过去房企靠杠杆驱动的生存模式已然成为过去式，眼下的一系列调整，或也是其顺应时势、自我提升的契机。

排版编辑丨黄忠帅

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