曝财报·深度丨恒大物业仿效“麦当劳”式扩张

来源：房产装修家居资讯时间：2021-03-18 07:50

行业处于快速扩张期，规模持续增长，物业股在资本的加持下股价飘红。3月16日，恒大物业（6666.HK）以7.38%的涨幅收盘，领涨港股物业板块。收盘后，恒大物业发布了其上市的首份年报，在收入和利润方面均有较好的业绩表现。

数据显示，2020年全恒大物业实现营收约为105.1亿，同比增长43.3%；毛利润为40.06亿，同比增长128.3%；净利润约为26.5亿，同比增长184.3%；毛利率为38.1%，净利率为25.2%。

恒大物业管理层在业绩会上表达了对2020年业绩的认可，同时对未来的发展提出了更高的期许。计划2021年每月拓展面积不低于3000万平米，2021年合约面积不低于8亿平米，在管面积突破6亿平米，力争成为“全球最大综合城市服务运营商”。

规模为上力争“大而强”

脱胎于中国恒大，恒大物业的发展路径沿袭了恒大风格，高举高打，做大做强。从目前的行业发展来看，物业未来是一个规模极大的赛道。恒大物业执行董事兼总经理胡亮给出的预测数据，未来两到三年，全国物业管理总规模会超过300亿，2020年前10强的物业公司市占率也只是刚超过10%。

而从目前的数据看，恒大物业截至2020年年底在管面积约3亿平方米，合约面积约5.65亿平方米；截至2020年年中，碧桂园服务合同管理面积为7.46亿平方米，雅生活服务在管面积为3.53亿平方米。

这就意味着物业赛道的规模扩张才刚刚开始，龙头物业企业凭借品牌及强资源整合能力，未来规模扩张的空间还很大。

物业公司深谙该发展逻辑，合景悠活上演“蛇吞象”，13亿收购了雪松智联80%股权，碧桂园服务以49.4亿元的高总价收购另一上市物企蓝光嘉宝服务，成为目前为止资金规模最大的物业行业收并购案例。

于恒大物业而言，规模扩张可两条腿走路。背靠中国恒大，其每年超8000万平方米的销售面积将为恒大物业的在管面积提升提供强大的支撑。同时，依靠资本的力量与品牌优势，表达第三方业务的收并购，快速实现规模扩张。

对比“市值王”碧桂园，恒大物业在两年前就开启了收并购步伐，收并购共计14次、总耗资超57亿元，仅2020年收购金额就达到了44.5亿元，占据物企首位。

目前数据显示，一系列大手笔收购之后，2021年前两个月恒大物业新增拓展在管面积1.1亿㎡，完成全年拓展目标的31%。截至2021年2月28日，在管面积达到4.13亿平方米，较2020年末增长37.67%。

“麦当劳”式扩张能否确保规模利润双收？

恒大物业管理层在此次2020年度业绩发布会上表示，按照年初的目标，预计公司平均每月拓展面积不低于3000万㎡，2021年合约面积不低于8亿㎡，在管面积将突破6亿㎡。截至2021年2月28日，恒大物业公司已布局全国310个城市，已签约并服务2792个项目，服务201万户业主。

在物业企业快速加码收并购的过程中，出现增加规模但利润下滑的情况，去年的“并购狂人”蓝光嘉宝服务给行业提出了新的思考。

恒大物业将如何避免收并购物业出现利润下滑的情况，保证增长质量。恒大物业管理层表示，将通过标准化模式，不断丰富管理业态类型，立足现有在管项目，实现“1拓10”发散式扩张；依靠中国恒大地产、旅游、健康及汽车产业园等多元化产业，为快速拓展不同业态项目积累了丰富管理经验和人才；通过并购不同业态优秀物企，增加管理规模与经验，加快多元业态拓展速度。

该收并购模式依靠标准化输出，实现“麦当劳”式复制发展。在加盟制的运营模式下，麦当劳餐厅利用自己的影响力带来巨大的客流量，转而带动附近商圈的地价，增加自己的议价能力。在这种全球特许化的经营模式下，对于产品的量化标准和人员行为规范要求是极其严格的，形成自己的一套标准的管理模式。

为配合该收并购模式，达到“1、3、7、1”的快速管理复制，即1天内核心人员配置到岗；3天内完成基础业务梳理；七天内完成SaaS平台接入；1个月内标准化体系全面复制，恒大建立了一整套独有的标准化运营体系，也储备了大量的高素质、高学历、年轻化“两高一轻”的人才队伍，仅在校招大学生一项上，储备人才有2096人。

同时，恒大物业管理层介绍，收并购绝对不是盲目的，对标的的选择有清晰的标准。”最主要的一个标准是尽调审计后毛利率需在20%的水平，净利率也不低于10%。而标准化运营之外，通过科技赋能，运营成本可有效降低10%到15%，能够缩短与恒大物业之间毛利率的差距。

如今物业行业站上风口，竞争也会愈加激烈，在强者林立的格局中，立下行业最强Flag的恒大物业是否能突出重围、拔得头筹还需时间来证明。

（责任编辑：徐帅）